杭州，是中國房地產市場中一個特殊的存在。雖然不是與北上廣深並列的一線城市，但是近年來杭州樓市的一舉一動，仍然是全國樓市的一個重要風向標。
2014年初，杭州城北兩樓盤降價甚至引起美國媒體的高度關注，同時也成為那一輪全國樓市價格調整的一個起點；2016年下半年，隨著G20峰會的召開，杭州樓市“跳漲”，又成為全國“漲價去庫存”的標杆。
近兩年，杭州樓市成交量從高位回落，其身後，也是全國市場的調整階段。而在疫情之後，杭州樓市的走向如何，又是各方關注的焦點。
4月杭州樓市的放量
最新披露的商品房月度成交數據頗為亮眼，顯示杭州樓市出現明顯的“異動”，讓市場側目。
在經歷了2月疫情高峰期的異常低迷之後，3月份杭州樓市的成交量已小幅超越1月份的水平，新建商品房（下稱“新房”）月度成交量已近萬套。
剛剛過去的2020年4月，杭州樓市在進一步放量。當月市區（主城區及富陽區、臨安區）新房成交量攀升至13,564套，其中住宅成交10,264套。
新房的這個成交量，在過去一年多以來僅次於2019年11-12月份，屬於較高月度成交水平（近一年月度成交中位數在萬套左右）。
二手房市場則更為火爆。4月份的成交量達10,232套，系近兩年來月成交量首次突破萬套。
杭州市區商品房月度成交走勢
“異動”背後的直接推動因素
4月杭州樓市的快速復甦雖然超出市場預期，但是推動因素仍然有跡可循。
首先最直接的原因還是因疫情因素延後的需求開始入市。
從杭州樓市近一年的月度成交數據看，新房的月成交中位數在萬套左右，二手房則是月成交數千套不等。在基本面未發生根本性的負向變化情況下，這樣的成交量總體應該有一定的延續性。
而疫情因素讓杭州樓市在2月份陷入冰封冷凍，成交量寥寥，也由此積蓄了不少潛在的需求在隨後的3-4月份爆發。
另外一個立竿見影的推動因素是“學區房”效應。
三四月份本來就是傳統的“學區房”季，而在今年開始實行“公民同招”的政策後，報名去民辦學校搖號存在落選風險，因而學區房特別是優質學區房的價值更加凸顯。
4月二手房的成交量中，為數不少是由學區房因素貢獻。這個因素，既包括了為子女就學而購置學區房的“剛需”，也包括了意識到學區房更為確定的保值增值價值而入市的投資需求。
同樣對二手房成家量猛增起到推動左右的是新房、二手房價格“倒掛”現象逐步減少。
對於部分短期就有住房需求的剛需客戶而言，在新房期房和二手房現房的價格倒掛因素有限的情況下，投入二手房市場自然是不二選擇。
杭州樓市的長期影響因素：人口與產業
毋庸諱言，就整個國家的房地產市場而言，在經歷了20餘年的高速商品化發展階段之後，隨著城市化進程的放緩、居民存量住房數量和質量的大幅提升與改善，以及貨幣政策進入常態化中性，市場的爆發性紅利已經消退。
基於中國龐大的人口基數與地域空間，以及中國人對房地產本身的特殊偏好等因素，房地產作為一個重要產業必然仍將在未來中國經濟與社會生活中扮演重要角色，但其在發展初期的全局性、趨勢性機會已不復存在。
無論對於開發商還是購房者而言，未來的房地產市場投資機會很多都是局部性、結構性的。這種局部性、結構性的考量因素，最重要的就是城市的人口與產業支撐。
杭州近年來樓市“量價齊升”，同時房價保持相當的韌勁，很大程度上的支撐因素也是來源於數字經濟的蓬勃發展以及相應的人口導入。
杭州近年來常駐人口新增情況（數據來源
我們來看2012年以來杭州歷年常住人口新增情況：2015年前保持在低位的年度幾萬人的水平；2015年之後，在數字經濟等新經濟的快速發展，以及G20峰會推動下，杭州每年的新增人口呈爆發式增長。
2015-2016年的杭州年度新增人口分別達12.6萬人和17萬人，2017-2018年則進一步上升至28萬和33.8萬；剛剛過去的2019年，杭州的新增常住人口更是達到恐怖的55.4萬人。
