不久前（2020年4月15日），西安高新区一宗土地拍卖，天价引发了众人“围观”。
这块位于软件新城的54亩土地，被一家企业以“总地价71863万+高新公办学校建设资金40500万”摘得。据测算，该地块楼面地价达13469元/㎡，堪称西安“住宅楼面价NO.1”。
目前来看，作为西安经济最发达的地区，高新区拍出了西安最贵的土地。
最贵之区：西安土地价格的新高
2020年3月，中国31个大中城市房价(市区)中，西安新房均价14279元/㎡，涨幅第一。二手房均价15431元/㎡，同比上涨2.67%。
就在此时，西安高新软件新城土拍再度成为热点。竞拍企业中，包括中海、保利、龙湖、绿城、华润和金地等22家大量全国和地方品牌房企。最终，由隆基泰和竞下这块54亩宅地。
实际上，高新区该区域楼面地价在不断翻新，光地价折算每平米都在10000元/㎡。
西安高新区主要范围及地价分布（点击放大）
◎标注/城记智库
那么，我们再来看该宗土地的一些细节：
比如，宗地按照不低于住宅建筑面积15%比例实物配建公租房，5%建成后无偿移交政府，10%由政府按成本价回购。比如，住宅实行全装修成品交房；再比如，项目采用装配式建筑技术进行建设，且装配率不低于20%。
该宗土地拍卖起始价为43775万，保证金为22000万，成交价格为71863万，学校建设资金为40500万。
其中，公租房建设费用约2000万，土地完全成本为114613万（实际获取销售土地面积约45.5亩），可售亩单价超2500万/亩，可售楼面地价约13469元/㎡。
西安高新区2000-2019Q1地价◎NEWS
事实上，这与西安高新区的产业布局相关。高新区有着强大的“软”产业成绩：高新技术企业占全市60%、电子信息出口占全省90%、软件出口几乎占全市100%。
目前，2019年西安成绩单陆续公布。从经济角度来看，高新是西安开发区“第一区”。
在公布的数据中，2019年西安GDP为9321.19亿。作为西安第一个国家级开发区，高新区GDP首次迈上2000亿台阶，占全市20%以上。这个比例，已相当于昆山之于苏州。
一千多平方公里西安高新区范围◎NEWS
正式托管雁塔、鄠邑和周至部分区域后，高新区扩至一千多平方公里。在空间布局方面，“北提南闲东联西拓中优内融外协”战略。
随着高新区经济和规模的不断扩大，区域发生着深刻的变化。目前，高新区核心区推进“退二进三”（二产退、三产进）。至此，高新先进产业外迁成为产业区，核心区就成为的商务中心、商业中心、科研中心和人居中心。
在高新区的战略规划中，提出要“拥湖发展”，加强与昆明池功能联系，引景入城，城景交融，将昆明池作为高新区的后花园。
房价历程：西安房价“起飞”的历程
全国地王最为集中的年份，是2016年：各地诞生超过340宗单价、总价地王。2016年7月，更被称为“地王月”。之前一次是2007年，全国各大城市诞生大大小小20余个地王。
“地王”的诞生，必将影响房价。从2016年新年伊始，房价在上海等一线城市带动下疯涨。然后是包括合肥、南京、苏州、厦门等所谓“四小龙”。在传导效应下，其它热点城市的轮番上涨，一些热点城市房价实际涨幅远高于统计数据。
在2016年诸多诞生的“地王”中，有两个标志性的“地王事件”：
▶单价地王：2016年8月17日，上海，融信中国以110.1亿摘得静安区两幅地块，楼面价为10.03万/㎡，刷新了全国单价地王记录。
▶总价地王：2016年8月29日，深圳，招商蛇口联合华侨城，以310亿总价拿下深圳国际会展中心代建代运营权以及11宗配套商业用地。
这是什么概念？巴西里约奥运会，预算成本为四十多亿美元。再对比，2017年蓝田县GDP（143亿）；2017年，西安财政总收入1364.71亿。
上海易居房地产研究院数据显示，2016年一线城市住宅均价为31170元/㎡。京沪穗深新房均价分别为33412元/㎡、38283元/㎡、16697元/㎡和53760元/㎡，较上年分别上涨了20.5%、19.6%、10.9%、56.2%。
比如上海，经过几轮地王刺激后，楼市发生翻天覆地变化，基本形成：外环外3万、内外环间6万、内环内9万的价格体系。
2016年郑州某楼盘，三小时卖出1500套◎NEWS
2016年，也是传闻外地人进入西安最为疯狂的一年。这一波开端，主要来自临近西安的省会——郑州。这一年，郑州究竟发生了什么？
