前不久，杭州市首幢旧改“样板楼”下城区潮鸣街道小天竺社区回龙庙前样板楼亮相，引起一阵热议。
这两天，我们也专程前去走访了这个改造旧小区，给大家带回民生工程的第一手消息。
小天竺社区位于潮鸣街道，东临刀茅巷，西至醋坊巷，南起庆春路，北到凤起路。
小天竺社区实景
整个社区均为上个世纪八九十年代的建筑，也成为杭州五个市级老旧小区综合改造提升的试点之一，目前其他楼幢还在全力推进中。
跟着导航来到回龙庙前四弄，在街对面就能看见，一排排建筑外围都搭着脚手架，正在紧锣密鼓施工中。
其中一幢白色住宅格外醒目，与周边楼幢老旧的外立面显得大相径庭，一改老破小“脏乱差”的印象。
样板楼外立面实景
样板楼外立面粉刷成了白色，整体格调颇有江南韵味，做了坡顶，做了统一的保笼、晾衣架、空调架，值得一提的是雨棚，做成了透明挡板，外围包裹着一圈灰黑的铝合金，看起来格外结实，也颇有设计感。
样板楼空调架实景
小区周边新设了凉亭、小花园，供居民休憩。小区新换了铁门，也做了围栏，看上去似乎安全系数也稍有提升。
已改造好的样板楼前，路面也用柏油重新铺设，下水道井盖也换新，后期全部整改好，柏油路面的维护也会比水泥路面更方便。
柏油路面实景
不仅是沿街的立面，整个小区从外到内，细节上也做了很大的改变。
比如，每个单元入户门都重新安装，换成了统一风格的入户门，比之前那种易锈的铁门质感好很多。而且，还装有人脸识别系统，更加智能化。
单元门人脸识别系统
单元过道也重新粉刷，并做了美化，墙上挂着照片，颇有文艺气质。
还能看到的是，改造后的楼幢对杂乱的电线进行了集束处理，从视觉上来看，就不那么“乱”了。
居民们对改造的结果还是比较满意的。
“原先院子里停满了车，连个休息的地方也没有，现在有了凉亭和小花园，家里的老人也好出来聚在一起唠嗑，环境是更好了。”周边便利店的阿姨谈起旧改后的感受，打开了话匣子。
新增休憩场所
虽说环境有所提升，小区硬件设施也有所改善，但是在旧改仍然存在一些无法改变的不足。
比如老小区空间有限，在旧改过程中，也没能新增停车场，停车难仍然是一个大问题；
这个小区也没有加增电梯，层高6、7层的小高层，对于不少年长的居民来说，爬楼也是一个难题；
老小区户型建筑面积都偏小，小天竺社区主力户型也在30-40㎡左右，即使再怎么改造，户型是无法改变的，对于三口、四口之家来说，拥挤的现状还是无法改变。
便利店阿姨就和我吐槽：“还是更希望拆迁，即使改造了，套内面积还是很小，对于一家三口来说都有点挤。”
但不管怎么说，这一次的旧改比起以往的经历，已经进步了不少。
从立面到全方位改造，从沿街到整个小区成片改造，以及从楼幢到小区环境的综合整治，比起“面子工程”，这些举措都给居民生活带来了实实在在的提升。
言归正传，本次直播结束，还有不少来不及回答的问题，在这里，大老哥也为粉丝一一做了解答。
QUESTION 1
Q：小姑娘
老师您好，我们夫妻一个在文三路上班，一个在下沙上班，想买预算700万左右用于改善自住的房子。希望有配套好一点的小学及初中，有楼盘推荐吗？
A：大老哥
你们两夫妻工作地点相距较远，一般我们过去都建议尽可能靠近一方，不要买在双方都距离很远的地方，这样双方每天来回奔波，太辛苦，也不利于对家里的照顾。
