如果在上海市區有一套閒置小戶型老公房，想置換一套面積大一些的房產到郊環，該怎麼選擇呢？
市區老公房or郊區大房子？該如何選擇？
樂居網友：自己在市區有一套小戶型，小區比較老，市場價在300萬左右，再加上自己的一些積蓄，想置換一套“遠一些”的房產，現在陷入了兩難的境地...
首先，市區的老房子，置換郊區的大房子，是虧還是賺？
其次，如果要置換到郊區，哪裡比較合適？（也就是哪裡的升值空間更高）
△ 市區置換郊區，是虧是賺？雖然市區的房子，就地段而言，具有很高的保值性，不過作為老小區的房子，其升值空間變得比較有限且緩慢。相反，近年來，不少上海市郊板塊的風頭正盛，由於配套越來越完善，且板塊內房價較低，升值空間也相對較大。
其實，如果想要把市區的老房子置換到郊區的話，更建議購置新房。
首先，二手房交易，會產生中介費、契稅、增值稅、手續費等，如果還要按揭的話，產生的費用則更多；
第二，郊環新房無論從房型、社區配置還是保值性來說，都相對更有保障。
郊環置換有哪些選擇？
上圖中的樂居網友，居住在市區，郊環的房子，準備以租養貸，那麼，我們在選擇房源的時候，除了板塊要有規劃外有潛力外，還要具備一定人氣。
根據樂居網友的預算，其置業預算應該在300-500萬這個價位段。
上海外環外拿證新房房價地圖
之前我們也總結了1-9月拿證新盤的整體價格區間，300-500萬的價位，在郊環附近的選擇比較多。不過如果要加上“發展潛力”和“現有人氣”的話，符合需求的板塊，其實也並不多。
安亭、泗涇、楊行、顧村、惠南、奉賢新城（南橋）......這幾個板塊都是首選板塊；青浦新城、松江新城、金山新城、臨港、金匯、馬橋也是可以的，不過在人氣方面，要略遜於首推的板塊。
那麼，我們就著重介紹一下首選板塊的房源及優劣勢。
北片區 北上海300萬盤稀缺 安亭選擇較多
下表是嘉定安亭、寶山楊行和寶山顧村300-500萬新盤的供應情況，可以發現，其實整個北上海，低總價置業的機會比較少。
當然，還有羅店、徐行這樣整體房價比較低的板塊，但是，其很多配套都還在規劃中，現有的人氣其實並不是很高。
寶山、嘉定部分板塊低總價項目一覽（有300萬+底價房源用深色標出）
寶山的項目，中外環的新房，比如大華、高境淞南，新房均價在5.5w+。相對來說，均價不足5w的大多數顧村項目置業門檻就低了很多，且顧村的配套已經發展的比較成熟，居住人氣也不錯，近期又有15號線即將通車的利好，置業熱度較高。
上實海上菁英位置圖
近期，顧村板塊內的純新盤上實海上菁英傳來了或在10月底拿證的消息，從其公佈的戶型來看，78平米的2房，如果按照周邊新房4.7萬每平來算，總價在360萬左右。
其實仔細找下，無論是新房還是次新房，顧村100平米以下的房源還是非常稀缺的，80平米左右的低置業門檻小戶型，市場非常看好。
安亭板塊位於上海市西北郊，依託於轎車工業和轎車生產配套工業為主的現代化綜合性工業城（也就是上海汽車城），又受到大虹橋輻射，人口導入不成問題。
安亭新房分佈
整個板塊的新房均價在3.5-4w+，選擇性還是比較廣的。像安亭新鎮，是板塊內的大體量級項目（比如泗涇的金地自在城、虹口的瑞虹新城等），安亭的2個萬科項目，品質都不錯，萊茵半島有11萬方掌型湖+水下森林+低密社區；西郊都會棟距大+人車分流等，不過相對的，整體均價在板塊內也比較高，置業門檻在400萬左右。
成熟配套+老城廂人氣板塊 惠南新房甚至比二手房還低
再來看泗涇、惠南、南橋板塊。如今泗涇的標杆級大盤自在城清盤，隨之泗涇新房的供應其實已經遠不如以前（之前有保利、建發、綠地等）。
目前來說，人氣比較高的就是華髮和招商的項目......華髮的泗水和鳴僅剩5套房源，板塊內目前均在在4.6萬/平米，對於300萬+的預算來說，壓力還是比較大的。
泗涇、惠南、南橋板塊低總價項目一覽（有300萬+底價房源用深色標出）
南橋的話，如果既要看人氣又注重交通便捷度和配套，比較推薦南橋鎮中心的項目，不過陽光星期八和中糧房源都不多了，山金中澳城倒是可以期待一下。
接下來重點說下惠南。
在臨港、周康樓市紅火的現如今，整個市區範圍內已經很少有人將目光投向惠南——這個原南匯區的行政中心。缺少利好規劃是惠南這類老城區缺少關注度的主要原因，但事實上，這樣的老城區往往發展十分成熟，居住氛圍濃厚，在當地購房群體當中，一些品質較高的新房擁有很高的關注度。比如剛剛開盤的君御公館。
作為華夏幸福首入上海的產品，君御公館社區上最大的亮點是其1.34的容積率，這樣的低密社區，往往只存在於別墅社區或別墅高層混合住區，甚至很多疊墅小區都沒有這麼低的容積率。這就意味著，項目的居住環境是可以比肩別墅的。
南門入戶設置有450平迎賓水景花園，兩邊種植銀杏，1200平的草坪周邊涵蓋有春夏秋冬四季喬木，分別種植櫻花、玫瑰、山茶和梅花；北區入戶則帶有酒店式門頭，450平中心草坪比南區草坪略小，但北區設有多個主題景觀，包括兒童主題樂園小王子奇遇記、繽紛大道等。在整個惠南新房市場，這樣的社區配置是有一定競爭力的。
目前惠南新盤均價在3.2-3.5萬/平米，而惠南不少次新房，如遠洋萬和四季、東原逸墅的掛牌價格都已經在35000元以上，如惠南頤景園，如不排除二手房成交價做高或做低情況，該項目的成交價格已經到37000元/平左右。
總的來說，上海300-500萬總價的新房，又對其交通+配套有一定要求的，主要還是集中在郊環附近，如果更看區位，推薦顧村、泗涇、惠南，如果預算比較有限，安亭、南橋也是不錯的選擇。
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文章來源:樂居買房