数据显示，2016年是郑州房价突飞猛进的一年：拍出了14个地王，单价翻倍项目比比皆是，抢房大战轮番上演。2016年8月19日，总价地王金茂地价4184万/亩，楼面价竟达36915元/㎡，超过当时广州“地王”，令业界一片哗然！
2016年8月，郑州新房、二手房皆获全国环比涨幅冠军，均价10852元/㎡；当时，西安销售均价6903元/㎡，居全国第六十四位。重点区域，郑州和西安差价在4000-5000元/㎡以上。资本是水，西安成为一个“泄洪区”。
西安某楼盘挂出“热烈欢迎郑州购房团莅临观摩”◎NEWS
随后2016年12月17日，东二环陕建机厂137.42亩净地，拍出每亩1346.24万，楼面价7212元/㎡。
楼市，是个跷跷板：一头是“民生”，一头是“经济”。一旦经济出现波动，房地产往往都率先松绑。据中银国际估算，2016年房地产行业占GDP比重或达到20%。实际上，国际货币基金组织计算，中国房地产投资占GDP比重为23.73%。
那么，2016年楼市为何如此疯狂？
一是“去库存”大政策下，政策全面放松，基本回到2008年“救市”水平。二是超乎预期的货币宽松政策：2016年全年新增贷款12.65万亿，个人住房贷款增加5.68万亿占新增贷款比重几乎占一半。三是在巨大资产缩水的压力下，国人重金进入楼市，投资投机比例大幅度上升。
2016年12月19日，“‘房住不炒’为后来中国楼市定下基调。滞后于沿海和东部发展的西安，价格因素在2017年开始集中显现，直至目前。
地王历程：西安十年“地王”经历
2003年，西安诞生第一个真正意义上的“地王”。也许是巧合，15年后的2018年，西安“新地王”位于南二环东段：一东一西。
除此之外，梳理西安具有代表性的“历代地王”，其实主要集中在商业地产领域。从分布上来看，主要是在城墙内的东大街和解放路上。而随着产业的聚集和人口涌入，“地王”开始向开发区和新区移位。
经过近20年，西安的“地王”楼面价格，也从最初的1700+涨到今天的13000+。
西安具有代表意义的“历代地王”地图
“地王”，是对在土地拍卖中刷新纪录的高价谐称，有总价地王和单价地王 。
不同的是，总价地王指总金额，土地面积越大金额越高；单价地王指楼面地价，地价折合建筑每平米的价格。一般来说，由于土地性质和规模等不同，住宅“地王”更为关注。
今天，我们来盘点历年来西安各种类型的“地王”：
中海华庭（住宅）
▶时间：2003年
▶概况：西安南二环西端，面积约83亩。
▶价格：总价2.38亿，折合290万元/亩。
苏宁生活广场（商业）
▶时间：2012年1月30日
▶概况：西安新城区尚德路以东(原游艺市场)，面积为8498.3平米，40年商业用地
▶价格：总价2.5亿，折合1959万元/亩。
西安悦荟广场（商业）
▶时间：2014年5月17日
▶概况：西安新城区尚德路以东、解放路以西、东新街以南、西一路以北，性质为商业，净用地为13634.47平米，折合20.452亩。
▶价格：总价5.05亿，折合2466.76万元/亩。
西安壹号院（住宅）
▶时间：2016年12月15日
▶概况：西安新城区华清西路以南、金花北路以西，净用地面积91611.35平方米。用地性质为居住，容积率不大于2.8。
▶价格：总价18.5亿，折合1346.24万/亩
青龙寺项目（住宅）
▶时间：2018年11月7日
▶概况：西安雁塔区西影路以北、新安路东，宗地1-1：净地面积30201.36㎡，用地性质为居住，容积率不大于2.0。宗地1-2：净地面积108566.79㎡，规划用途为住宅、商服，容积率不大于2.5不小于1.2。
▶价格：总价24.28亿，折合1281万/亩
宗地二：净用地面积120241.34㎡，规划用途为住宅、商服，容积率不大于2.5不小于1.2。
▶价格：总价24.27亿，折合1519万/亩
高新地产软件新城地块
▶时间：2019年3月21日
▶概况：宗地1-1：西安高新区云水二路以西、云水三路以东，净用地面积34048.5㎡，用地性质为居住，容积率不小于2.3不大于2.8。宗地1-2：高新区云水二路以西、云水三路以东、天谷四路以北，净用地面积63912.1㎡，用地性质为居住，容积率不小于2.3不大于2.8。
▶价格：总价30.94亿，折合2517万/亩
文=CHENGJI 城记
来源：西安城记
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