前幾日，網上流傳一份減免租函，不懂法的看似有法條有情理，也引得不少租戶照搬。
1
函件標題關鍵字是“要求免除租金”，其中寫道：
根據《民法總則》第180條“因不可抗力不能履行民事義務的，不承擔民事責任”、《合同法》第117條“因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或全部免除責任”之規定，我們有權要求免除疫情期間的租金。
文末最後更是以解除租賃合同來“要挾”。
疫情期間，以此為由要求租賃解除合同，並不新鮮。
然而更“狠”的租戶，已經在法院排隊立案的路上了。
2
租客到底能不能以不可抗力條款拒絕支付房租？
王靜：這個問題在法律上其實是有明確解答的，那就是“不能認定”。
或許是大部分租客對法律上的不可抗力存在誤解，認為疫情屬於不可抗力，可以不付房租。
但是不可抗力在法律上的解釋是指不能預見、不能避免且不能克服的客觀情況。
疫情確實不能預見，不能避免，這是事實，但是不是屬於不能克服？
舉個簡單例子，一般人租房子，房租成千上萬不等，對於部分人來說兩三個月的疫情導致一些租客只有微薄工資甚至沒有收入，房子空著沒有住，當然不必交錢；
慘，也都挺慘，但是難道說平時沒任何存款？
如果說付不出錢就算不可抗力，那被裁員失業也是不是也算不能預見，無法避免，是不是也算不可抗力？但要知道的是有時候裁員僅僅是老闆單方面的行為。
因為疫情原因城市被封，工廠被迫停工，那貨交不出來，這時候老闆錢再多也沒用，這算不可抗力。
一般法院在審理相關案件時，會視情況而定，首先判定到底屬不屬於“不可抗力事件”，然後在平衡雙方利益的情形下，再來決定減免的金額。
3
房東與租客，原本並不是二元對立的，但現階段他們之間的主要矛盾在於：
房東必須去補銀行的窟窿（貸款），而租客可以看心情交房租。
無意為房東說話，只是在這場疫情中，各行各業受到重創，對個體而言，房東比租客揹負的要多得多。
但似乎總是租客義正言辭，佔據道德制高點，房東收房租反而變成壓榨窮人、逼死窮人的大惡魔。
最近遠不止個位數的房東們過來諮詢，“如何找到更好的辦法去解決？我們無意和租客發生糾紛，僅僅只是想拿回錢。”
但租客的“看心情”就很微妙，他們說疫情屬於不可抗力，房子空著沒有住，當然不必交錢；
就像很多房東說的，如果這時候和租客打官司要錢，似乎有點費力不討好，要打到什麼時候呢？
執行階段又有多難？而他們也根本沒有“暴力資源”和社會資源，所以也無法從非正常途徑去解決問題。
房東收不到錢，仍然要從自己的腰包裡拿錢還貸，但凡賴了銀行的錢，就等於斷了自己的徵信，極有可能被起訴拍賣房子。
用一個法律博主的話說：房東沒有耍流氓的權利，他們唯一能指望的就是房客的契約精神。
現在這種經濟形勢下，指望90%的房客都能守住誠信，比登天還難。
他們有錢，只會去優先還借唄花唄信用卡，房東的錢？隨便欠！
除此之外，在人的慣性思維下，房東與租客的關係就像企業與員工的關係，前者是一座大山，損失一點山石又有什麼問題呢？
“平時躺著收租，賺到了這麼多錢，這個時候放點血怎麼了？”
而後者往往揹負著一個家庭，他收入銳減了，你房東就不能心疼心疼嗎？
弱者，一向能獲得更多同情與理解。
這段時間我們看到很多自媒體文章用這樣的標題質問房東：
因為起初深圳房東減免80萬的事情一度被媒體渲染，於是迷惑道德綁架就來了：減免的房東就是好房東，不減免的就是吸人血。
其他國家在處理二者矛盾時，不管政策多好，其實也都有一定的偏向性，那就是保護租客。
像澳洲聯邦政府給出的指導意見，就是強制要求所有年營業額在5000萬澳元以下，並且加入留職補貼計劃的企業租客，都必須要和房東方坐下來談判，達成一致。
並且政府有一個原則要求，就是：如果租客的收入減少，房東的租金也必須減少。
另外房東不可以驅逐房客，當然房客也不可吃霸王餐，協商給多少租金最好。
但國內有多少霸王餐行為，我們不得而知，至少不是一個小數目。
做生意的人需要講契約精神，但這些人的交易對象們，卻可以不講。
這個現實情況，說實話對夾在中間的房東挺不公平的。
船翻了每個人都會落水，房東減租，是出於人道主義關懷，而不減租才是正常行為。
如果不減租，成了眾人的“討伐”點，那就還真挺病態的。
而這個時候，契約精神就顯得彌足珍貴!
閱讀更多 尊而光律師事務所 的文章
