本文為房蘇州和法律顧問：朱駿超律師、張莉律師共同策劃的“法律講堂”系列專欄。
每週一篇，解答你所關心的房產糾紛等一系列問題。
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在第一期法律講堂中，我們和讀者朋友們分享了疫情期間開發商逾期交房的相關法律問題。
文章發佈後，許多業主通過後臺留言、添加我們顧問律師微信的方式，分享了他們經歷的逾期交房小故事。
其中，不少業主也表示，疫情爆發前開發商就應該交房，但是一直拖延，準備聯繫同小區的其他業主們聯合起訴開發商。
我們根據以往辦理集體訴訟案件的經驗，給他們提供了專業意見。
隨著疫情逐漸穩定，政府管控逐漸放開，開發商交房也就提上了日程。
但是，業主們也發現，交房沒有想象中那麼容易。
向房管部門投訴，會被告知民事糾紛需要向法院起訴，訴訟維權又擔心成本高、耗時間，只能和開發商展開拉鋸戰。
這樣一來，往往正中開發商下懷，開發商可能會安排相關負責人，不停地與業主們推諉扯皮、利用業主急於拿房的心理簽訂不平等條約，業主們損失慘重。
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逾期交房案件回顧
位於崑山市花橋鎮的富隆花園小區，由崑山特福隆房地產開發有限公司開發。
合同約定2015年12月31日前交付，逾期交房的，僅僅按照房款每日萬分之0.5（相當於年利率1.8%）支付違約金。
然而，特福隆公司因為資金及開發進度原因，長時間逾期交房。在約定交房日前並沒有完成交房義務，直到2017年1月才開始交房，逾期時間長達1年多。
在交房過程中，開發商以天氣原因、停電原因要求減免逾期天數 ，違約金標準也只願意按照合同約定的萬分之0.5來支付。
如果按照開發商的標準，逾期一年多，很多業主只能拿到1萬不到的賠償，遠遠不能抵消業主的損失。
2
回顧律師代理 違約金翻倍
業主開始尋找律師起訴，朱駿超律師因其專業能力，受小區一百多戶業主的委託，向開發商提起了群體性訴訟。
要求開發商承擔逾期交房違約責任，並且購房合同約定的違約金標準明顯過低、請求法院調高。
蘇州中院經審理認為，購房合同簽訂後，業主按約支付了購房款，開發商沒有如期交付房屋，應承擔逾期交房違約金。
同時，原合同約定的每日房款萬分之0.5的違約金標準明顯過低，
調整為按照銀行同期貸款基準利率計算（年利率4.35），相當於違約金增加1.5倍。最終案件不僅勝訴，為業主爭取了加倍的違約金，我們也想法設法從沒有賬面資金的開發商處順利執行到了款項。
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群體性訴訟的優勢
崑山富隆花園逾期交房事件就是業主採取群體性訴訟的手段，集體向法院主張開發商逾期交房違約責任的典型案例，這在其他地區的大量判例中也不少見。
為什麼業主們會採取群體性訴訟的手段來維權？群體性訴訟又有哪些好處呢？
- 訴訟成本低
從訴訟支出律師費的角度，業主單獨一戶起訴的律師費成本更高，群體性訴訟一般律師都會給業主集體優惠報價，律師費成本更低。
- 訴訟效率高
從法院審理角度，通常群體性訴訟會由一名法官承辦，處理速度更快些，法官與一個律師溝通和多個律師溝通的效率肯定也不同。
- 給開發商一定壓力
起訴的業主越多，社會輿論、品牌形象、公開司法訴訟記錄等都將給開發商帶來巨大壓力，更有利於催促開發商儘快交房和賠償。讓開發商更加註重業主的訴求，增加業主與開發商的談判籌碼。
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如何進行逾期交房訴訟
首先，業主需要注意留存與開發商的購房合同、房款支付憑證、購房發票以及開發商通知函件（交房通知書或延期通知書）等證明逾期交房的證據材料，除了證據材料之外，也要準備好身份證正反面複印件（配偶兩方都需要）、結婚證複印件（單身無須提供）、起訴狀等材料。
其次，建議選任不超過5名業主代表作為聯絡員，負責與眾多業主共同溝通事宜，提高溝通效率。
最後，業主應當共同聘請1-2名經驗豐富的房地產訴訟律師。
這不僅是為了避免後期產生更大的損失，畢竟群體性訴訟涉及業主個人因素較多，不同業主可能存在不同需求。
如果業主單獨起訴，可能會由不同法官或合議庭審理案件，需要面對的庭審狀況多變。
聘請1-2名專業的律師不僅可以提高案件溝通和處理效率，也能有效通過點面結合的方式，綜合設計訴訟策略進行應對，更能保障更多業主權益。
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結語
相較於開發商，業主往往處於弱勢地位，開發商很容易無視業主的合理訴求或者進行無休止的推諉扯皮。
因此，聘請專業的房地產訴訟律師，以群體性訴訟的方式向開發商施壓，不失為業主主張自身合法權益的有利舉措。
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