在房住不炒的持續推進下，房價走向平穩。房價平穩期，有重要的一點變化，那就是剛需買房越來越容易了，雖然說買漲不買跌是大多數人的購房心理，但是如果是真正的剛需，則對於這個購房準則幾乎不遵守，一般奉行的是“有能力就購房”的法則，有能力就買、沒能力就租，不管是哪種方式，只要有房住就好。
前央行貨幣委員建議：如果剛需能湊夠6個錢包的話，還是儘早買房。在高房價的壓力下，剛需買房選擇按揭貸款的越來越多，揹負房貸的人也越來越多，那麼，按揭貸款到底多長時間最合適、多少年最省錢呢？這是很多人購房者想要了解和知道的事情，今天我們就討論下這個話題！
一、按揭貸款方式不同，貸款結果不同。眾所周知，按揭貸款的年限越長，還貸金額也就相應越大，因為年限越長產生的利息越多，不過由於辦理按揭貸款的方式不同，最終貸款利息總額也會大有不同，舉個例子，買一套150萬元的房子，首付款給了50萬元，需要辦理按揭貸款100萬元，按揭貸款的期限選擇的是30年，按揭利率為5.88%（也就是在基準利率的基礎上，上浮了20%水平），在等額本金與等額本息之間，由於差別了1個字，總利息就差了25萬元（本息比本金利息多出25萬元。）
按揭貸款選擇方面，除了貸款方式的不同，貸款年限不同也會導致還貸金額的不同，下邊我們就以等額本息貸款方式進行測算、評估。
二、假如是投資買房，貸款多少年合適？
如果你還在“投資買房選擇貸款多少年合適”的問題發愁，那麼可以基本確定的是，這種買房投資人基本上屬於假的炒房客，一般而言，真正的買房投資者（也就是炒房人）是不會選擇採用按揭貸款的方式買房的，這樣不划算。
買房貸款，就意味著要多餘支出更多的購房成本，而在買房賺錢者的行為中，最關鍵的就是儘可能降低買房成本和過程費用，最好選擇能直接快速買入、快速賣出的房子。這2點在按揭貸款房上，都不具備，按揭貸款一方面增加了購房成本，另一方面讓買賣房子變得異常複雜。
那麼，有沒有人採用按揭貸款的方式進行買房賺錢活動呢？筆者的回答的確定的，這種人一般是小打小鬧性的買房，更大成分來說，其實就是純正的剛需族，這群人買房更多是為了自己居住，而不是為了純粹追求升值，所以談論貸款期限的長短，沒有太大意義，隨心就好。
三、如果是自住買房，按揭貸款期限多少年合適？我們設定貸款100萬元，利率按照基準的4.9%計算。
1、如果採用等額本息貸款10年的話，總利息一共需要支付266,928.75元，每個月固定還款金額為10,557.74 元。
按揭貸款10年
2、如果採用本息貸款30年，那麼利息一共達到910,616.19元，每個月還款的相等額度為5,307.27 元。
按揭貸款30年
從數據字面意義來看，二者差距非常之大，按揭貸錢款10年的總利息和貸款30年的總利息低了接近70萬元，確實很嚇人。不過，筆者說過，這僅僅是字面意思，並不是社會生活中真實的寫照，如果我們考慮到國家對貨幣的增發速度、考慮到經濟發展速度，再加上CPI、M2以及個人購買力的變化，結果就會大不一樣。
在過去的幾十年裡，我國的M2始終是處於快速增長態勢的，CPI也頻頻進入人們的視野，不是因為正常合理，而是經常出現不合理和超常規情況。在日常生活中表現為人民幣購買力（對內）越來越低了，20年前，一個土雞蛋只要1毛錢，20年後的今天，一個土雞蛋需要1.5元-2元錢，這就是M2與CPI變化帶來的結果。
根據數據統計，在過去的幾十年裡，我國的M2始終保持在較高的增長速度，僅僅是在2017年和2018年，我國的M2就超過8%（分別是8.07%、8.1%），過去的10年裡，增速普遍超過11%，在2008年到2016這幾年裡，M2的平均增速大致在11.3%-17.82%左右。雖然增速降緩，但是GDP也在降緩，2者本來就應該呈現匹配發展態勢，不過歷年的M2都是高於GDP增速的。
所以，在30年內的貸款總利息910,616.19元，按照一般M2與GDP的增長差值速度，兌換成10年大約是113,827.024元，是不是比貸款10年要划算得多？省下8-20萬元其實是小KIS。當然了，這僅僅是按照過去的水平預估的，並不是確切的數據，看看就好，不必當真。
四、我們一起來看一個特別經典的例子。1989年2月20日的報紙：
這是一份1989年2月20日的一份報紙，我們可以看到，在報紙中赫然寫到，當時的房價已經比較高了，超出了收入水平很多，報紙上字裡行間充斥著對房價的呵斥意味。在幾十年前房價收入比很高，在幾十年後的2019年房價收入比依然很高，如今已經達到9.3的水平了（中國經濟網數據）。
在當時，一名大學生的月度工資在89元水平，每個月節衣縮食減少開支的情況下，可以省下來大約50元，假如當狠下心買套房子，辦理按揭貸款30年（前提是，如果當時有按揭貸款買房辦法的話），按照等額本息的計算方式，每個月需要支付60元高額月供還款金額，在當時一個月工資也才89元，所以買房貸款壓力也是相當大的。
不過，按揭還款30年後，剛好到了去年，這位具有眼光的童鞋仍然在按月還者60元的銀行鉅款，想想都覺得是一件非常好玩兒的事情。60元在現如今，連一頓好吃的飯都吃不上了。所以說，如果當時有眼光的話，早早買房上車，並不是沒有道理，機會永遠是留給有準備的人、更是留給有頭腦有前瞻性思維的人。
如果這位童鞋在當時感到房貸壓力太大，然後把所有貸款全部提前還掉了，放在今天，是不是相當於白白扔給銀行幾萬元錢？可不僅僅是白扔8-20萬元這麼簡單。很可能是早還早多給幾十萬元。
