這段時間，所有房企都在關注：疫情後購房者的需求會發生什麼變化？
對客戶需求的判斷，決定了房企接下來產品研發升級的方向。為此，許多房企都啟動了客戶調研活動。
近期，明源君就獲得了一份來自陽光城上海大區的《疫情下居民購房需求調研分析報告》，報告涵蓋了其管理的上海、南通、嘉興、湖州、紹興等核心城市以及湖北、新疆2個省級區域，共4207份有效樣本。通過該報告，明源君發現，健康、安全、便利、社交等成為居住需求升級的核心，居住者對戶型、戶內功能和社區配套都提出了更高要求。
進一步研究時，明源君發現，以上這些需求點，大部分竟然與陽光城集團在2018年推出“綠色智慧家”戰略不謀而合，該戰略中為這些需求點提出了許多落地解決方案！
這意味著，當前其他房企正在研發的產品，陽光城在兩年前就已經部分實現了。
不過，他們並沒有止步於此。明源君瞭解到，在集團產品戰略的基礎上，陽光城上海大區正根據客研結果對產品進行進一步升級優化……
接下來，明源君就結合上海大區的客研報告和正在研發的秘密成果，以及陽光城落地項目的實操經驗，談談後疫情時代客戶需求的變化，以及住宅產品如何更好的滿足這些需求。
戶內的空氣、光線和水
每個要素都更利於健康
隨著生活水平的提升，人們對健康的需求正在與日俱增。而經此一疫，健康觀念會進一步強化。對健康的認知，在短期內，與消毒、隔離關聯更強，從長期來說，則是生活態度的轉變。這種轉變，一方面體現為清潔、衛生需求加強，另一方面，體現為更關注“自然”、“天然”。
1、通透的戶型和大面積陽臺，將自然引入家中
人們對自然的親近是與生俱來的。同樣宅在家中，如果身處陽光充足的客廳，陽臺有足夠的空間種上花花草草，推開窗戶能夠欣賞大片的綠化景觀，人的心情和在封閉陰暗的房間中是完全不同的。
在受訪者對戶內需求排序中，33%的受訪者希望房子能夠擁有更多“接觸自然的空間”，這個首先指向“通透”與“陽臺”。
雖然空調、新風和空氣淨化器也能改善室內空氣，但自然通風仍是公認的最健康、最舒適的通風方式。經過這一輪健康教育，通透的戶型、全明衛生間、良好的採光通風效果，會成為購房者最重要的評價指標之一。
室內與自然溝通的另一個重要媒介是陽臺。陽臺不僅是家中與外界自然最接近的位置，也起到引入陽光，給室內消毒的作用。而在禁足期間，在陽臺上曬太陽，看風景，栽花種草等等，一定程度上彌補了人們不能出門的遺憾。陽臺設計的關鍵，除了擴大尺度外，還要儘可能多地擴大開窗面，引入更多的陽光。
以紹興陽光城碧桂園璽園為例，項目採用超大窗牆比設計，約15米雙面開間的L型景觀客廳配上大面積玻璃窗，形成270°的採光面，通風效果也極大提升。
▲紹興陽光城碧桂園璽園項目實景圖
而且，從128㎡到199㎡戶型都配備了雙聯陽臺，陽臺進深1.8米，面積最大達13㎡，業主可以在這裡喝茶觀景，享受陽光與清風，足不出戶同樣悠然自得。
▲紹興陽光城碧桂園璽園項目實景圖
2、空氣和飲用水深度淨化，更利於健康
天然的通風條件自然最佳，不過，家裡並非時時刻刻適合打開門窗。尤其一些地區冬天氣溫較低或者偶有霧霾，自然通風就變得不合適了。
不開窗時，低汙染的室內環境和空氣過濾裝置就顯得非常重要。陽光城的綠色健康智慧家戰略就設置了八項關鍵控制點，用來加強室內空氣健康管理。
