鑫苑服務於2019年10月11日在港交所上市，開盤報價2.8港元/股，首日一路高漲，最高漲幅超過100%。截止至2020年3月30日收盤，鑫苑物業股價為1.59港元，破發約43.2%，總市值僅為7.95億港元。
物管行業近兩年出現集中上市的熱潮，因其具有穩定現金流，且普遍負債較低或0負債，受到資本市場的熱捧，不僅超額認購倍數頻頻創新高，股價也隨著行業整體被看好而隨之高漲。但也有部分物管企業出現破發現象，鑫苑服務就是其中之一，股價還曾一度出現腰斬。
雖說股價不能完全反應企業經營狀況，但企業的業績和和持續經營能力，卻可以直接影響投資者情緒,從而對股價造成影響。
成本上漲
歸母淨利增速僅為6.8%
3月29日晚間，鑫苑服務披露2019年度業績報告。期內，實現營業收入約5.34億元，同比增長約35.8%；毛利約2.018億元，同比增長約51.0%；毛利率約37.8%，同比提升3.8個百分點；歸母淨利潤約8130萬元，同比增長約6.8%。
鑫苑服務6.8%的歸母淨利增速在目前已發佈業績的物管上市公司中，已經處於較低水平。已發佈業績的物業公司歸母淨利增速中，碧桂園服務為81%，時代鄰里89.1%，保利物業41.4%，雅生活53.7%，即便是與其市值相近的祈福生活服務歸母淨利增速還有約31.8%，是它的4倍還多。
業績報告中指出，淨利潤下降主要為營業額增加、人事投資增加及上市開支所致。其中，行政開支約為人民幣6860萬元，較2018年的約人民幣2750萬元增加約149.5%，佔本集團收益約12.9%（2018年：佔截至2018年12月31日止年度之本集團收益約7.0%）。
具體體現在，上市專項服務費有2200萬元，上市前股份獎勵計劃支出1230萬元。另外，還有員工成本的增加。報告中還提到，於2019年12月31日，鑫苑物業聘有約1343名員工（於2018年12月31日：約1,253名員工），總薪金工資為8643.9萬元。
母公司資金遇困
合營公司虧損
事實上，目前已經上市的物業公司中，多是依靠房企背景。母公司的業績情況會對子公司造成直接影響。據悉，鑫苑物業母公司鑫苑置地2016年-2018年資產負債率分別為77.17%、84.08%、84.48%，2018年債務規模達到188.44億元。且大多數債務是在2020至2021年集中到期，標普、惠譽兩大評級機構已經連續下調公司評級。鑫苑置地未來恐難以繼續提供更有力支持。
業績報告顯示，合約管理面積為3700萬平方米，同比增長40.7%；合約物業數量175個，同比增長25.9%；在管建築面積2010萬平方米，同比增長28.2%；管理物業數量為120個，同比增長25.0%。其中，關聯方面積佔比63.5%，鑫苑服務已經在第三方拓展上開始有所加強。
當下，隨著近兩年一些規模較大的物業公司也集中上市，整個行業競爭態勢明顯增強，中小型物業公司競爭力相對較弱，未來需要探索更多增值業務。
同時，業績報告還顯示，期內合營企業河南青檸公寓管理有限公司（“河南青檸”），錄得分佔一間合營企業虧損約人民幣440萬元，同比增加約29.4%，虧損繼續擴大。這也是鑫苑服務發展另一方面的壓力。
未來拓展增值服務
業績發佈會上，鑫苑服務首席財務官黃波表示：“雖然物業管理服務仍然是我們最大的收入來源，但並不是我們利潤的最大來源，三大板塊中，增值服務已經成為鑫苑服務最大的利潤來源。”
他還表示，未來資金分配也有變化，“其中，60%用於拓展物業服務，15%用於拓展增值服務業務線，5%用於提升智慧。”
鑫苑服務收入結構中，增值服務業績的確表現搶眼。業績報告顯示，物業管理服務收入為3.14億元，增值服務收入為1.29億元，交付前及諮詢服務收入0.91億元，分別佔總收入的58.8%、24.2%、17%。同時，物業管理服務毛利佔比約34%，增值服務毛利佔比44%，交付前及諮詢服務毛利佔比22%。
黃波強調，未來，物業管理服務仍然是鑫苑服務最大和最核心的業務，但增值服務和交付前及諮詢服務的發展速度會高於物業管理服務。
鑫苑物業行政總裁王研博在業績發佈會上也談到：物業行業將從基礎的物業服務提供向社區生活服務轉型，接下來行業將進入一個快速發展的時期。
同時，王研博還自信表示，未來三到五年仍然是鑫苑服務高速成長的時期，預期接下來每年達到30%的增長。
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