土地市場，將迎來鉅變！

意見提出，“深化產業用地市場化配置改革”，主要目的是節約企業用地成本，減輕企業負擔。

1.健全長期租賃、先租後讓、彈性年期供應、作價出資（入股）等工業用地市場供應體系

2.推動不同產業用地類型合理轉換，探索增加混合產業用地供給。

出讓土地一般按照最高年限（50年）評估土地出讓金。年限高，土地出讓金就高。

但說白了，很多企業活不過50年。南方日報援引的一份研究報告顯示，世界500強企業的平均壽命只有40-42年，中國企業的平均壽命只有3.7年，中小企業只有2.5年左右。

所以說，很多企業按照50年限繳納土地出讓金，就是極大的浪費。

幾年前，國家就意識到這一點了，全國多個地方推出了“彈性年限供應”，原則上不超過20年，會靈活確定工業工地的出讓年限。這可以為企業省下一大筆錢。

這還不夠。

地方政府還說了，企業可以直接租土地來用，也可以先租用，再以出讓方式繼續使用土地。

作價出資（入股），就是國家對一定年期的國有土地使用權進行估價，作為出資投入企業。

上面是針對需求方的。在供給方面也有所改革，長期以來，中國單宗土地出讓不會分割成小塊，但現在新興產業用地空間不大，用不了那麼多地，就產生了供需矛盾。

現在政府想了一個辦法，就是允許一塊土地有多種用途，比如工業、倉儲、研發、辦公等等，將不同產業、不同企業的用地需求協同起來。

這樣，一家用地量少的智能製造公司，就可以和別的工廠、快遞倉庫一起使用一宗土地。

意見提出“鼓勵盤活存量建設用地”。要“推進國有企業存量用地盤活利用”。

澎湃新聞給了一個分析角度：比如一些國有企業效益不佳，會產生一定閒置土地。這些土地有使用用途的限制，沒有辦法盤活利用。

另外一方面，城市保障性住房的用地供應也是一個問題。

現在，政府想織一個連接兩端的紐帶，希望通過多種方式盤活國有企業閒置土地，用這塊地建保障性住房。

這樣，既提高了土地利用效率，也會在一定程度上解決當地民眾的居住問題。

意見提出“完善土地管理機制”。 “推動土地計劃指標更加合理化，城鄉建設用地指標使用應更多由省級政府負責”。

這要從“城鎮化”和“城市化”之爭說起。

之前，中國倡導新興城鎮化建設，國家鼓勵年輕人到就近的城市工作生活。

人來了就要買房子。這裡就涉及到一個非常重要的概念——“用地指標”：國家會給每個城市確定一個時期內建設用地面積的最高限度，各地不能突破。

因為國家鼓勵年輕人就近工作生活，用地指標就向三四線城市傾斜。

但說白了，人總是往錢多的地方去，因此紛紛湧到大城市。這樣就造成大城市用地指標不足，小城市建設用地浪費。

現在中央也認識到這一點，所以說要推動用地指標的合理化，大城市能得到更多的用地指標，中小城市的用地指標就會減少。超級城市、特大城市迎來大利好。

意見還提出“建立健全城鄉統一的建設用地市場”，大概分為兩點：

制定出臺農地入市指導意見

擴大國有土地有償使用範圍

咱們分開來說。

首先農地入市。以前，農村集體建設用地需要先轉成國有建設土地，再拿出來拍賣，這樣農民得到的補償並不高。

後來，國家要建立健全城鄉統一的建設用地市場，制定了農地入市的指導意見，想讓農民從中得到更多的收入。另一方面，城市也可以得到更多可利用土地，在一定程度上緩解土地不足問題。

這對於住在城郊的農民比較有利！之前，礙於農村集體建設用地無法直接入市，轉成工業用地和商業用地，城市雖然用地緊張，也很少動這塊土地。政策改變之後，城郊的農民可以出讓這部分土地，獲得更多的收入。不過農地入市改革已經推進多年了，這一點倒並不新鮮。

擴大國有土地有償使用範圍。國有土地供應主要通過劃撥和出讓兩種方式。比如國家機關、軍隊用地就可以直接劃撥，不用花錢；開發商想要建樓就要拍賣轉讓獲得土地。

早在2017年，國家出臺的《關於擴大國有土地有償使用範圍的意見》就指出，一些可以用劃撥形式獲得土地的項目，比如養老、教育、燃氣供應等，可以以出讓、租賃、入股的方式獲得土地。

以前劃撥都是無償、無限期、無流動的，現在變了。誰出的錢高就給誰，發揮了市場對土地資源配置的基礎性作用。

上述意見，有的說法在早幾年就提出來了，為什麼現在還要強調一遍？

還是疫情影響。

澎湃新聞指出，新冠肺炎疫情“倒逼我國加快要素市場化改革”。

疫情加劇了經濟下行壓力，中央為了對沖負面影響，確保經濟發展，出手清除土地要素障礙，推動地方政府加強執行。

好些改革措施，只要落實到位，都會帶來非常深遠的影響。

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