最近，深圳樓市很“怪”。
一邊擔心失業，一邊熱切討論房價上漲；
剛需猶豫不決，外地客買買買；
喝茶費重現江湖，房子不夠賣；
房價漲不漲，看看教育局的通知
......
深圳樓市上演的這些“戲碼”，其實一直存在。
而在疫情之下，所有都被放大了，也就更令人覺得不適。
市場上聲音紛紛雜雜，但有個聲音很清晰：樓市要穩。
南方樓事只想再次提醒大家，不要被表象迷惑，也不要盲目追高。
01
一邊擔心失業，一邊討論房價上漲
深圳樓市的魔幻，在疫情這把放大鏡之下，更加明顯。
一方面受疫情衝擊，深圳實體行業元氣大傷，民眾呼籲“救市”。
但另一方面，深圳不少業主依然信心滿滿，熱點片區掛盤均價很穩，甚至有些突破了片區的天花板。
這個魔幻的情形，讓不少人感到困惑。
最近在深圳各群裡，不時能刷到這樣的信息：
大家一邊擔心失業，一邊熱切討論房價大漲。
圖源 證券時報
甚至一些從不關注房價的業主群，房價上漲的文章也在群裡刷屏。
“我們的業主群從來不討論房價，今天一天都在討論。”主編大大在邊上飄來一句話。
在疫情爆發後，許多業主擔心房價下跌，短期內很難轉手，已經做好長持的準備。
令人意外的是，雖然房子沒有掛出去，但許多人已經多次接到中介電話諮詢房子是否要出售，有購房者中意，並且報價不低。
甚至有業主看到附近片區樓盤調高掛牌價，也跟著起鬨調高。
南方樓事購房群 入群方式在文末
這時候很多人才意識到，房價很穩，並沒有下跌。
越來越高的掛牌均價，似乎讓從前的價格窪地，在慢慢被填平。
深圳樓市在經過2015年大漲之後，2016年3月、10月分別迎來了新政調整，自此開啟橫盤期。
根據中原研究中心的數據顯示，自2016年以來，深圳漲幅超過3成的樓盤不足20%，而且漲幅都不大。
持續3年的橫盤，在818深圳先行示範區利好之後，劃上了句號。而接下來“豪宅稅雙十一大禮包”的拋出，更讓年底成交衝上高峰。
圖源 深圳中原研究中心
在這一輪迴暖中，有“前海擴容”概念刺激的寶安，表現尤為突出。
以2019年為例，新房供應量緊縮的情況下，成交量卻居全市首位，大量資金湧入。
圖源深圳中原研究中心 寶安區供不應求
寶中作為距離前海最近的區域，房價反應最為迅速。
臨近的西鄉、碧海片區也跟著“沾光”，陸續湧現10萬+房源。
房價幾年不漲，一漲就很誇張。
02
普通人猶豫，投資客抄底
直到現在，仍然有人在問“要不要買房？”
南方樓事想說的是，作為一個剛需，手上有錢，為什麼不買？
一位朋友手握資金，在上個月諮詢，福田綠景虹灣跟龍華星河盛世，該買哪個？在給出建議後仍然猶豫。
前幾天再來諮詢的時候，她無奈表示“現在已經買不起福田，漲得太快。之前看的房源漲了二十來萬，並且已經賣出去了。”
“如果房價能降一點，無論如何都要上車。”
而現在有多少人持幣觀望呢？
貝殼研究院、和訊地產聯合發起“疫情下的住房消費者預期調查”。調查發現，多數消費者預期後期價格將小幅下跌或平穩，從而推遲購房計劃，近7成購房者購房計劃推遲時間在6個月以內。
圖源 家在深圳
在深圳購房者猶豫不決的時候，投資客湧進市場。
市場經濟不景氣，實體也不好過，這時候房子成為最好的投資品。
近年來，國家給予深圳的各種政策利好，如先行示範區、粵港澳大灣區等，加上今年深圳特區40週年還有利好預期等等，深圳房產被蓋章認證為國內優質投資品。
於是，全國人民的目光和錢包聚焦深圳，熱錢不斷湧入深圳。
而那些有概念可炒的片區，成為投資客的第一選擇，比如寶中、光明和前海等。
