4月19日晚間，兩家浙系房企進行了一番股權買賣。
新湖中寶公告宣佈，受讓其持有的上海中瀚和浙江啟豐35%股權及相應權利和權益予綠城中國。
在新湖賣項目的背後折射出公司地產和金融主業的低迷，而激進的綠城則乘勢追擊，目標直指5000億銷售規模。
一進一出，房企大魚吃小魚的大戲在今年或將愈演愈烈。
01
老牌浙系房企
說起新湖中寶，它也算是老牌浙系房企，成立於1993年，在1999年成功登陸上海證券交易所，親歷了中國房地產紅紅火火的20年。
公司官網顯示，新湖中寶在全國30餘個城市開發住宅、商業和文旅項目，總開發面積達3000多萬平方米。
近年來公司逐步加大了以上海內環為核心的環上海城市帶的佈局，其中上海內環開發面積約200萬平方米，增值潛力巨大。
一些耳熟能詳的上海項目包括新湖明珠城、新湖青藍國際、虹橋綠谷廣場C幢、亞龍古城國際花園等。
上海新湖明珠城（圖片來源：公司官網）
同時在長三角，公司也投入一級土地開發達1000多萬平方米，為地產業務可持續發展奠定堅實基礎。
在地產開發之外，新湖中寶過去10年也乘勢進入金融行業，擁有中信銀行、溫州銀行、新湖期貨、陽光保險等多家公司股權。
02
無奈出售項目
在看似表面光鮮的實力背後，新湖中寶近些年卻陷入了“賣賣賣”的模式。
4月19日晚間，新湖中寶公告宣佈，受讓其持有的上海中瀚和浙江啟豐35%股權及相應權利和權益予綠城中國。為此，綠城需分別支付19億元和3.79億元，總交易對價合計22.79億元。
資料顯示，上海中翰涉及的目標項目為正在開發的青藍國際城項目二期，項目地塊位於靜安西藏北路板塊，為“青-12”舊地改造項目，用地面積3.2萬平方米，規劃總面積約18.5萬平方米。
浙江啟豐實業旗下擁有“仙林金谷”“新湖灣”和“新湖美麗洲”三個項目，均位於瀋陽。其中“仙林金谷”項目共26.8萬平方米用地，“新湖灣”和“新湖美麗洲”用地面積28.3萬平方米。
除了今年4月出售項目外，新湖中寶去年7月和12月也進行了賣資產求生的舉動。
2019年12月，綠城就曾受讓過新湖在上海的明珠城項目35%的股權，交易總額為36億元。
2019年7月，新湖中寶以67.04億對價，向融創出售旗下甌瓴實業90.1%的股權，以及瑪寶公司90.1%的股權，兩者分別持有江蘇啟東和上海5個項目。
03
出售原因之謎
賣賣賣的背後其實是新湖中寶面臨的地產主業低迷和投資收益不穩定。
2016年以來的房地產調控，已經慢慢影響到了新湖中寶這類中小房企的生存。
克而瑞數據顯示，2019年公司全口徑銷售金額為138.4億元，而2018年則為168.8億元，2019年同比反而下滑了18%。
此外，新湖中寶去年前三季度主營收入為110.6億元，同比微降1.56%，歸母淨利潤24.57億元，同比下滑24.55%。
新湖中寶雖然成立於1993年，但從去年銷售金額看，公司的規模還不及很多2000年之後成立的房企，如融創中國、世茂房地產、龍湖集團、旭輝控股等。
此外，從新湖2019年中報披露的數據看，公司擁有大量的可供開發的土地資源。
中報顯示，公司目前土地儲備主要分佈在以上海為中心的長三角經濟發達地區，在全國30餘個城市開發50餘個住宅和商業地產項目，土地儲備約3000萬平方米，至少可滿足該公司未來5-8年的開發需求。
不過，看似龐大的土地儲備卻沒有使新湖中寶實現千億規模，主要原因就在於公司拿地的方式大多來自舊改、一級開發。
大家都知道舊改拆不動，週期長，在目前融資環境緊張的情況下，新湖中寶有可能是被舊改項目拖累了。
所以，從目前情況看，新湖中寶雖有大量土儲但銷售卻並不理想，庫存壓力大，也難怪要賣項目求生了。
在地產銷售陷入低迷之際，新湖中寶在過去10年裡收購了多家金融機構的股權，以期改變地產主業的頹勢。
