自9月末東莞提出將臨深九鎮“劃歸”深圳以來，當地炒作聲又喧囂起來。
比如小鎮鳳崗，早已突破3萬大關，許多小區甚至超過5萬！
更讓灣叔震驚的是，不少人直言“東莞鳳崗不久必然超過深圳大運！”
的確，大運新城這幾年房價並沒多大變化。
但灣叔想說，不要小瞧大運，那是深圳即將崛起的東部核心。
組裝的“東部核心”
近日，為配合打造“東核心”，深圳市公示了[大運樞紐及其周邊地區]法定圖則修編。
正在積極構建都市圈的深圳，已經開始將核心的建設目標，放在第二圈層的城市區域中心！
位於龍崗中心城西側，與東莞鳳崗接壤的大運新城，是深圳四大新城之一。
作為深圳向東莞、惠州輻射的主要抓手，以及連接汕尾、河源的橋頭堡，大運新城已升級定位為深圳都市圈“東核心”！
將大運城和龍城西整合的大運新城，東至黃閣路、愛南路、龍崗河；南至水官高速、橫坪路、銀荷路、荷康路。
西至鹽龍大道西側基本生態控制線、市界、機荷高速；北至鹽龍大道。
總面積18.8平方公里的大運新城，根據產業形態，提出“兩軸六組團”的空間佈局結構。
兩軸之一的綜合服務軸，將連接大運新城、龍城中心、橫崗中心等城市各級綜合服務中心，彙集重大公共服務設施。
這條綜合服務軸，東北端連接龍城中心，坐落於此的，不僅有龍崗區政府這樣的市政服務設施。
還有以星河iCO、萬科廣場為首的完整商業配套，居民生活方便快捷，這樣的地段，在配套相對匱乏的深圳東部，是相當珍貴的。
不同於東北部的都市風光，綜合服務軸西南端的橫崗則是林立的古建築、古村落。
雖不像龍城中心一樣五光十色，但橫崗也煥發著不一樣的生機。
作為深圳有名的文物大鎮和交誼舞之鄉，坐擁龍崗文學院，和本土知名作家群的橫崗，處處都透露著文化底蘊。
大運新城本身還擁有相當好的自然條件，除了自然風光優越的大運生態公園，以及設施完善的龍城公園外，更有政府投資、價格親民的龍崗公眾高爾夫！
綜合服務軸的規劃，讓大運新城的居民，享受著周邊完善的市政服務和商業配套，同時還能受到深厚的文化薰陶。
另一條創新活力軸，則南北向貫穿大運新城，連接著包括創新、深港中心商務、科教文體、大運樞紐等在內的六大發展核心。
一條城市中軸貫穿南北，讓大運新城各組團各司其職，合作起來也更順手。
新城北邊的天安數碼城，那裡可是深圳老牌高新產業重地。
如今這裡的龍崗創業園，以及龍崗創投廣場，因其創業門檻低、包容性強，成為來深青年選擇創業的一大去處，為大運新城不斷輸入新鮮血液！
中部在連片的空地上，正在建造世茂深港國際中心，將是未來深圳高端商務，從東部向周邊擴張的起點。
南部科教文體組團，正是深圳國際大學園的落腳點，已匯聚香港中文大學、北理莫斯科大學，昆士蘭大學等十餘所知名學府進駐。
其中不乏有像華中師範大學，和香港中文大學等，這些計劃在周邊新建附屬中小學的名校！
此外這裡還將建設醫院4家，其中公立醫院1家，私立醫院3家，社康中心12個。
北部創新組團要是深圳東核心的新鮮血液，那麼國際大學園無疑就是造血幹細胞。
大運新城以瀋海高速為界，北部四個組團承擔研發設計和運輸，南部兩個工業區林立的組團，就是製造業的舵手。
大運新城創新活力軸自南而北，讓深圳高新技術產業從研發設計，到製造運輸一氣呵成。
如果說深圳是中國的硅谷，那麼產研一體化的大運新城，未來就是與南山並列的深圳硅谷！
