小野觀點
投資惠州的房產到底賺不賺錢？理論上來講，或多或少都賺了的，但是，如果算上時間成本與精力成本的話，那可就說不準了。漲多漲少，更多時候，是要看機遇的。
從2018年6月至2019年6月，在掛牌將近一年的時間後，小野的朋友在惠環的一套房子，終於在比最初掛牌價降了8萬多的基礎上，賣掉了。今天，特意發篇文章，將他賣房過程中遇到的一些注意事項，分享出來，如果你是打算在惠州投資的，那麼請一定認真的看完本文。
先說一下房子的具體區位：
小野朋友的房子位於仲愷區惠環某一項目（具體的名稱不講了），樓盤靠近莞惠城軌站點，步行大概5分鐘的樣子吧。從區位上來講，是比現在很多在賣的新樓盤要好的。而且小區的入住率也至少在80%左右，剛需為主。戶型是86平米的小三房。
這套房子從去年6月份開始放給中介掛牌，當時，惠州樓市還處於上一輪暴漲週期中，因為沒有滿兩年，稅費等比較貴，所以在掛牌的過程中，小野的朋友抱的是能賣就賣，不能賣就放著的態度，當時，86平米的掛牌價，他告訴中介，少了80萬不賣。也就是單價大概在9300元/平米左右。當時，整個仲愷區大部分的樓盤差不多也是這個價格，而且有個別樓盤會有茶水費等情況。
因為80萬掛牌價遠高於當時二手市場行情（惠州新房因為限價，所以二手房價格在樓市大火週期時，價格倒掛很嚴重）。所以那段時間，基本上屬於掛著玩的狀態，問的人也是寥寥無幾。
到9月的時候，房產證上的時間滿2年了，二手交易過程中的一個大頭稅費：也就是增值稅可以免徵了，這個時候，小野的朋友才想到，是時候認真的賣賣房子了。熟悉惠州樓市的人也許知道，9月份，是上一波大火行情裡的一個分水嶺，萬科在9月喊了活下去，樓市開始降溫明顯。這個時候，掛牌價如果還是80萬，顯然是賣不掉的，於是，朋友將掛牌價調整成了78萬實收，全款可談。
原本以為，價格調低之後，應該問的人會多一些，事實上，也確實是多了一些，中介的電話開始頻繁打過來問房子的價格是否能下調一些。因為不想賤賣，這個時候，朋友選擇了再觀望，堅持不降價，於是，這一放，又到了2019年年初。
一小波人造的小陽春，讓惠州樓市打了一些興奮劑，市場彷彿一夜之間，又好了起來，而這個時候，過了個春節，二手房的諮詢開始多了起來。朋友于是把放盤範圍擴大到了多家公司，而不是之前的由一家公司獨家房源售賣。
這個小舉措後，明顯的開始了有一些比較多的帶看。但帶看之後，大部分時候都是沒了下文。問中介，都是回答：價格太高不合適，客戶轉去了新房。這個時候，在中介的多次對價格太高提出質疑之下，朋友又再次調低了價格，為76萬實收。但房子依舊是看的多問的少，一樣的沒有賣出去。但接到的中介電話卻變的越來越多。區域內新房的價格慢慢上漲，讓二手房的價格與新房的差距越來越小。
6月，突然間電話開始變的多了起來。然後在6月中旬的時候，一位中介急匆匆的打電話來，說有人要買華日的房子，最低價是多少？因為沒有看到買家，所以告知他75萬可以接受。結果沒過兩天，中介小夥子又打電話來說，自己看到其它媒體報價比75萬低，問賣不賣，這個時候，仲愷的新房價格普遍都在8500以上了。陳江的樓盤都在9000以上了。規劃好一些，但目前不完善的潼湖，也都在8500甚至更高了。
想著趕緊脫手去進行置換，最終，在一點點報價的小誤差裡，小野朋友的那套房子，以72.5萬的價格賣掉了。至此，從最初的80萬，到成交的72.5萬，小野朋友一套86平米的中小戶型，總降價幅度接近8萬。那麼，這位朋友究竟有沒有賺錢？賺是肯定賺了的。算了一下，大概20萬左右，因為畢竟經歷了一輪只上罕見的暴漲週期，但是這樣的暴漲機會，在近些年可能都比較難遇到了。
接下來，想和大家分享的是幾個買賣二手房過程中的小經驗，如果你也恰巧正在看二手房，那麼，希望你不要踩了和小野朋友一樣的坑吧：
1、關於對中介的報價：理論上來講，獨家房源的可成交性其實更高一些，而且，賣家對於房子價格的控制也更強一些。小野的朋友因為掛了多家中介，導致房源價格被互相亂報，價格最後就被壓低了。當然，如果你是買家的話，小野建議你也不要去向多家諮詢，因為這會給賣家一種我的房子好像最近很多人看，是不是要報價漲一些的錯覺,你只需要找準一家中介，叫他使勁的給你砍價，直到你的心理預期為止。
2、一個靠譜的中介，真的很重要。最終小野朋友成交的這位中介小哥，有點實心眼。一下子把底價報給了賣家，導致後面的洽談過程中，沒有任何空間，讓買家的心裡總有點買虧了的不爽感，但實際上，最終的成交價格已經是同樣戶型裡很優惠的價格了。
3、二手房買賣過程中，對於小幅度的差額，不必過於在乎。二手房的買賣，經常需要中介去協調賣家與買家雙方的利益關係，不一小心，就因為2.3千塊錢的事情談不攏，崩了。但是你回過頭來想一想，你付出的時間成本是不是錢？因頭再另找買家或者賣家，那豈不是把原來走過的路再走一次？
4. 很多表像在迷惑你的決定。在整個的交易過程中，小野朋友經常被中介套價格，比如會以樓下同樣戶型比你低好幾萬這樣的說辭去蒙著進行降價，這個時候，只需記住一點，不到自己的心理價位，堅決不賣就行了。
5. 哪些區域適合買二手？在惠州這樣的城市裡，大家其實都知道，二手房的交易相對新房要冷清許多。尤其是區域內有大批量新房存在的地方，惠州是一個嚴重依賴一二手聯動的城市，很多地方中介只喜歡賣新房，因為二手房交易複雜，但有一些區域，其實二手房更受歡迎。這些區域通常新房比較少，二手社區氛圍成熟，且位置比新樓盤來講更有優勢。