55.4萬人是什麼概念？2019年，杭州上城、下城、濱江、建德、桐廬、淳安等區縣的人口，也都沒達到這個數量級。
也就是說，杭州過去一年的新增人口，相當於為杭州新增了一個區。
從全國來講，這個人口新增規模也足以名列榜首。
2017-2018年連續兩年的新增人口冠軍城市深圳，在2019年新增數量是41.22萬人，較之上一年度的49.8萬還有小幅下滑；而杭州則在2018年33.8萬人基礎上大幅躍升至55萬人以上，一舉超越深圳。
如果從杭州分區的新增人口看，我們可以清楚地看到人口增長與產業發展的直接相關性。
在2019年杭州全市新增的55.4萬人中，餘杭區以新增28.8萬人名列各區之首。
眾所周知，餘杭區近年來在以阿里巴巴為代表的數字經濟產業推動下，經濟社會發展迅猛，已超越蕭山成為杭州乃至全省的經濟龍頭。
2019年餘杭區全區實現生產總值（GDP）2,824.02億元，按可比價格計算同比增長8.6%，增幅顯著高於全國6.1%、全省6.8%、全市6.8%的平均水平。
這其中，餘杭數字經濟核心產業實現增加值1,648.54億元，增長15.2%，佔GDP比重為58.4%，其中，信息軟件、數字內容、電子商務、機器人等主導產業增加值增速均超10%。
人口增量排名第二的是傳統經濟強區蕭山區。蕭山曾是浙江經濟長期以來的龍頭，但在實體經濟下行、新經濟起步較晚的環境下，近年來已逐漸被以新經濟為主導的餘杭區所超越。
但“瘦死的駱駝比馬大”，蕭山的經濟基礎仍在，同時在新經濟領域也開始發力，再加之融入杭州發展的深入，蕭山的經濟潛力與吸引力仍不容忽視。2019年，蕭山的新增常駐人口達8.4萬人。
產業發展與人口增長相輔相成，同時也成為區域房地產市場的絕對支撐。近年來餘杭區未來科技城板塊、良渚板塊，蕭山區世紀城板塊、市北板塊等板塊樓市成交火爆，與區域持續的產業發展、人口增長密不可分。
杭州樓市的未來：熱度的可持續性仍存疑
在中國經濟總體處於下行期的背景下，杭州在數字經濟的推動下仍保持經濟社會的快速發展以及人口的大量流入，是國內一二線城市中一道亮麗的風景，也由此支撐了近年來火爆的樓市。
但不容忽視的是杭州樓市本身的存量和供應量，以及由此引致的供求關係與價格變化。
杭州近些年新房成交量中位數在15萬套左右，自2016年年度成交19.4萬套後，這幾年呈現逐年遞減的趨勢，2019年的成交套數已降13.6萬套。
一個不容忽視的數據是：儘管4月份新房、二手房成交都在疫情緩解後出現爆發式增長，但是當前杭州二手房的掛牌量仍超過11萬套。即使以4月份月銷售萬套的數據計算，去化週期也在11個月左右，供求關係並不緊張。
更何況，市場還存有大量顯性和隱性的供應量蠢蠢欲動，隨時可以上架出貨。
新房方面，在經濟和房地產整體下行背景下，開發商對流行性的關注與要求，要遠勝於價格和利潤。在流動性緊張階段，低價促銷是可以預見的現象。
就個人而言，同樣也會在經濟下行期面臨收入降低、投資損失等負面情況，在此情形下處置手頭的房產是情理之中的動作；而如果市場預期看跌，相信即使不是因為流動性因素也會加速二手房的掛牌。
這些，或許也是市場供應量特別是二手房掛牌量居高不下的主要因素。
在總體上保持價格的相對平穩或一定幅度的波動，應該是杭州樓市未來發展的一個大概率事件和較好的結果。但較難再出現16-18年那波整體性的大幅上漲，不能再對此抱有過高期望。
同時，在小區域方面的分化預計也將更加顯著：
城市發展的熱點區域、優質學區覆蓋的樓盤，價格的韌勁也將在市場調整環境下得到體現；而那些空有概念，缺少足夠體量產業和人口支撐，供求關係又失衡的區域，價格泡沫的破滅也只是時間問題。
閱讀更多 西湖論健 的文章