天氣好的時候，開窗通風，室內空氣會非常舒適；外部條件不適宜的時候，關上窗戶，將汙染物徹底擋在室內。空氣入室前經過過濾裝置處理，室內汙染物也24小時處於監測中，確保潔淨健康。
跟健康密切關聯另一要素——水，入戶也要經過五級過濾。業主打開水龍頭，出來的水就能直接飲用了。因為淨水系統中的RO膜濾芯已細緻到0.0001微米，能把病菌都過濾掉。
這樣一來，即使長時間宅在家，也不會悶壞，更無需擔心健康受損。
戶內空間升級
促進 “自我”與“家庭”平衡
疫情期間，所有的戶型都經歷了一次“大考”。很多家庭在一個空間中，足不出戶地共處了20天甚至更久，空間壓力達到前所未有的程度。一方面，家人間需要更多共處和互動；另一方面，個人也需要自我的空間。
陽光城上海大區的調研顯示，客廳是一家人最核心的娛樂休閒空間，也是變化最快，產生衝突最多的地方。
▲受訪者對客廳的重視程度排在所有空間的第三位，居住空間第一位
過去，一家人的主要娛樂就是看電視，客廳小一點也沒關係。
隨著大屏電視、投影普及，遊戲機、棋牌娛樂等家庭娛樂方式風靡，以及居家運動、居家辦公需求的增加，人們對客廳空間的需求不斷提升。尤其在疫情爆發後，各種外出活動受到限制，客廳空間不足的短板更加暴露。爸爸希望邊辦公邊照看孩子，可是總會被孩子吵到；媽媽想做個瑜伽，但滿地都是玩具無處下腳……
客廳作為一家人主要的休閒娛樂空間，需要更加兼容現代的生活方式，尤其是滿足家人共處時的多種需求。
▲新娛樂方式已經逐步佔據客廳的主要功能
這意味著，應該給居住者提供一個更加開放的多功能廳，並且可以嘗試賦予他們一定的選擇權，不僅滿足居住者家人陪伴的基本需求，還能依據客戶的家庭結構和生活方式創造多樣的場景。這在未來有望成為改善性戶型的新熱點。
陽光城在海鹽打造的翡麗海岸項目，便考慮到了客廳的多種需求，為客戶預留了可變的空間：
▲海鹽陽光城翡麗海岸項目139㎡戶型，利用客廳和書房形成可變空間
廚房、餐廳、和客廳有機整合，也是新生活方式的需求趨勢。
通過（可）開放式廚房、島臺的設置（一定面積以上的大戶型可以中西廚分離）、餐廚一體和餐客一體等形式，將一家人的生活、休閒、工作需求整合在一個大空間中，從而擴大空間面積，促進一家人和諧共處。
紹興陽光城碧桂園璽園高層產品打造的“巨廳”，就將客餐廚一體化，這一空間打造成為項目的一大亮點。
▲紹興陽光城碧桂園璽園項目167㎡戶型
在這樣的房子裡，個人活動及家庭互動交流都能兼顧，家庭關係更融洽，日子也會舒暢得多。
收納體系從全屋擴容
讓每個空間都回歸整齊有序
疫情期間， 家裡人多，東西也多，每個空間都塞得滿滿當當。
女主人下廚頻繁了，一大堆青菜肉蛋填滿冰箱，各類調料也攻陷了整個灶臺臺面；今天想做個蛋糕，明天想整個烤肉，烤箱微波爐燜鍋炸鍋……買的時候很爽，拿到手卻煩惱沒地方放。
孩子在家玩樂，各種積木玩偶堆滿了電視櫃和沙發，平常在室外玩的滑板車自行車也往家裡搬，大人都得繞著玩具走。
每個空間都變得捉襟見肘，每個家庭都在為一堆東西沒處放而頭疼。
調研顯示，“更多收納”躍居戶內需求第四位，無論是緊湊戶型還是改善戶型，受訪者都對收納容量不滿意。
1、收納要覆蓋全屋空間，爭取最大收納面積
每個空間都有收納需求。收納充足，才能釋放出更多活動空間，避免家裡陷入雜亂無章狀態。
