3月12日，國務院印發了新文件《國務院關於授權和委託用地審批權的決定》。授權和委託用地審批權從自然資源部下放到省一級政府，體現出建設用地管理權限的下放已邁出了重要一步。這份文件對於中國未來的城鎮化進程的影響，有著至關重要的深遠意義。也就是說，過去對建設用地實行了二十多年的國家計劃管理，現在可以通過試點，從剛性審批制度改為相對柔性的指導性管理制度。
在後疫情時期如何推進經濟增長，帶動經濟社會全面發展，發掘經濟活躍地區的增長潛力等方面，文件釋放出重要的政策信號。學加網認為這一變化的意義在於，省一級政府在促進經濟發展和調整年度用地供應計劃上有了更大的自主權，為地方通過建設用地資源的再配置，激活經濟發展，提供了重要的發展動力。學加網也期待這一小步，引領未來土地管理制度改革的一大步。
文件釋放出什麼信號？為什麼要在現在的這個時間點出臺這樣的政策？ 作為垂直領域專業學習平臺，學加網是華南地區最大的園區、文旅、三舊改造投資人的學習平臺。面對一些熱點問題，學加網教育培訓機構從自身專業以及資源優勢出發，盡力為企業家同學答疑解惑做出自己的努力。日前，學加網邀請了兩位資深土地方面的專家與100位企業家學員，就上述問題進行了一次專業解讀與行業探討。
學加網首席土地顧問： 崔元星
農地轉用審批權下放國家土地新政的機遇和帶來的變化
1、文件被無端放大、被錯誤解讀
3.12國務院“農地轉用審批權下放”文件被放大了作用。被錯誤解讀為：房地產救市、增加了地方政府土地財政能力、耕地保護放開了、農民發財了，大城市有拓展空間了，三四線城市機會來了，農村可以大開發了。學加網土地專家崔元星老師認為，如果真的一個文件就有這麼靈，中央政府創建國土空間規劃體系、修改土地管理法、加強土地督察有啥意義呢？中央為啥到現在才發這個文件呢？為啥限定試行期只有一年呢？
2、近年重要土地新政回顧：
2019年5月23日，中共中央、國務院《關於建立國土空間規劃體系並監督實施的若干意見》 。2019年5月29日，自然資源部辦公廳《關於加強村莊規劃促進鄉村振興的通知》。2019年6月26日，中共中央辦公廳、國務院辦公廳《關於建立以國家公園為主體的自然保護地體系的指導意見》，劃分三級：國家公園、自然保護區、自然公園。
2019年9月17日，自然資源部《關於以“多規合一”為基礎推進規劃用地 “多審合一、多證合一”改革的通知》。2020年1月1日，新修訂的《土地管理法》正式實施，國土空間規劃、集體土地入市、國土督察制度等入法。2020年3月1日，國務院下發《關於授權和委託用地審批權的決定》（實際公佈時間是2020年3月12日）。
3、土地系列新政帶來的“變”與“不變”：
變：權力在不斷下放，效率在不斷提高，由原來的多頭管理向多規合一、多審合一、多證合一轉變，在一些限制條件下農地可以入市了（農村集體經營性產業用地）集體土地徵收補償標準由“封頂”變為動態機制了。
不變：集體與國有土地性質的二元管理結構不變，耕地保護基本國策不變，甚至更加嚴格。土地管理的核心是用途管理不變，甚至更加嚴格。管理用地必須合規合法合理，土地定價鐵律不變：規劃決定用途、區位決定價格。
4、農地轉用審批權下放的真正意義：
抵禦疫情帶來的負面影響，提振信心，刺激投資，拉動經濟。學加網土地專家崔元星老師指出，解決重大基礎設施審批中的零星農地轉用審批週期過長問題，加快重大基礎設施建設。對國土空間規劃中的留白規劃是政策支撐（功能留白、規模留白、佈局留白）。鄉村振興戰略的落地與實用性村莊規劃的實施有了保障。
5、新政帶來的機遇：
國土空間規劃體系全面啟動，為以往的疑難項目及新增項目提供了納入上位規劃的歷史機遇，長期以來的多規不合矛盾將得到緩解並最終消失。國家公園保護地體系的建立，為自然資源型項目消除了多頭管理的困惑，營造了和諧發展的空間。存量地盤活、低效地再利用、廢棄地修復將成為香餑餑，比如廢棄礦山、廢棄廠房、閒置空心村。集體建設用地用於產業發展空間很大，可在項目中與國有用地組合運用。
