核心观点
2019年对于中梁控股来说是不平凡的一年，港交所成功上市，打开资产市场，实现里程碑式跨越，在行业增速放缓的环境下，实现合约销售金额1525亿元，同比增长50.2%，目标完成率117.3%，营业收入和利润均实现高增长。为适应行业发展趋势，2019年投资布局侧重于回归二线城市，使得土储结构更加优化。净负债率65.6%，保持行业低位，现金短债比1.2倍，长短期债务比87%。
一、营业收入与利润高增
2019年，中梁控股实现营业收入566.4亿元，较2018年同期增长87.5%，其中最重要的是物业销售所带来的收入，较2018年同期增加88.0%，占营业收入的比例为99.6%。
净利润62.6亿元，较2018年同期增加147.7%，净利润率11.0%，较2018年同期增长2.7个百分点。毛利润131.8亿元，较2018年同期增长90.7%，毛利润率23.3%，较2018年同期增长0.4个百分点。净利润率和毛利润率水平均不及EH50房企的平均水平，尚有进步空间。归属于母公司股东净利润38.3亿元，较2018年同期增长98.5%，归属于母公司股东的净利润占净利润总额的61.3%，较2018年同期下降15.2个百分点。
二、持续深耕长三角，2020年可售货值2600亿
2019年，中梁控股实现合约销售金额1525亿元，较2018年同期增长50.2%，增速较2018年同期放缓6.1个百分点，目标完成率117.3%。合约销售面积1485.1万平方米，较2018年同期增长46.4%。合约销售均价10270元/平方米，较2018年同期微增2.7%。
从区域的角度来看，长三角和中西部区域的销售贡献最大，占比分别为59%和23.5%。环渤海、海峡西岸，珠三角区域的销售占比较小，分别为6.8%、8.6%和2.1%。
从城市等级的角度来看，2019年销售金额主要来自于三线城市和二线城市，占比分别为52.6%和35.2%，四线城市的销售占比12.2%。
从单个城市的贡献来看，温州、金华、台州、丽水和杭州的销售金额排名前五，分别为265.0亿元、90.5亿元、56.6亿元、56.5亿元和45.3亿元，占比分别为17.4%、5.9%、3.7%、3.7%、3.0%。
2020年可售货值2600亿元，从区域的角度来看，主要集中在长三角和中西部区域，占比分别为49%和30%，从城市等级的角度来看，主要集中在三线城市和二线城市，占比分别为45%和39%。
三、投资力度适度放缓，回归二线城市
2019年，中梁控股土地投资额764亿元，共获取139幅地块，新进南京、南昌、天津、大连、贵阳、西安、福州、厦门、潍坊等城市，规划总建筑面积1660万平方米，投销比111.8%，较2018年同期的200.8%明显放缓。土地成本4607元/平方米，地货比16.2%，未来利润再上台阶可期。
2019年中梁控股的投资策略是回归二线城市，全年在二线城市的投资占比由2018年的32%提升至53%。三四线城市的投资占比明显下调，分别较2018年同期下降15个百分点和6个百分点。回归二线城市是2019年房企的共识，市场环境越来越复杂化，二线城市抗风险的能力更强，中梁控股此举将助于保障的业绩稳步增长。
从区域的角度来看，按购地金额计算，长三角区域占比超过60%，中西部约占20%，海峡西岸约占8%，环渤海约占8%，珠三角约占1%，珠三角区域的占比相对较小。
截止2019年12月31日，中梁控股总土地储备4570万平方米，其中，可供销售或可出租的已完工物业280万平方米，在建物业及用作未来开发4290万平方米。存续比3.1年，够支撑未来3年发展所需。
四、财务杠杆保持低位
2019年，中梁控股净负债率65.6%，虽较2018年同期上升7.5个百分点，但总体依然低于EH50房企的平均净负债率水平。报告期内，总有息负债401.8亿元，较2018年同期增加48.8%，短期债务和长期债务的比为1.2。
货币资金265.0亿元，较2018年同期增长14.8%，现金短债比1.2倍，能够覆盖短期内到期的债务，没有短期偿债风险，但是低于EH50房企平均现金短债比2.0倍。
2019年是中梁控股实现资本突破的里程碑，于2019年7月16日在港交所成功上市，最终募集资金约32亿港元，随后，2019年8月惠誉、穆迪和标普分别给予B+（展望稳定）、B1（展望稳定）和B+（展望稳定）的信用评级，2019年11月联合信用评级有限公司给予AA+（展望稳定）的境内信用评级，又被纳入恒生综合大中型股指数及恒生港服通指数的成分股，以及2019年12月正式被纳入港股通交易名单。上市为中梁控股打开了资产市场，融资渠道也逐渐多元化，2019年9月19日首次发行3亿美元优先票据，票面利率11.5%。2019年平均融资成本9.4%，较2018年同期下降0.5个百分点。
閱讀更多 億翰智庫 的文章
