2月16號，上海西郊金茂府開盤，現場火爆。
99平"時光" 150平僅剩4套 西郊金茂府首開幾近日光！
現場
現場價格圖
項目地點，距離市中心人民廣場33公里
我不常關注新盤，一方面市場確實沒有全新的住宅設計概念或建築技術出現，另一方面自己7，8年來持續關注上海樓市，有自己的判斷：
一 上海內環的住宅性價比高於環外 。
比如上述房源，房型、樓層、朝向都不錯，6.5w單價，距離靜安寺500米左右，對於需要大面積的客戶來說，這是很好的選擇，同樣的樓在18年初曾出現過4.5w單價的房源（樓層及房型都不差的哦），這不是多層的老破小，只是96年的外銷電梯房，也正因為這種性價比的凸顯，開始被人關注，價格反而在弱行情中漲上來了，估計很多人沒想到內環內還有5w單價的高區電梯房。
中環外環附近二手房均價
再對比下中環附近的價格，外環與內環之間大部分是10-20年房齡二手房，中環新盤單價甚至超過核心區高品質樓盤。買房並不是新舊的選擇，需要考慮地段的便利舒適，足夠的寬敞的面積，合適的價位，通勤時間等等。所以綜合比較我一直覺得內環的住宅性價比更高，也是眼下購買房產相對安全的選擇。
二 當下的行情只適合置換，並不適合購買首套住宅，行情還不明朗，至少內環內外還存在不平衡（並不是說內環住宅就會漲）。適合置換的原因，主要是在弱行情下你置換的成本低。當然有能力購買內環內高品質樓盤，肯定是安全的，甚至可以淘到非常不錯的房子。16年中我投資了套住宅，就屬於淘寶，裝修後月租金可以覆蓋貸款月還款。
基於上述原因，當我讀到這條信息，還是有點小驚訝。
仔細研究過後才發現其內在邏輯。
金茂府99平戶型
金茂府150平戶型
這是西郊金茂府的銷售房型，典型的小面積多室戶型，所有的尺度都做到極致（精緻的侷促），與過去同面積戶型比較，多了一室。金茂府主要賣點是品相不錯，外加幾大科技系統（這些科技系統除了外牆保溫，都可以在裝修階段實現，它只是統一裝修好而已),物業管理費為4.5~5元。
項目介紹
小區入口外觀
小區鳥瞰
我曾試圖在二手房源中找能與其相比對的房源，比對條件——小區物業品質，價格400-500w，三房或四房。除了樓盤附近的次新房尚有一點點可比性，還真找不出可以比較的二手房源！
起初我以為這麼高配置是為了迎合85、90後對品質的追求，但450-600w多的價格並不是他們可以承受得起的。18年前灘的幾個樓盤出來時，也是小面積多室戶型，當時我還奇怪為什麼這個年輕人比較喜歡的地段做這樣的戶型。西郊金茂府出來後，我才注意到現在的新盤都在做這樣的戶型，要麼就是250平以上的大戶型。
為什麼？
鏈家上掛牌出售的90平米內多層住宅17600套
當我研究時看到在外環內掛牌出售的17600多套小戶型才明白，這就是置換需求，而且定價策略很高明，假設項目做成1-2室戶型，定價低了，開發商不樂意，但提高單價的小戶型也不是年輕人獨自承擔得了的，讓父母把原來的小戶型或外地的房子置換出來就成為可能，所以才會出現以三房或四房的小面積多室戶型，總價略高於置換前的價值，同時還有高科技的亮點吸引眼球，高品質的賣相，能帶來足夠的安慰，一切都變得合情合理！
如果按這邏輯思考，香港的鴿子房不就是我們的未來嗎？
但換個方向思考，地產公司這種普遍的做法，是不是說明他們自己也認同現在的購買力越來越不足？
往後如何發展呢？
這僅僅是自己的一些思考，也希望得到朋友們的指點，歡迎討論。
年輕的朋友在高房價面前該何去何從？
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