近日，朋友圈被兩條消息刷屏了:
一條是恆大全國7折促銷，金九銀十每月要賣1000億；
一條是城投鳳巒郡的安商房，二手售價開出了8.5折。
恆大這個消息屬於老套路，福州也沒幾個恆大樓盤，房企可以不當回事。
但，城投鳳巒郡消息一出，市場就有點炸了：8月底才剛交付，2.72萬/平的預售均價，如今降到2.3萬/平，相當於直接折了超過4000元/平。
城投鳳巒郡，直接抄了東二環的底！
方圓五公里內的樓盤，估計都感到窒息；又或許，不止五公里，而應該是全福州，大概率都要消化安商房入市的潛在影響。
01.
對於城投鳳巒郡項目，我們再做一個回顧。
它是福州首個由國企建造的安置型商品房項目。8月30日，城投鳳巒郡交房，作為福州東二環板塊一個重要的混合型安置型商品房，它的交房，引起各大媒體的報道。
用企業宣傳的話：「以高品質居住社區為目標，裡裡外外均按純商品房標準來規劃設計」。
而就是這麼一個按商品房打造的「模範小區」，日前卻傳來二手房2.3萬/平售價消息。比較2019年5月該項目商品房房源部分對外搖號2.72萬/平預售均價，降幅超過15%。
而距離城投鳳巒郡不遠的鶴林生態園附近，8月28日，廈門建發以27.42億+配建3000平自持社會租賃住房成功拿下，成交樓面價約為26003元/平，溢價率30%！
新交付的城投鳳巒郡，二手房售價遠不如建發樓面價！
02.
城投鳳巒郡二手「砸盤」，讓東二環樓盤售價直接回到五年前。
比較東二環幾個在售樓盤：公園左岸均價約3.75萬/平，金府大院均價約3.9萬/平，世茂雲潮均價約3.1萬/平，藍光裡均價約2.9萬/平。其中，
世茂雲潮、藍光裡均帶90%的安商房。
城投鳳巒郡二手直接亮底牌：2.3萬/平！世茂雲潮、藍光裡估計已經瑟瑟發抖了。
雖然世茂五四理想城也已經部分交付，但目前並沒有傳出二手市場售價消息，而我們知道，世茂三江理想城、新榕金悅府等都將迎來首批安置型商品房年內交房。
大量安商房交付並上市，其影響，房企不可忽視，畢竟安商房不是一個小數目。
數據統計顯示，自2017年12月，福州首次試行 “安置型商品房”模式以來，截至目前，福州市城區已推出76個安置型商品房項目，啟動建設住宅約6.6萬套。
6.6萬套相當於一個什麼概念？2019全年，福州市五城區新房銷售49909套，其中住宅僅為27467套。
03.
城投鳳巒郡二手房的出現，是具有象徵性意義的：其一、讓商品房與安商房之間的價格爭議，有了參考實例；其二、安商房大量上市，勢必對在售安商房，甚至整個住宅市場形成一定衝擊。
上述兩點其實都好理解。
城投鳳巒郡二手2.3萬/平，這就意味著之前購買城投鳳巒郡商品房的人，將直接產生超4000元/平損失。無疑，將對世茂雲潮、藍光裡等安商房小區帶節奏，拉低他們在售商品房的價格。
怎麼理解？我們再看一個圖：
上圖例舉幾個安商房項目，其指定售價和商品房的面市價格事實上相差較大，從21%-48%不等。
城投鳳巒郡二手2.3萬/平的價格，其實是介於安置價格與商品房價格之間，近乎是取了一個平均值。這也就意味著，在未來，世茂雲潮二手房一旦上市，其售價很可能在2.2萬/平左右，華潤烏山府售價在2.6萬左右。
如果說鳳巒郡只是個例，其影響且待市場檢驗，但一點可以預見：購房者一定會更加審慎考量是否以商品房價格買入安商房小區，開發商也將有望調低安商房與商品房之間價差。
04.
除非土地拍賣特別開了「後門」，允許小區分隔，否則，安商房小區內，拆遷安置房與商品房之間是完全融合的；兩者之間的物理區隔被打破，不再區分樓棟，這也就意味著：
你花純商品房的價格，買的卻是人家的拆遷安置房。
如今，大量安商房正在排隊交付。
鳳巒郡二手房「砸盤」，或多或少，給市場出了道難題。答，或者不答，都是2020年的房地產市場，更像2020年的人生。