沒有概念的片區，無人問津，房價“平平無奇”。
這就好比股市，漲得快的股票買的人越多，越不漲的股票越沒人買。
深圳，也變成了全國人民的深圳。
房價高企，每年都有人無奈離開，也不斷有新鮮血液流入。
根據已公佈的數據，深圳去年常住人口數量為1343.88萬人，與前一年相比增長41.2萬。該數值和上一年度的增量49.8萬相比，有小幅下滑。
而在41萬新深圳人湧入的同時，也有深漂在無奈離開。
在鹹魚上搜索「離開深圳」發現，許多年輕人正在變賣家當，離深圳。
而這樣的現象，或許每年都在上演。
在深圳的工資可能比二三線高，但是，工資始終跑不過房價漲速。
或許是不堪重負，或許是時運不濟，無奈離開。
03
茶葉越來越便宜，喝茶費越來越貴
這裡，南方樓事說的茶葉是真的茶葉，但喝茶費不是真的喝茶費。
喝茶費學名「更名費」，一些樓盤對外宣稱售罄，實際轉為內部消化，需要客戶繳納“喝茶費”才能買房。
這份“喝茶費”多貴呢？
幾天前，有網友在論壇爆料，寶中有樓盤收取“喝茶費”，不同面積不同戶型的價格還有差價，高達100萬元。
圖源 網絡
按截圖信息顯示，即便是收取80萬的“喝茶費”，仍然暢銷。
這也就是說，願意交幾十萬、上百萬喝茶費的大有人在。
在市場限價的環境下，一二手房倒掛，很多購房者覺得即便追加這100萬的“喝茶費”，也比買二手房便宜。
舉個例子，該收取喝茶費的樓盤在鏈家顯示，周邊二手房均價為12萬/㎡，買下最小戶型89㎡，總價高達1068萬。
而該樓盤去年開盤折後單價為8.2萬/㎡，89㎡的戶型總價729萬，即便加上100萬“喝茶費”，總價也才829萬。
要知道，掏空六個腰包的剛需，買房都是“摳摳搜搜”，在進行多番對比之後，發現交了喝茶費也更划算。
喝茶費“便宜”的背後，是市場價值體系的混亂，也是購房者的無奈。
面對重出江湖的“喝茶費”，寶安區住房和建設局在4月3日發佈通知，對房企和中介收取“喝茶費”等價外費用違法行為進行調查，一旦發現將暫停涉案樓盤全部房源網籤權限。
隨後，相關樓盤相繼發佈聲明，表示絕無額外收費的行為。
但經過多年的“實戰”，"喝茶費"已經越來越隱蔽。
資金要麼匯進個人賬戶，要麼現金交付，不留痕跡。
要想直接查實，存在一定難度。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，“喝茶費”若隱若現，一定程度反映了部分地區樓市供需失調的市場情緒。
04
房價漲不漲，看教育局“通知”
一對生活在深圳的普通夫妻，他們離婚可能不是因為感情問題，而是為了再買一套房。
而這在住房限購的城市裡，通過假離婚來買房早已不是什麼新鮮事。
有網友曾表示，在離婚登記大廳，找不出一絲悲傷的情緒，每個人似乎都對未來充滿著期待。
好在2018年，深圳731新政出臺，針對當前市場上投機炒房、假離婚購房等等亂象進行了針對性的打擊。
對購房人離婚2年內申請住房商業貸款或公積金貸款的，各商業銀行、市公積金中心按貸款首付款比例不低於70%執行；
若無房貸記錄且能提供離婚前家庭無住房證明的按貸款首付款比例不低於30%執行；
若能提供離婚前家庭僅有1套住房證明的按貸款首付款比例不低於50%執行。
而一套房子值多少錢，往往要看教育局的“新通知”。
學校還沒建好，房價先行，是深圳又一怪相。
片區內如果有所謂新名校規劃，只要教育局通知意見一出來，不管學校何時建好、是否只是名校掛牌，便會率先迎來一輪房價上漲。
