如果在上海市区有一套闲置小户型老公房，想置换一套面积大一些的房产到郊环，该怎么选择呢？
市区老公房or郊区大房子？该如何选择？
乐居网友：自己在市区有一套小户型，小区比较老，市场价在300万左右，再加上自己的一些积蓄，想置换一套“远一些”的房产，现在陷入了两难的境地...
首先，市区的老房子，置换郊区的大房子，是亏还是赚？
其次，如果要置换到郊区，哪里比较合适？（也就是哪里的升值空间更高）
△ 市区置换郊区，是亏是赚？虽然市区的房子，就地段而言，具有很高的保值性，不过作为老小区的房子，其升值空间变得比较有限且缓慢。相反，近年来，不少上海市郊板块的风头正盛，由于配套越来越完善，且板块内房价较低，升值空间也相对较大。
其实，如果想要把市区的老房子置换到郊区的话，更建议购置新房。
首先，二手房交易，会产生中介费、契税、增值税、手续费等，如果还要按揭的话，产生的费用则更多；
第二，郊环新房无论从房型、社区配置还是保值性来说，都相对更有保障。
郊环置换有哪些选择？
上图中的乐居网友，居住在市区，郊环的房子，准备以租养贷，那么，我们在选择房源的时候，除了板块要有规划外有潜力外，还要具备一定人气。
根据乐居网友的预算，其置业预算应该在300-500万这个价位段。
上海外环外拿证新房房价地图
之前我们也总结了1-9月拿证新盘的整体价格区间，300-500万的价位，在郊环附近的选择比较多。不过如果要加上“发展潜力”和“现有人气”的话，符合需求的板块，其实也并不多。
安亭、泗泾、杨行、顾村、惠南、奉贤新城（南桥）......这几个板块都是首选板块；青浦新城、松江新城、金山新城、临港、金汇、马桥也是可以的，不过在人气方面，要略逊于首推的板块。
那么，我们就着重介绍一下首选板块的房源及优劣势。
北片区 北上海300万盘稀缺 安亭选择较多
下表是嘉定安亭、宝山杨行和宝山顾村300-500万新盘的供应情况，可以发现，其实整个北上海，低总价置业的机会比较少。
当然，还有罗店、徐行这样整体房价比较低的板块，但是，其很多配套都还在规划中，现有的人气其实并不是很高。
宝山、嘉定部分板块低总价项目一览（有300万+底价房源用深色标出）
宝山的项目，中外环的新房，比如大华、高境淞南，新房均价在5.5w+。相对来说，均价不足5w的大多数顾村项目置业门槛就低了很多，且顾村的配套已经发展的比较成熟，居住人气也不错，近期又有15号线即将通车的利好，置业热度较高。
上实海上菁英位置图
近期，顾村板块内的纯新盘上实海上菁英传来了或在10月底拿证的消息，从其公布的户型来看，78平米的2房，如果按照周边新房4.7万每平来算，总价在360万左右。
其实仔细找下，无论是新房还是次新房，顾村100平米以下的房源还是非常稀缺的，80平米左右的低置业门槛小户型，市场非常看好。
安亭板块位于上海市西北郊，依托于轿车工业和轿车生产配套工业为主的现代化综合性工业城（也就是上海汽车城），又受到大虹桥辐射，人口导入不成问题。
安亭新房分布
整个板块的新房均价在3.5-4w+，选择性还是比较广的。像安亭新镇，是板块内的大体量级项目（比如泗泾的金地自在城、虹口的瑞虹新城等），安亭的2个万科项目，品质都不错，莱茵半岛有11万方掌型湖+水下森林+低密社区；西郊都会栋距大+人车分流等，不过相对的，整体均价在板块内也比较高，置业门槛在400万左右。
成熟配套+老城厢人气板块 惠南新房甚至比二手房还低
再来看泗泾、惠南、南桥板块。如今泗泾的标杆级大盘自在城清盘，随之泗泾新房的供应其实已经远不如以前（之前有保利、建发、绿地等）。
目前来说，人气比较高的就是华发和招商的项目......华发的泗水和鸣仅剩5套房源，板块内目前均在在4.6万/平米，对于300万+的预算来说，压力还是比较大的。
泗泾、惠南、南桥板块低总价项目一览（有300万+底价房源用深色标出）
南桥的话，如果既要看人气又注重交通便捷度和配套，比较推荐南桥镇中心的项目，不过阳光星期八和中粮房源都不多了，山金中澳城倒是可以期待一下。
接下来重点说下惠南。
在临港、周康楼市红火的现如今，整个市区范围内已经很少有人将目光投向惠南——这个原南汇区的行政中心。缺少利好规划是惠南这类老城区缺少关注度的主要原因，但事实上，这样的老城区往往发展十分成熟，居住氛围浓厚，在当地购房群体当中，一些品质较高的新房拥有很高的关注度。比如刚刚开盘的君御公馆。
作为华夏幸福首入上海的产品，君御公馆社区上最大的亮点是其1.34的容积率，这样的低密社区，往往只存在于别墅社区或别墅高层混合住区，甚至很多叠墅小区都没有这么低的容积率。这就意味着，项目的居住环境是可以比肩别墅的。
南门入户设置有450平迎宾水景花园，两边种植银杏，1200平的草坪周边涵盖有春夏秋冬四季乔木，分别种植樱花、玫瑰、山茶和梅花；北区入户则带有酒店式门头，450平中心草坪比南区草坪略小，但北区设有多个主题景观，包括儿童主题乐园小王子奇遇记、缤纷大道等。在整个惠南新房市场，这样的社区配置是有一定竞争力的。
目前惠南新盘均价在3.2-3.5万/平米，而惠南不少次新房，如远洋万和四季、东原逸墅的挂牌价格都已经在35000元以上，如惠南颐景园，如不排除二手房成交价做高或做低情况，该项目的成交价格已经到37000元/平左右。
总的来说，上海300-500万总价的新房，又对其交通+配套有一定要求的，主要还是集中在郊环附近，如果更看区位，推荐顾村、泗泾、惠南，如果预算比较有限，安亭、南桥也是不错的选择。
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文章来源:乐居买房
