先说结论
1.房贷剩余5年内 选固定利率 原因:别费那个心力了
2.房贷剩余6-10年 贷款利率7.0左右 选LPR 原因:五年内LPR是下行趋势
3.房贷剩余11-29年 贷款利率4.5--7.0左右 选固定利率 原因: 5年以后LPR可能会上涨
4.房贷利率低于4.5的 也别折腾了 挺低的了 挺好的 就这样把
正在休息的时候，
突然出了一条爆炸性的政策，
改变了今后房贷利率的规则，
今后LPR浮动利率将取代基准利率。
新LPR利率规则等会再说，
本来我们每天工作已经很累了，
还要不得不耗费精力去研究新规则，
因为新规则和买过房，贷过款的人都有关系。
用简单的方式解读一下新规则：
一、2020年1月1日开始，房贷利率按LPR浮动利率还贷。
二、LPR浮动利率由18家大型商业银行上报确定。
确定方法：每个月各家银行上报市场最优利率，去掉一个最高利率、
一个最低利率，剩余16家银行加权平均，得出LPR利率。
也就意味着中国房贷利率进入市场化。
三、2020年之前商业贷款(不包括公积金贷款)买房的业主会给一次二选一的机会
1、执行原合同不变，利率永远不变。
2、执行新规则LPR+加点浮动利率。
2020年之前所有的房贷合同，2020年3月-8月银行会有人联系你重签合同，别急！
最要的事说三遍：
只有一次选择机会，未来不能再变。
只有一次选择机会，未来不能再变。
只有一次选择机会，未来不能再变。
四、什么是LPR+加点利率？
目前最新的LPR，是4.8%，比基准利率4.9%低了10个基点。
新版房贷利率=LPR+加点数值（可正可负）
假设A是2018年买的房子，
当时签的是基准利率上浮10%贷款合同
那你的执行利率是4.9%*1.1=5.39%
每年的利率比LPR高了0.59%
你的固定加点值，就是0.59%
假设B是2016年买的房子，
当时签的是基准利率85折贷款合同
那你的执行利率是4.9%*0.85=4.17%
每年的利率比LPR低了0.73%
你的固定加点值，就是-0.73%
假设2022年的LPR是 3%
A的还款利率等于：3% +0.59%=3.59%
B的还款利率等于：3% - 0.73=2.27%
最要的事说三遍：
这个加点值永远是固定的
这个加点值永远是固定的
这个加点值永远是固定的
再举例说明一下LPR利率升或降对于还房贷的关系：
贷款200万，30年期限还款，
如果未来LPR 升 1%，每年多还2万元，每月多还1666.6元
如果未来LPR 降 1%，每年少还2万元，每月少还1666.6元
看到这大家会想，站在个人的角度，选最省钱的方式，但是现在没人任何人可以确定选LPR浮动利率省钱? 还是选固定利率省钱?
2016年为近20年中国最低房货利率4.17%
近2年国家的宏观政策就两个字：维稳
稳房价、稳金融、稳就业...
对于房价来说肯定是不能再涨了，但是也不能降！
中国还有很多存量房子没卖出去，既然房价不能涨也不能降，那怎么办？
可以降低一点房贷利率，促进大家买房，去库存。
如果未来按市场经济制定的话，那就是根据供求关系定的，买房的人多了，房价自然就会涨，房贷利率也会涨，反之买房的人少了，房价停止涨，房贷利率也会降一点。
注意上面的用词，是停止涨，不是降。
解释一下我的选择主要是根据贷款的剩余年限。
以北京为例：
1、如果你的房贷还剩1-5年，建议按原合同固定利率执行，别变，也别操那份心，因为还剩1-5年的还款，大概是2000年左右买的房，2000年北京房子均价4600元/平。贷款总额也就30万，都赚大了，就别折腾了。
2、如果你的房贷还剩6-10年，可以折腾一下，改为LPR浮动利率，为啥？
中国五年内LPR是下行趋势，这和中国整体经济有关，目前全世界的商品都供大于求，为了能让自家商品多出口，中美已经互撕了2年左右，各国都在降息刺激经济，能让利率涨的因素只有一个，那就是下一次的科技革命爆发，就像上一次的工业革命，哪个国家
先搞起来，就能带动整个世界经济走出低谷。
所以我赌5年后整体经济会越来越好，一二线城市的房价还有上涨空间.
话说回来为什么贷款剩6-10年要选择LPR浮动利率呢？
大概率前5年会少还一些房贷，比如你现在每个月还3000元，还有10年还完，近5年LPR利率下降，你前5年每个月还2500元，5年以后经济形势一片大好，可能你每个月要还3500元，平均下来总还款额没变，但是近5年每个月可以少还500元，苍蝇腿也是肉呀，少还一点是一点。
3、如果你的房贷还剩11-29年，我个人建议还是选原合同的固定利率比较放心，
在这么长的时间周期里，谁都看不清经济会发展成什么样，与其冒险把未来十几二十年的房贷与经济捆绑到一起，还不如就按原合同签的贷款利率还下去，就算18家银行取平均值也不可能永远便宜了我们这些房奴，银行都已经吃到嘴里的肉怎么能吐出来?
管理小白免最好的方法就是：胡萝卜加大棒
一定会先给你胡萝卜, 吃大棒肯定放在后面。
一个国家的经济有三个主体：
政府、企业、个人
你觉得薅羊毛和割韭菜那个容易?
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