他們往往會忘記，教育質量好壞需要時間驗證。
以八卦嶺為例，因為荔園小學的突然劃分，八卦嶺宿舍20來平的老破小，房屋總價也能上幾百萬。
有的同一樓盤，因為不同期，劃分的學位不同，導致房價相差過百萬。
以龍華紅山片區為例，2016年深圳高級中學在龍華設立新校區，水榭春天5期、水榭春天6期被劃分到學區範圍內。
在鏈家房價地地圖查詢顯示，5、6期均價在10-11萬/㎡左右，而不帶學位的一、二、三期，均價都是7.7萬/㎡。
也因為名校學位不僅能帶來優質教育，還能讓房價“一夜漲百萬”，這就導致不同小區的業主們往往為了爭取學位歸屬，出現紛爭。
早期龍華的深圳高級中學規劃出來的時候，水榭春天小區1、2、3期業主紛紛聯合，以“就近上學”“劃片應遵循‘主幹道路為界’原則劃分”等理由，向新區公共事業局教育部門提交學位訴求。
新增學校本意是為解決片區教育資源緊缺問題，而現在卻成了房價上漲的推動劑。
這樣的學區房存在是否合理？又能存活多久？
仁者見仁智者見智。
（點擊回顧相關報道：年後漲價200萬？深圳學區房太可怕了！）
05
市場火不火，看中介朋友圈
疫情逐漸得到控制後，線下看房的人多了起來，朋友圈裡房產中介比春節前活躍，開始陸陸續續刷屏樓盤消息。
深圳樓市首先在中介朋友圈回暖。
你要想知道深圳哪個項目“最火”，看中介朋友圈推送的頻率就能看出八九分。
開發商啟動二三級聯動，藉助中介公司的渠道、網點與人員優勢對外銷售新盤。
並且這個力量不可小覷。
舉例子，就算是深圳，幾乎在疫情後開盤的所有樓盤，都啟動了聯動。
打開朋友圈，中介刷屏，把宣傳、產品優惠等噱頭的氛圍烘托到極致。
而深圳豪宅作為熱銷產品，以往相對很少啟動轉介。
但在疫情之後，我們卻頻頻看到高冷的豪宅出現在中介朋友圈裡，比如太子灣、寶能公館、陽光粵海等豪宅，也無一不啟動聯動。
疫情下的經濟壓力，讓許多購房者推遲了買房計劃，在買房這件事情上也更為謹慎。
而開發商出於現金流壓力，為了快速回籠資金，轉介就成了賣房就直接有效的辦法。
去年飽受爭議的“被渠道綁架”行業現狀，疫情之下更為突出。
中國房地產市場增速放緩，在各方利益博弈升級的背景下，“怪象”頻出。
但不管是熱點片區暴漲，投資客抄底、“喝茶費”頻出、學區房決定房價、還是聯動營銷。
這樣的“怪象”，一直存在於樓市。
只要有概念、有利好、有學位託底，總逃脫不了“漲”字。
而在熱烘烘的市場氛圍下，購房者更應該保持清醒。
南方樓事在之前的報道也提到了，大部分業主心態膨脹掛高價的房源，並沒有真正成交。
深圳這波所謂的“漲”，更多是部分熱點片區或熱點樓盤的躁動，跟此前2015年普漲完全不是一回事。
聚焦到這些熱點片區，都離不開“供需失衡”的矛盾。最近大熱的寶中供應確實很少（點擊回顧：寶中），而像龍崗這類供應大戶，價格依然比較穩定。
深圳樓市要穩，這是共識。基於這個大背景下，市場有漲也有跌，建議購房者多方對比選擇，不要追高站崗。
不管是南山住建部嚴禁哄抬房價，還是寶安住建部嚴查喝茶費，這一系列的舉措，都是為了敲打市場，維持穩定。
深圳樓市，可能真的是永遠都看不懂。
但倘若房價超過了認知，市場難以接受，官方更難以接受。
所以一句話，時刻保持清醒冷靜，剛需做好準備了抓住機會上車，投資客也請勿心存僥倖。
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