以陽光城“夢享家”收納體系為例，從玄關、客廳、臥室、衛生間、廚房、陽臺，每個空間都設置有收納模塊，將收納做到極致。
2、分區分類收納，充分利用每寸空間
在此之上，設計時必須重視不同空間的收納需求。
比如玄關收納，在滿足收納量的基礎上，還要重視收納空間的排布和換鞋凳、穿衣鏡等功能的植入，從而保證進出門、換衣、換鞋動作的連貫性和舒適型。
▲玄關收納示意
廚房對分類收納提出了最高要求，不僅要將各種大小、形狀、形態、儲存方式、儲存溫度的物品分類擺放，還要方便隨時拿取。此外，廚房電器暴增讓廚房檯面異常緊張。因此，廚房收納需要動用平面和立面的全部空間，從整體上去考慮。
▲廚房收納示意
衛浴收納除了要重視毛巾、浴巾、臉盆等洗浴用品的收納外，還要重視女主人的化妝需求，為對化妝品的存放和使用留出空間，帶強大收納功能的鏡櫃就成為很重要的設施。
▲衛生間收納示意
主臥收納也需要關注不同存放方式、不同大小的衣物、收拾以及過季的被褥等物品的分類存放。
▲主臥收納示意
總之，收納設計是一個精細化計算的過程，設計師需要預判對應人群的收納需求和收納量，並且在有限的空間內做出最合理的分割。
為家居生活提供便利
讓居住者住得更舒適
下面這些情景，相信大家都不陌生：準備出門時，一隻腳已經踏出家門，才發現忘帶鑰匙，只能折回去。翻箱倒櫃，愣是想不起昨天把鑰匙扔哪了。
從超市採購歸來，全家人兩三天的口糧，大包小包挎在手上，累到分分鐘倒地。入門脫鞋還得上演一出“金雞獨立”，稍不注意連人帶物摔個底朝天。
室內的很多小細節，切切實實影響著居住者的生活便利度，而這卻往往是住宅設計中容易忽略的。陽光城上海大區的調研結果也顯示，不夠便利是當前室內空間的一大痛點。
例如玄關，疫情發生以來，很多項目都將關注點放在增加消殺功能上。而調研數據顯示，舒適換鞋、全身鏡/半身鏡、小物件臨時擱置、玄關掛衣鉤等有助於人們快速完成出門動作的功能，訴求明顯高於消殺。
由此可見，便捷、省時的需求，絕對不是臨時性的，而是長期存在且迫切需要滿足的。
如何通過細節設計和功能配置，為居住者創造生活便利，也是接下來住宅升級應考慮的命題之一。
考慮到這一點，陽光城上海大區更重視玄關便捷功能模塊的完善，配置了更衣鏡、匙掛鉤、感應燈等，幫大家快速完成出門前裝扮。
調研還顯示，清潔類小家電，如洗碗機、廚餘垃圾處理器、消毒櫃等關注度非常高。因為它們可以進一步解放人們雙手，讓生活變得更輕鬆。精裝項目設計時就應充分考慮到相應的使用場景，配置對應的產品，併為工具的使用、收納等創造條件。
▲調研顯示，洗碗機等清潔類廚電關注度非常高
這類細節可能不顯眼，但帶給使用者的感受是截然不同的。便捷高效的生活方式，也往往藏在這些細節裡。
社區設施配套全面升級
營造豐富健康的社區生活
調研顯示，人們對社區的關注度大幅提升，尤其經過這段時間的居家隔離，人們更向往室外互動，調研中，超過32%的受訪者都對社區設施配套寄予很高關注度。
▲調研顯示受訪者對社區的重視程度居於產品各項特質的首位
與此同時，疫情對人們安全感造成了衝擊，大家變得更敏感。而公共空間人、事、物眾多，存在很多不可控性與不確定性，大家對社區安全也提出更高要求。比如大人不在場的時候，如何防止小孩私自跑出小區？快遞外賣等外來人員越來越多，如何做好業主隱私保護和安全管理……
