一份《關於支持深圳建設中國特色社會主義先行示範區的意見》再將深圳推上風口浪尖，莞惠因臨深一起被點名，僅惠州來說，有人稱3-5年內惠州將成投資熱點，有人稱惠州將迎新的增長極，貌似風光無限，然而實際上惠州樓市已是危機四伏，且不僅惠州，其餘兩個臨深城市東莞、中山樓市亦在叫苦。
7月惠州成交量超東莞中山之和
以7月三市成交數據為例，惠州成交量遠超東莞中山兩地成交量之和，這樣的成交量或與政策有莫大的關係，這三市中，僅惠州不限購，可無限吸納深圳客以及其他外地客。
成交均價上東莞最高，中山其次，惠州最低。惠州的限價政策起了很大作用，16年10月出臺以來，惠州房價快速上漲的態勢被阻斷，三年來，都處於一個非常穩定的狀態，直至2019年6月底，惠州多個樓盤陸續上調備案價，將原有的限價政策撕開一道口子。但在龐大的市場潛在供應量面前，惠州房價或也難再次邁入大幅上漲通道。
數據來源：中原地產
惠州、東莞、中山後市走勢均不樂觀？
2016年，臨深三市勢頭迅猛，2019年，已全部呈現萎靡之狀，三市成交量跌勢明顯，且對後市走勢並不樂觀。
惠州中原地產預判接下來市場走勢仍要持謹慎態度，潛在供應仍處洪峰；中山中原地產稱走勢仍是下滑，預計8月份網籤量還是回落；東莞中原地產表示認購市場降溫。購房投資預期降低，市場觀望情緒增濃。
惠州樓市壓力大 樓盤兩極分化明顯
具體到惠州樓市，2019年以來，市場已出現兩極分化現象，多個樓盤上調備案價，但有更多樓盤推出特價房、低首付，大品牌也不例外，如恆大、龍光、新城、佳兆業、海倫堡等。且多個樓盤開盤當天去化率不足5成。
從單個樓盤月度成交量也可獲悉，樓盤間的差距愈加明顯，賣得好的樓盤月均去化可超200套，也有不少樓盤月銷量不足10套，單個樓盤月成交量超過50套即有希望上榜月度前十。
有業內人士直言，開發商已經感受到去化壓力，不得不採用優惠手法攬客，現在惠州至少有一半的樓盤有各種優惠活動。
未來三年 惠州隱形庫存至少在5000萬平米以上
壓在開發商身上的不僅僅是現有的去化壓力，還有未來的巨大的潛在供應量。
惠州中原地產總經理鍾志斌曾指出，惠州市場的特點，簡單一個字就是“大”，一方面成交大，惠州是大灣區成交量最大的城市，另一方面是供應大，惠州也是大灣區潛在供應量最大的城市。僅2019年下半年，惠州的潛在供應量便達到了1500萬平米。
中原地產的市場預測報告裡提到，按照今年的土地出讓數據、新開工數據、以及房企佈局儲備量來推算，未來三年，市場隱形庫存至少在5000萬平米以上，這樣的體量可以滿足約50萬個家庭的購房需求，再加上市場的顯性庫存，對需求的承接力要求非常強。
“需求已經面臨見底的風險，新增的需求無法快速補充，儘管有城市群規劃利好釋放，客戶版圖在擴張，但市場仍未形成行之有效的引導外需的方式和方法，灣區規劃更多隻是停留在概念的層面，不利於需求的快速積蓄和大量釋放，則形成一個成交的空洞期。”
鍾志斌預測，“惠州未來持續的、高量供應的壓力將難以緩解。所以惠州樓市會相對起伏波動一些，相對敏感一些。”
8月至今 惠州已有5宗地塊流拍
顯然開發商們已經嗅到隱藏在鉅額供應量下的危機，在拿地布點方面他們已有明顯變化，相比以往有地必拿，現在的開發商已十分謹慎。
8月至今，惠州已有5宗地塊流拍，其中一宗位於金山新天地核心區域內惠南大道附近。
“業界觀察人士指出，流拍多為無人報名參與競拍交易所致，惠州房地產市場的供求失衡，導致部分房企放慢拿地或者減速擴張。”這是南都在8月21日的報道。
可以預測，在接下來的土拍中，如非優質地塊，開發商們出手的幾率或將大大減少。