但现在由于新房的房源合适的比较少，比如文三街一带也没有新房源，只能考虑文三街附近的房源，之前杭州公馆曾经有过几套总价比较高的房源，139方总价接近900万，还是毛坯的，学区倒是还可以，预计是新建的文一街小学，你可根据自己的实力可去看看还有没有“特价房源”。另外一个选择是教工路的中治现房销售项目中冶锦绣公馆，估计价格也不会批很高，因为是西湖区的，学区估计也会不错，你可以关注一下，有时间去了解一下情况。中冶锦绣公馆品牌城市展厅目前设在杭州大厦 D座1楼（服务台旁）。
另外一个选择是在双方工作地点的中间，交通条件比较好的板块与项目置业，比如城东新城的世茂钱塘天誉，均价4.68万的价格，精装修交付，楼盘规模较大，由20幢高层和9幢洋房组成，一共1220户，全精装，立面为石材干挂，并配置文化、运动双会所，带恒温泳池。项目距地铁口近，楼盘前面还有幼儿园和小学，它的139方四房户型，总价670万左右，完全符合你的要求。
城东新城的东城金茂府也不错，它有地源热泵的科技系统，我觉得居住的舒适度较高，目前在售户型建筑面积约147-165㎡的高层房源，精装均价47340元/㎡，其中装修标准4500元/㎡。这个项目周边有双地铁，近江干区人民医院和商业配套，东边有配套的中学和小学，孩子读书也方便。
如果想总价低一点，也可以关注一下艮北新城的楼盘，比如招商公园1872的三期，之前的价格在4万左右。这个板块还将有4-5个新盘要入市，今后新的房源会源源不断，选择余地较大。
QUESTION 2
Q：李姐
老哥你好，昨天西站开工，对哪些板块是利好，未来科技城房价还会上一个台阶吗？
A：大老哥
杭州西站枢纽汇集高铁、地铁、公交等多种交通方式于一体，建成投用后旅客通过乘坐机场轨道快线，自西站枢纽至杭州东站时间为25分钟，至萧山机场约45分钟。对杭州来说，这是2022年杭州亚运会的重大配套项目，有利于建设世界名城、打造杭州都市圈；对浙江来说，这是实施大通道行动计划、构建该省3个“1小时交通圈”的重大标志性项目；对长三角来说，这是“轨道上的长三角”节点工程，必将有力促进长三角地区互联互通和一体化发展。
所以西站建设的意义是不言而喻的。
当然西站的的建设最直接的是利好城西科技大走廊。杭州西部有了这个重要的铁路交通枢纽后，未来科技城的发展如虎添翼，同时对西部的临安，余杭的良渚、径山、瓶窑、黄湖等地也是利好，也有利于这些板块的发展。
但就象良渚古城遗址申遗成功后，我说的千万不要把这些利好和房价直接挂上钩，简单地认为有了利好，房价一定会再上一个台阶。不可否认，交通建设肯定能提升板块的未来价值，但是房价的涨跌受多重因素影响，特别是政策和人们的预期，市场供求有很大的关系，交通因素虽然重要，但不是决定性因素。当房地产形势不好的时候，城站和东站周边的房价不是也跌了吗？
QUESTION 3
Q：蓝天女侠
大老哥好！我在滨江区政府附近上班，想买房，需求是：（1）总价，600万（500万最好）；（2）自住和投资兼顾，想尽快入住，大概自住10年左右，过后退休了回老家，这房子就出租；（3）户型：房间不用多，2-3房均可，居住人口1人（偶尔有）；（4）地段：离区政府近一些。看了滨江和奥体的新盘，总价太高，吃不消买，大老哥有没有好推荐啊，新盘和二手都可以。
A：大老哥
600万元的总价想在区政府周边买房，新房可以选择的余地几乎没有。杭州壹号院房源都是大户型，总价大大超过，保利澄品最小面积127方，总价差不多，到时候高层摇号可以去试试。
如果你想尽快入住的话，那只有在区政府板块的二手房中找找房源。次新房中中海寰宇天下，分E、D、C三个区，其中C区离区政府最近，挂牌的房源比较多，460-490万元的88方二房二厅或者三房房源，挂牌的数量不少，你可以去品牌中介公司的APP上找一下房源，去一套套看。目前二手房市场有调整的迹象，可以好好还还价。