各區域協同，做大城市發展的蛋糕，享受周邊片區配套同時又帶動其壯大。
大運新城作為深圳東核心的規劃充滿著智慧與遠見！
軌道上的新城
作為深圳都市圈東核心的大運新城，不僅要自身足夠強大，更要有帶動深圳東部，以及周邊片區的交通樞紐能力。
而打造東部核心交通樞紐的關鍵，就在於“內聯外通”！
灣叔前幾天，特地去看了深圳地鐵3號線的大運站，附近施工工地上，機器轟鳴，現場一片火熱景象。
未來，這裡將建成深圳東部，唯一一個彙集城際、快線、普線的站城一體化綜合交通樞紐—大運樞紐，預計2022年年底完工。
屆時大運樞紐在深圳交通網中的地位，將全面超越福田車公廟。
當前，最令深圳上班族頭痛的，就是城市的規模雖然在日益擴大，但交通的配套，卻依舊滯後！
以目前的軌道交通規劃來看，大運新城計劃有8條軌道交通經過，除了在運營的地鐵3 號線，還包括在建的14號線、16號線。
以及10號線東延段、21號線、23號線和深惠城際等。
其中，自福田中心區，覆蓋深圳東部南北向的14號線，連接前海至龍崗坪地的21號線，以及機場北到坪山的深惠城際都是快速線路。
設計時速達到120公里/小時！
灣叔算了一下，大運站到福田車公廟，通勤距離在35公里以上，到南山科技園也要45公里。
到2022年-2023年，14、16號線通車運營；2025年深惠城際通車運營。
未來2-5年，從大運新城到福田、南山這些市中心，只需要半小時的通勤時間。
大運新城納入深圳半小時通勤圈範圍後，極大地壓縮了新城與深圳其它幾大城市客廳的時空距離。
這些線路不僅能夠完善片區軌道交通的覆蓋率，還能切實解決龍崗中心城區，與深圳中西部的聯繫。
2022年投入運營的大運樞紐，作為深圳東部樞紐中心的地位將得到進一步鞏固。
屆時，從大運出發，機場、前海、深圳北、坪山都可軌道直達。
惠州、東莞等主要片區也將更好地延展，拉近深圳都市圈的內部聯絡。
大運新城引爆東部
自2016年，深圳實施東進戰略以來，大運新城就作為東部發展的主軸，處於“東進戰略”前沿，利好政策不斷地落地。
所以說，雖然鳳崗、長安等東莞臨深片區，近年來漲幅確實在大運之上，但真要論起前景，還是大運更勝一籌！
而大運新城自深圳東進戰略以來，一直保持低調，不過是之前的利好規劃，在落實結果上撲朔迷離，讓人下不了決心。
如今大運新城的東部核心和交通樞紐地位板上釘釘，在深圳西部已經炒作過熱的大背景下，屬於深圳東部的熱度該到來了！
自7.15限購之後，炒房在深圳受到打擊，尤其是西部片區，二手房漲幅乏力不說，成交量更是慘遭腰斬。
相反，東部新盤出爐即遭秒搶，分分鐘宣告售罄，萬人搖號的場面更是屢見不鮮。
樓市未來一段時間將是剛需的市場，而大運因其新興的產業、雄厚的教育資源、強大交通綜合樞紐，必然是剛需的主場，這裡的投資潛力不言而喻。
目前大運新城均價在4到8萬之間，受交通地段和小區建造年代的影響，跨度比較大，一般離大運站越遠，均價越低。
灣叔估計，這種差距，會隨著大運新城交通樞紐的落成而有所縮小。
如果對比東部，樓齡較新的龍城中心，那裡擁有10萬均價的天譽國際公館，還是有一些價格優勢的。
如今大運新城正以較低的門檻，佔據城市的資源，並享受城市發展的紅利，不久的將來，一定會成為深東的南山！
作者 | 灣叔
來源 | 粵灣房產（ID：GBAfang）