用地方式不斷創新（只徵不轉、只轉不徵、不徵不轉等）與供地模式靈活運用（長期租賃、先租後讓、使用權入股、點狀供地等）大大降低了用地成本，提高了用地審批效率，助推項目建設運營。學加網土地專家崔元星老師認為，隨著都市市場日漸飽和，鄉村規劃與鄉村用地政策逐漸完善，支持鄉村旅遊、鄉村旅居、鄉村康養等鄉村投資健康發展。
學加網土地規劃業務專家：於欣（ 國內甲級規劃設計院土地業務項目負責人）
針對此政策，彙總三點：
1、政策層面的變化
以前土地規劃由國務院審批和地方政府審批組成，地方政府哪級審批規劃，還需要看當地規劃的地位和層級。學加網土地規劃業務專家於欣老師認為，如果規劃是國務院審批的，那麼徵地、農轉用都需要到國務院進行審批。如果是地方審批規劃的，那麼徵地和農轉用一般也會控制在省級層面。
此政策的發佈，就將土地徵收供地、農轉用審批權限由國務院下放到省級層面、自治區層面政府，不再由國務院進行審批，具體跟規劃審批的程序是一樣的。但是基本農田還是要按照原來的審批程序進行，需要國務院審批規劃、審批徵地、審批農轉用的地區，現在不需要國務院審批了，具體地區是哪些呢？包含106重點城市：就是以後這些地區如果涉及到土地徵收、農轉用，審批權限由國務院變為省、自治區、直轄市等市縣政府。
對我們地產開發有什麼意義是？（1）徵地項目審批速度加快；（2）農轉用地審批速度加快；（3）106個城市供地速度可能加快；（4）供地區位變相靈活；（5）審批權限下放，無形增加了106個城市的便利度，但是這條政策，對其他城市的土地開發使用影響不大。
2、變化的意義
原《土地管理法》規定，徵收基本農田以外耕地超過35公頃以及涉及其他土地70公頃以上土地的，需要國務院審批（包含全國各地），涉及基本農田徵收肯定是需要國務院進行審批的，不管是哪個城市哪個地區。新政出臺後以下八個試點地區，徵收耕地超過35公頃、涉及徵收佔用基本農田、徵收其他土地70公頃以上的，不再需要國務院進行審批。試點地區：（北京、天津、上海、江蘇、浙江、安徽、廣東、重慶，試點期限1年）。
學加網土地規劃業務專家於欣老師指出，政策變化對我們的意義是：1.徵地壓力縮小，審批層級變低。2.未來利用基本農田，佔用基本農田，是沒有鬆綁的。糧食安全和耕地保護的原則和根本是不會變化的。3.未來一年試點時期：佔用基本農田，試點地區不再由國務院審批，而是由省、自治區自己審批。
3、作為地產人，我們應該更深層次的瞭解哪些內容呢？
1.土地審批流程變小，到底能減少多長時間呢？我認為這個需要觀察。2.供地審批縮短，供地速度如何加快，土地財政有何影響呢？我認為對106個城市會加快一級收儲和二級掛牌的速度。3.未來規劃建設用地總規模會不會增加呢？我認為不會增加，全國都在做減量規劃。
最重要的是，過去我們公司沒預審通過的項目，是不是現在能審批了？是不是能加快速度落位了？學加網土地規劃業務專家於欣老師指出，雖然降低某些項目的審批制度，但是未來趨勢會是怎麼樣呢，關於項目建設、建設用地總規模，國家還是會嚴格管控，尤其大城市。這個政策的出臺，只是從某些程度，只是影響了106個城市的拿地審批進度，跟建設用地指標、建設用地總規模關係不太明顯。
對於網絡上各種機構的過度解讀，學加網兩位土地行業專家都認為，大家要仔細研究文件，不要被錯誤誤導，多和業內人士溝通學習，學習基本的土地知識，才能讓自己有獨立的思想和判斷力。作為華南地區最大的三舊、文旅、園區的企業家學習平臺，學加網將會再接再厲組織更多同學們關心的熱點話題進行線上分享，傳播專業知識，降低學員行業投資的風險。