另外奥体附近的二手房中也可以找找，如春江彼岸，莱蒙水榭春天和绿地旭辉城等。
QUESTION 4
Q：夏
之江板块宋城那一带未来发展前景如何？自住的话，那边配套是否会进一步跟上？麻烦老大哥解惑。
A：大老哥
这一带优势还是明显的，第一这个板块交通方便，有地铁6号线枫桦西路站，自驾的话紫之隧道，之江路，之江大桥都方便。
第二这个板块是国家旅游度假区，整体环境比较好；
第三省级“四大馆”——浙江省博物馆新馆、浙江图书馆新馆、浙江省非物质文化遗产馆、浙江省文学馆将组团入驻这个板块；
第四西湖区教育资源比较好，板块里除了幼儿园，配置了求是教育集团的之江二小，还有中学。
第五这个区域的商业配套也比较好，有三个银泰综合体都将建成开业，今后生活配置也会很方便。所以之江板块未来还是值得期待的。
QUESTION 5
Q：秋画
大老哥您好！现在杭州二手房在降，您觉得新房会降吗？
A：大老哥
杭州的二手房确实已经进入调整阶段了，具体表现为挂牌量激增，已达92000多套，而成交量却在减少，市场降价的房源开始增多。所以我们早预测过6-7月就是本年度的高点，未来一段时间杭州的二手房市场大概率要调整，价格也会下降。
杭州目前二手房和新房之间很多板块还有差价，有的甚至高达万元，这是一种不合理的现象，也是由于很多人新房买不到，盲目到二级市场上抢房造成的，现在地价和未来新房的价格都被限制死了后，人们的预期开始改变，那种急迫的心情已经没有了。
所以大的趋势是二手房价慢慢向新房靠拢。目前来看新房的降价也有一些苗头，比如周边的一些城市的有些楼盘已经开始卖不动了，有的已经开始打折销售。
但杭州市区的新楼盘目前还没有打折的情况出现，因为一是价格上政府限制的很严，相对二手房性价比还是比较高；二是需求还是很旺，在摇号中签率很低的情况下新房怎么可能降价？
QUESTION 6
Q：大雾
大老哥你好！请问一下预算300万左右，目前在杭州没有购房资格，能选择在临安买房吗？求推荐几个楼盘。
A：大老哥
临安不限购，《楼市大老哥》公众号最近介绍几个青山湖科技城板块近地铁的楼盘，昨天又介绍了临安滨湖新城的三个楼盘，你可以找出来看看。
如果想近地铁，同时性价比高一些的，我建议你可以关注一下地铁16号线八百里站的绿地亚洲公园，之前的销售均价在16000多。
另外就是临安的超级大盘滨湖天地，均价17000多。小户型不用300万元，150万元就差不多了。买一套大户型的还不如买二套连在一起的小户型，总价也可以控制在300万左右，如果自用可以打通装修使用，如果今后想出售，那一定是小户型好出手。
QUESTION 7
Q：蓉儿
大老哥，武林上城自住，可以去摇号吗？
A：大老哥
武林上城所处的地段不错，边上有桃花湖，离地铁和龙湖天街也近，各方面生活配套都不错。首开1、2、5、7#337套房源，主力户型建筑面积68-144方，其中90方以下均价30200元/㎡，高层90-144方30200元/㎡，小高层（8层）90方以下34200元/㎡，小高层（11层）90-144方31500元/㎡。
经统计购房登记家庭共4822户，其中无房家庭1166户，平均中签率6.99%。中签率比较低，也是一个热盘。我觉得你可以去摇摇号。
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