鑫苑服务于2019年10月11日在港交所上市，开盘报价2.8港元/股，首日一路高涨，最高涨幅超过100%。截止至2020年3月30日收盘，鑫苑物业股价为1.59港元，破发约43.2%，总市值仅为7.95亿港元。
物管行业近两年出现集中上市的热潮，因其具有稳定现金流，且普遍负债较低或0负债，受到资本市场的热捧，不仅超额认购倍数频频创新高，股价也随着行业整体被看好而随之高涨。但也有部分物管企业出现破发现象，鑫苑服务就是其中之一，股价还曾一度出现腰斩。
虽说股价不能完全反应企业经营状况，但企业的业绩和和持续经营能力，却可以直接影响投资者情绪,从而对股价造成影响。
成本上涨
归母净利增速仅为6.8%
3月29日晚间，鑫苑服务披露2019年度业绩报告。期内，实现营业收入约5.34亿元，同比增长约35.8%；毛利约2.018亿元，同比增长约51.0%；毛利率约37.8%，同比提升3.8个百分点；归母净利润约8130万元，同比增长约6.8%。
鑫苑服务6.8%的归母净利增速在目前已发布业绩的物管上市公司中，已经处于较低水平。已发布业绩的物业公司归母净利增速中，碧桂园服务为81%，时代邻里89.1%，保利物业41.4%，雅生活53.7%，即便是与其市值相近的祈福生活服务归母净利增速还有约31.8%，是它的4倍还多。
业绩报告中指出，净利润下降主要为营业额增加、人事投资增加及上市开支所致。其中，行政开支约为人民币6860万元，较2018年的约人民币2750万元增加约149.5%，占本集团收益约12.9%（2018年：占截至2018年12月31日止年度之本集团收益约7.0%）。
具体体现在，上市专项服务费有2200万元，上市前股份奖励计划支出1230万元。另外，还有员工成本的增加。报告中还提到，于2019年12月31日，鑫苑物业聘有约1343名员工（于2018年12月31日：约1,253名员工），总薪金工资为8643.9万元。
母公司资金遇困
合营公司亏损
事实上，目前已经上市的物业公司中，多是依靠房企背景。母公司的业绩情况会对子公司造成直接影响。据悉，鑫苑物业母公司鑫苑置地2016年-2018年资产负债率分别为77.17%、84.08%、84.48%，2018年债务规模达到188.44亿元。且大多数债务是在2020至2021年集中到期，标普、惠誉两大评级机构已经连续下调公司评级。鑫苑置地未来恐难以继续提供更有力支持。
业绩报告显示，合约管理面积为3700万平方米，同比增长40.7%；合约物业数量175个，同比增长25.9%；在管建筑面积2010万平方米，同比增长28.2%；管理物业数量为120个，同比增长25.0%。其中，关联方面积占比63.5%，鑫苑服务已经在第三方拓展上开始有所加强。
当下，随着近两年一些规模较大的物业公司也集中上市，整个行业竞争态势明显增强，中小型物业公司竞争力相对较弱，未来需要探索更多增值业务。
同时，业绩报告还显示，期内合营企业河南青柠公寓管理有限公司（“河南青柠”），录得分占一间合营企业亏损约人民币440万元，同比增加约29.4%，亏损继续扩大。这也是鑫苑服务发展另一方面的压力。
未来拓展增值服务
业绩发布会上，鑫苑服务首席财务官黄波表示：“虽然物业管理服务仍然是我们最大的收入来源，但并不是我们利润的最大来源，三大板块中，增值服务已经成为鑫苑服务最大的利润来源。”
他还表示，未来资金分配也有变化，“其中，60%用于拓展物业服务，15%用于拓展增值服务业务线，5%用于提升智慧。”
鑫苑服务收入结构中，增值服务业绩的确表现抢眼。业绩报告显示，物业管理服务收入为3.14亿元，增值服务收入为1.29亿元，交付前及咨询服务收入0.91亿元，分别占总收入的58.8%、24.2%、17%。同时，物业管理服务毛利占比约34%，增值服务毛利占比44%，交付前及咨询服务毛利占比22%。
黄波强调，未来，物业管理服务仍然是鑫苑服务最大和最核心的业务，但增值服务和交付前及咨询服务的发展速度会高于物业管理服务。
鑫苑物业行政总裁王研博在业绩发布会上也谈到：物业行业将从基础的物业服务提供向社区生活服务转型，接下来行业将进入一个快速发展的时期。
同时，王研博还自信表示，未来三到五年仍然是鑫苑服务高速成长的时期，预期接下来每年达到30%的增长。
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