我叫Parker（帕克）
籌備本期樓市週刊的稿件之前，由於沒有太亮眼的新聞題材，記者一度陷入焦慮之中。就在記者一籌莫展之時，身邊多位朋友來諮詢買房問題。
聽到他們的買房故事，再聯想當前的市場行情，記者突然眼前一亮，想結合這些朋友的買房實況，歸納幾個熱點話題，還原當前樓市的真實狀況，以求“窺一斑而知全豹”，給“還在路上”的購房者提供一些購房參考。
■話題一：為什麼現在出手？
最近一段時間，惠州樓市的購買情緒，有抬頭之勢。記者這裡有幾個真實的購房故事，供大家參考。
市民李先生，自有東江學府120平方米的房子，考慮子女獨立後自己的養老問題，準備入手80~90平方米的三居室。“不需要太大，自己住著舒服就好！”李先生說。
市民何小姐，最近在朋友圈掛出了位於麥地的一套有五中學位的老房子。“賣房的原因，是想全款換一套140平方米以上的房子，不想給自己那麼大壓力。”何小姐說。
市民黃小姐，自有南線金迪星苑一套90平方米的房子。最近在考慮換套160平方米的房子。“小孩慢慢大了，加上老人，希望一家人住著舒服點。最好是老房子不賣。”黃小姐說。
如果繼續列下去，大概還有七八個這樣真實案例。之所以說真實，是因為這些案例中的主人公，都來自記者的朋友圈，得知記者的職業身份，先後跟記者諮詢買房建議。
在與他們對話的過程中，記者發現了一個共性特點：那就是，換房，現在換，非換不可！
黃小姐的先生開了一家地產策劃公司。說起買房決定，她說，“因為與房地產行業密切打交道，我覺得現在這個階段是換房的好時機。”
黃小姐說，進入下半年來，由於信貸環境收緊和融資渠道受限，一些品牌房企的資金流遇到考驗，為了快速回籠資金，很多樓盤都推出了一成首付、打折、送物管費、送裝修費的優惠，尤其是無息的一成首付最適合我們這樣做生意的，不佔用現金流，“按照惠州的整體發展前景，現在這樣的折扣優惠很難得。我怕過完年，房企資金壓力緩和了，就沒有這個優惠了
同樣是媒體人士的李先生，對待換房這件事，態度更為決絕。“很多人指望惠州房價降，怎麼可能降？靠什麼降？”李先生直言，最近新成交的幾宗地塊，樓面價都5000~6000元/平方米，算上建築成本、運營成本、財務成本和營銷成本，售價至少要12000元/平方米以上，“短期內因為市場規律出現小幅浮動是正常的，你說大幅下降，或是回到2016年以前，那是絕對不可能的。
■話題二：投資還是自住？
記者曾經看過深圳某自媒體寫過的一篇文章，大概意思是，惠州樓市是靠投資客撐起來的，字裡行間，難免“唱衰”惠州樓市的觀點。
對於文章的一些佐證和觀點，記者不便置評，卻也並不否認。2016年以後，受粵港澳大灣區規劃利好的帶動，區域位置、景觀環境、經濟基礎等都獨具優勢的惠州，憑其低窪的房價優勢，吸引了諸多周邊城市甚至其他省份城市居民的青睞。彼時，有個別樓盤統計，外地客群佔據項目總成交的七八成。
2017年以來，隨著“限價令”的從嚴實施，加上“非三年不轉售”的“限售令”規定，尤其是信貸環境的一度收緊，在上有價格“天花板”的限制，中有投資週期拉長，下有購房成本增加的背景下，細算了一筆投資賬而覺得不划算的投資客，轉身離開惠州市場。
尤其到今年上半年。受《粵港澳大灣區規劃綱要》出臺的利好刺激，3月出現短暫小陽春的之後，所謂的“金三銀四紅五月”都黯然爽約。截至6月底，上半年成交戰績出來，全市一手住宅成交60646套，成交面積621.76萬平方米，同比下降29.02%。
彼時，內外圍市場的業內人士，看待上半年樓市的萎縮下行，都認為其重要原因在於外來購房群體的“退場”。在他們的預測下，在供應量加劇且信貸環境繼續從嚴的情況下，下半年惠州樓市的日子更不好過。
但讓人意想不到的是，進入下半年，雖然出現了七八月份低迷前行的短期冷淡期，但整體市場走勢並沒有出現外界預期中的那般“愁雲慘淡”。特別是剛剛走完的九月份，在“先抑後揚”的市場節奏中，成交超過140萬平方米，同比還上漲了4.3%。
而研讀這份數據背後的市場動態，會發現有一批本土購房者，用實實在在的舉動，表達出了自己對惠州樓市的堅定看好。如果將這份數據換算成一個個鮮活的個體，會變成了如李先生、何小姐、黃小姐，甚至還沒來得及列舉情況的劉先生、林先生等一樣，有著自住需求的購房者。
雖然這七八個案例，不足以反映整個樓市的概況，但七八個購房者無一例外都衝著“住著舒服”這一點而來，至少“見微知著”地說明了一點：當外地購房者無情“退場”之後，帶有自住需求的本土購房者撐起了惠州樓市的大半壁江山。
■話題三：買哪裡？
買不買？買！
買來幹什麼？自住，併兼有投資潛力！
回答了這兩個熱點話題之後，購房者們的第三個問題接踵而來，而又至關重要。那就是：買哪裡？這個問題，應該是購房者諮詢記者的過程中，問到最多的一個。
事實上，早已“貨比三家”的購房者，其實根本不需要記者的建議，在他們心中，已經有了首選方向：金山湖片區。
今年來，《金山新城》的規劃，讓原本已經火熱異常的金山湖片區再成關注焦點。尤其是9月27日，“惠州市重點項目集中籤約動工暨金山新城建設啟動活動”正式舉辦後，“金山新城”從一紙規劃，變成眼可觀、耳可聞的建設狀態，金山湖片區更成為購房者首選的“香餑餑”。
再尤其，由保利、華潤、華僑城聯袂打造的大型城市綜合體保利天匯動工建設、隆生金山湖中心運營在即、沃爾瑪山姆會員店的有序建設等一批商業配套的崛起，金山湖片區無論是景觀資源、居住配套還是遠期前景，都足以撩撥人心。
自營一家二手車行的李先生，就準備入手保利天匯的120平方米新房。“周邊商業、教育配套齊全，規劃好、環境美，我就喜歡那裡。”李先生說。
市民林先生則心儀御水龍庭的140平方米的房子。“孩子在一中讀書，這裡住著方便。按照‘金山新城’的規劃，未來這裡會有大發展。”林先生稱。
記者隨之採訪瞭解，或正因為多重優勢齊聚，金山湖片區的房子根本“不愁賣”。繼9月11日兩個小時售罄219套房源之後，德威江譽城於日前推新再受市場熱捧，成為最具說服力的代表。而也正因為“不愁賣”，當前金山湖片區在售或即將開售項目價格“堅挺”，不僅沒有任何優惠，樓層選擇都沒辦法“隨心所欲”。
而在金山湖片區以外，北站高鐵新城、南站新城等規劃預期良好的區域，也頗得購房者青睞。
