隨著上半年銀行理財產品收益率不斷下降，上市公司利用閒置資金購買理財產品的數量和規模也出現大幅下降。統計數據顯示，2019年一季度發佈公告購買銀行理財的上市公司數量為790家，較去年同期下降了19.7%，一季度上市公司認購銀行理財金額為3091.8億元，較去年同期下降了32.8%。與此同時，不少上市公司發佈公告、使用閒置資金投資於房地產私募基金。
房地產私募基金具體是如何運作的？房地產私募基金具備哪些優勢得到投資人的青睞？下面我將為您詳細解讀。
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什麼是房地產私募基金？
房地產私募基金是通過向合格的投資者發行基金份額募集資金，由專業基金管理人尋找、投資目標地產項目，並參與項目的管理，在適當的時機（一般2-5年）退出項目，以獲取投資收益的專項投資基金。房地產私募投資基金的底層定向投資於房地產行業，具備募集、投資、管理、退出四個重要環節。
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房地產私募基金的類型
按照底層基礎資產的不同，可以分為一級土地開發基金、房地產項目開發基金、城市更新基金、特色小鎮基金及基礎設施基金。
根據私募基金的組織形式，主要分為有限合夥型私募基金、公司型私募基金、契約型私募基金。
因合夥型及契約型在成立、稅收等方面擁有得天獨厚的優勢，有限合夥型基金和契約型基金是目前市場上採用最多的兩種組織形式。
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房地產私募基金的結構設計
隨著基金業協會2017年發佈《證券期貨經營機構私募資產管理計劃備案管理規範第4號——私募資產管理計劃投資房地產開發企業、項目》（簡稱4號文），以及資管新規的發佈實施，對私募基金的組織形式產生了較大的影響。
根據4號文的規定，投資於16個熱點城市的普通住宅項目的私募基金只能採用純股權的方式進行投資。投資於非熱點城市及熱點城市的非普通住宅項目，可以採用“股+債”的模式進行投資。
鑑於4號文的上述規定以及國家目前進行房價調控的政策，實際操作中基金管理人主要還是採取股權或股權+債權模式投資於項目公司，其中採用純股權架構的私募基金更容易通過基金業協會的產品備案。
目前主要房地產私募基金架構設計如下：
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房地產私募基金的優勢
房地產私募基金風控措施一般是較為全面的，特別是受4號文影響，目前房地產私募基金普遍會取得項目公司的控股權，並對項目公司的公章、法人章、財務章及財務賬戶等實行共管，監管房地產項目公司的資金支出及收入。
近幾年房價和地價都處於上漲週期，因此房地產私募基金取得的項目公司的股權以及項目公司所有的土地使用權、在建工程等價值平穩，不會出現大幅貶值的風險。假如項目公司的母公司發生了現金流緊張情況，房地產私募基金作為項目公司的控股股東，可以採取對房屋降價處理等方式加快樓盤銷售，實現快速回籠資金、保障房地產私募基金收益。
與投資於創業企業、pre-IPO企業的私募基金相比，房地產私募基金具有較多優勢：一是項目投資週期比投資於科創企業、pre-IPO的PE基金5年左右的投資期限要短，二是房地產項目盈利能力相對穩健，其他行業尤其是pre-IPO企業可能面臨諸如原材料、市場、產業政策等因素導致淨利潤大幅波動或IPO失敗導致PE基金無法退出的風險。
正是由於房地產私募基金具備上述優勢，目前得到越來越多上市公司的青睞，成為一種較好的投資選擇，房地產私募基金也成為房地產企業非常重要的融資方式之一。