如公司收購了溫州銀行、中信銀行、陽光財產保險、51信用卡、萬得信息等股權，
耗資超過百億。不過這些金融投資似乎也沒有給新湖中寶帶來預期中的利潤。
根據過往財報顯示，2016年新湖中寶實現歸母淨利潤高達58.4億元，但扣非淨利潤僅5.53億元。
主要原因就是當年港股是大牛市，公司在二級市場大幅增持了中信銀行H股，獲得了鉅額投資收益。
但隨著之後證券市場的低迷，新湖中寶業績也逐漸歸於平靜，2017年下滑至33.2億元，2018年則進一步下滑至25.1億元。
此外，在2019年10月，51信用卡可能因涉嫌違規收集用戶信息，突遭警方介入，股價當天暴跌40%。
作為二股東的新湖中寶不幸踩雷，並且表示股價暴跌或將影響公司當期利潤。
一系列的問題也使公司的信用評級受到了影響。
今年3月17日，穆迪將新湖中寶股份有限公司的公司家族評級從B2下調至B3，展望為負面。
穆迪助理副總裁楊昱穎表示：“評級下調反映了穆迪對經濟形勢轉弱將增加新湖中寶再融資風險的擔憂，因為該公司未來12-18個月將有大量債務到期。”
具體看，新湖中寶截至2020年9月底，到期債務高達人民幣228億元。而公司截至2019年9月底的
貨幣資金餘額為人民幣129億元，加上其運營現金流，或不足以償付這些到期債務。評級被下調對公司的融資成本不利，今年3月27日，新湖中寶在境外發行總額2億美元債券，票面年利率高達11%。
04
有人賣賣賣，有人買買買
綠城的5000億目標
本次與新湖交易的對手方同樣是浙系房企——綠城中國。
與新湖賣項目的動作不同，近年來，綠城在全國各地兇猛擴張，僅去年公司獲取併購項目17個，包括上海新湖明珠城、西安桂語蘭庭等項目，收購項目同比增長332%。
2019年綠城斥資691億元拿地，創下歷史新增投資貨值之最。
年報數據顯示，截至2019年末，綠城共有土地儲備項目142個（包含在建及待建），總建築面積約3873萬平米，總可售面積約為2648萬平米，一二線城市的土地儲備總可售貨值佔比達73%。
進入2020年，面對疫情的影響，綠城依然瘋狂拿地，毫不畏懼。
今年1-2月，綠城拿地金額超268億元，拿地面積為283萬平方米，雙雙位列房企第二。
地塊涉及北京、天津、大連、成都等多個城市，僅在北京，綠城摘得的4宗地塊就耗資163億元。
綠城這一系列拿地行為，其實是去年宋衛平卸任之後，中國交通建設集團接手後的反映。
按照綠城新管理層的設想，未來五年公司將圍繞重資產、輕資產和“綠城+”三大板塊進行佈局。
在年度業績會上，綠城董事會主席、執行董事、行政總裁張亞東表示，到2025年，綠城力爭銷售規模超過5000億元，而今年的目標則定在了2500億元。
具體來看，5000億的規模分成兩部分。
傳統的房地產開發重資產部分將實現3500億，通過全國佈局，提升公司盈利水平。
而輕資產部分實現1500億，通過梳理代建品牌、發展資本代建、完善管理機制等措施實現。
所以要完成今年的目標，乃至5000億的規模，綠城必須先下手為強，逆勢拿地擴張。
從綠城收購新湖項目可看出，未來地產行業大魚吃小魚的現象將繼續上演。
去年至今就發生了多次收購行為，如世茂收購福晟，泰禾向世茂出售11個股權項目、融創中國收購雲南城投集團持有的環球世紀及時代環球各51%股權、黑石擬私有化SOHO中國、新加坡豐隆集團旗下城市發展收購協信等。
據中國指數研究院統計，去年百強房企收併購金額占房企收併購總金額的比例約為78%，房地產行業集中度進一步提升。
豔姐認為，對於規模龐大，債務穩定的大型房企來說，這次疫情過後是一次難得的提升市場佔有率的機會。
而對於債務水平過高、現金流吃緊、無核心競爭力的中小房或是真正的危機。
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