這既要求小區提供更多設施配套，以滿足不同群體的戶外活動要求；同時也要求社區升級安全管理，讓大家能放心地在社區長時間停留。
1、全齡化活動設施，滿足各類人群的活動及社交需求
全齡社區一般只存在於改善項目中，但也有少部分房企能做到全系列項目覆蓋。
陽光城就十分關注每個人在社區中的需求，力求在每個社區都打造滿足全齡需求的設施和場景，並根據類型和偏好不同的人群，對重點設施進行專項設計和加強。
以啟東陽光城西歐文瀾府為例，社區就設置了豐富的場景，每個年齡層、不同需求的業主都能找到適合自己的專屬空間，並與家人及鄰居形成互動。
▲啟東陽光城西歐文瀾府社區功能模塊分佈圖
陽光城在該項目中打造兒童友好型社區，活動項目充分考慮到不同年齡段兒童的成長特徵，併兼顧家長看護便利，以及消磨時間的需求。
在社區裡，兒童可以小夥伴們一起玩魚形爬架、跳沙坑、滑滑梯、在迷宮內穿梭嬉戲……活動區核心位置設有看護座位，以及嬰兒車停車位等人性化設施，家長可以邊照看孩子，邊和鄰居聊天交流。
▲啟東陽光城西歐文瀾府海島探險主題攀爬架（效果圖）
另外，社區還應通過各種人群偏好的活動場景，增強人與人之間的連接，讓人們從中找到歸屬感。
以女性社交為例，烹飪、花藝等場景是她們關注和擅長的，提供這樣的場景可以有效的將她們聚在一起。陽光城上海大區就在項目中設置了媽咪教室，供鄰里分享和互動。
▲紹興陽光城碧桂園璽園的媽咪教室（效果圖）
類似的空間還有露天草坪、棋牌室、影音室、健身房、私宴廳以及純粹的會客廳等等。
2、強化小區智能管理，提升社區安全指數
調研數據顯示，安全是當前社區一大痛點。受訪者對社區安全的關注，集中在社區邊界監控以及人員管理兩方面。
對此，標杆房企已積累一些有效的提升辦法。比如，在社區加裝智能監控設備，進行安防監控、人員跟蹤監測等。
陽光城採用智慧社區管理模式，對全區進行智能安防監控。對社區環境，有智能安防系統、周邊防入侵警報、電子巡更等功能模塊，小區內外一切異常情況隨時掌握。
社區內已經實現無感通行。社區內各個門禁都可以刷臉開門，單元樓的人臉識別系統還能自動判定業主所在樓層，開門的同時幫業主呼叫電梯，業主進梯後就可以直達所住樓層。避免接觸感染及鑰匙丟失等風險。
在兒童活動場地、老人活動區域等也設置有AI攝像頭，業主在自己手機上就能看到孩子和父母在小區的活動情況，滿滿的安全感。
小結
這次疫情對住宅產品來說，是一場前所未有的考驗。
面對突如其來的客戶需求升級，有些產品暴露出一系列不足，可能面臨被市場淘汰的風險，而包括陽光城在內的一批房企的產品，則可能迎來彎道超車的機會。
明源君認為，兩者間的本質差異，不在於產品功能多少，而在於以下兩方面：
❶立足於對人的底層需求的把握與滿足，產品戰略具有前瞻性。
人的底層需求：健康、安全、便利、社交等，在任何時候都不會消失，只會隨著生活質量提升不斷增強。
❷尊重市場，產品研發、升級始終緊隨客戶需求變化。
產品研發不能拍腦袋，更不能想當然，而是建立在對客戶需求的持續關注和深度挖掘上。
疫情期間，一些房企陷入停擺狀態，錯失產品升級窗口期。陽光城上海大區則敏銳預測到客戶需求可能發生變化，迅速展開了大規模客戶調研，挖掘出了疫情後客戶需求升級要點，以此推動產品升級，再度搶佔市場先機。
對實力派而言，危機往往是契機。這輪產品較量中，功底紮實又對客戶胃口的產品，將擁有更多脫穎而出的機會。
