来源丨21世纪经济报道
作者丨唐韶葵
编辑丨徐旭
拿地资本局将如何呈现？
4月22日，厦门举行年后首场土拍，这次共出让思明区、集美区、翔安区3幅宅地。岛内的明思区10年来首次出让宅地，引发14家房企争抢。上海泰鸣贸易有限公司（简称“上海泰鸣”）以103.55亿元竞得厦门思明区2020P01地块，折合楼面价为50599元/平方米，溢价率为43.8%。可谓一战成名。
此次思明区的地块起拍总价高达72亿元，对开发房企的资金实力要求较高，也令不少房企望而却步。日前，中央再次强调”房住不炒“的政策方针，限价、限购等政策将从严。该地块商品房限价70800元/平方米，开发商如何设计产品，实现更高盈利是一大挑战。
21世纪经济报道记者通过查询证实，上海泰鸣与中骏有关，或为中骏旗下分公司。
土地市场回暖
这是厦门有史以来首个百亿地王，也是国内土地招拍挂历史上第25宗百亿地块，溢价率排名百亿地王里面的第12名。
此前的2019年11月，中骏集团控股有限公司（01966.HK，简称“中骏”）以59.4亿元拿下同样在厦门岛内湖里区的一幅地块，楼面价4.51万元/平方米，溢价率超30%。但到了12月，地价略有下降，同样一幅位于湖里区的宅地，成交楼板价约为4.3万元/平方米。
据易居研究院信息显示，厦门明思区上一次宅地拍卖是在2010年，出让过两幅宅地，建筑面积分别为4万平方米与4.5万平方米，现在这两幅宅地建成小区分别是中铁海曦、观海澜庭。
中原地产首席分析师张大伟分析认为，最近不仅厦门，包括佛山、成都、福州等城市，都出现了高溢价率地块成交，这表明土地市场开始升温；从土地楼面价超过5万，而售价限价不得超过70800元/平方米。企业实际开发利润非常有限，最近融资宽松，房企也开始拿地积极。另据业内人士反映，最近上海也对外推介了40多幅土地。
为什么是中骏
值得关注的是，与上海泰鸣同场竞争的对手包括建发、中海、金茂、华发、平安、正荣、保利、华润等14家房企。那么，上海泰鸣是何方神圣？是一家房企的“马甲”，抑或企业联合体的“马甲”？
启信宝显示，上海泰鸣成立于2020年4月9日，注册资本金100万元人民币，法人代表为蔡思鹏。公司成立不到一个月，注册资本金不多，法人代表在房地产业内也名不见经传。对上海泰鸣100%控股的达源国际有限公司（简称“达源国际”）是一家成立于香港的私人股份有限公司。
前述业内人士指出，这更像是一家用来拿地的“马甲”公司，业内不少知名房企为拿地提前成立项目公司，但不会刻意隐瞒拿地行为。房企用“马甲”公司拿地，背后的资本局或者真正原因是值得关注的。
通过查询启信宝工商资料可见，中骏旗下上海骏宁房地产开发有限责任公司注册地址也位于 “上海闵行区沪青平公路277号5楼”，与上海泰鸣注册地重合。但是，中骏方面否认自己是拿下百亿土地的金主，称与上海泰鸣没有关系，也没有参与联合体拿地。
然而，21世纪经济报道记者从香港公司查册中心网站查询到，达源国际董事是黄伦，黄伦是中骏集团创始人黄朝阳之子，也是中骏置业执行董事。达源国际的注册地址为香港铜锣湾轩尼诗道500号希慎广场某号房，与中骏年报中披露的香港注册地重合。
另据业内人士透露，此次拿地，已有福建本土资本加入。
中骏在2019年完成了805亿的销售额，销售规模处于中型房企水平。董事会主席黄朝阳曾透露，中骏2020年销售目标930亿，内部尽可能完成1050亿的指标。他认为，头部房企开始放慢增速，但中骏有清晰的商业模式，可以支撑增速，预计年增长率可以达到20%-30%。
虽然中骏销售规模不大，但由于发源于厦门，其与另一家总部位于厦门的建发一样，在厦门一直占据较大的市场份额。2019年厦门房企商品房销售金额榜中，建发97.74亿位居榜首，市占率达14.8％；中骏以55.8亿排名第二，市占率8.4%。
正如掌门人所期许的弯道超车，中骏在2019年发力拿地：全年新增46个项目，分布在32个城市，主要包括厦门、北京、济南、南昌、天津、杭州、苏州及重庆等城市，其中12个为新进入城市。新增面积约980万平方米，总土地成本约477.25亿元，权益土地成本301.55亿元，权益占比63.19%，新增货值约1100亿元。2020年一季度中骏新增货值168亿，排名行业23位；同期，该公司全口径销售112.9亿，排名行业42位。
