老粉絲應該都知道，樓面辦公地位於深圳。
而深圳這幾年的樓市，西邊一路走高，東邊卻如同啞火一樣，滯漲明顯。
今天，我去了趟羅湖，走了走最初代的深圳，突然明白了一件事情。
投資最可怕的，不是老城區那些矮房子，反而是那大片的高樓。
——那些最初代的高樓。
縱觀中國這幾十年的發展，變化最大的當屬城市的擴張。
中國的城鎮化，如同一架飛奔的馬車，從改革開放到住宅商品化，再到後來的“鐵公機”。
無時無刻不在提醒著我們中國的城市在發生著巨大的變遷。
由此產生的新老城區，城市中心的遷移，富人區的遷移，既促成了很多極其暴利的投資，也讓一些人，因為沒有賭對城市發展方向，房產投資的區域，而錯失了不少財富。
在這其中，其實投資邏輯非常的複雜。
比如說，追新區可能獲得的投資回報更高。也有可能沒有成為主流方向，片區難以成熟，一蹶不振，惡性循環。
也有可能，賭對了方向，但投資的那一刻，因為利好都已經被透支，高價入手，雖然漲勢喜人，但收益率並不高。
另外一派，則是去搏一搏老城區、老破小，期待拆遷和名校頭銜的易主。
總之在房產投資這塊，方案、思路、時機，繁複交錯，而今天我想說的其實就是投資老房子的問題。
直接拋出結論:
老城區的老破小矮房子可以買，但有限條件下可以買。
老城區的老破大高房子最好別買，特別是大片的老高層。
具體為什麼，我們一一來說。
先說老破小：
在很多時候，我們會在很多地方很多文章。見到說不推薦買老破小。這個確實是。但是有條件的、有限範圍的不推薦。
那麼在什麼條件下不推薦老破小呢？
首先，是城市有大量新房供應的情況下，特別是有大量次新房二手房的情況下。在你能明顯感覺到城市在往一個固定的方向擴張的時期，並且是快速擴張，沒有減速跡象的情況下。這個階段，由於不能獲知未來的新中心具體在哪裡多久成熟，這個時候是非常需要謹慎老舊房子。
在拋開城市發展階段的情況下，純粹看老城區的老破小，體量非常小，只有一兩棟樓幾十戶的老小區無論在什麼階段都是非常不推薦的。
相反，當城市的發展已經明確了方向，新中心基本已經落定時，選擇臨近新中心的老破小，或者新中心前期遺留的老破小也是資金不足的優選。
比如，環狀發展城市的老中心區，比如北京上海廈門島內 這類已經固定一個或多箇中心的城市，其核心區的老破小因其軌道交通、快速路穿越等優勢，對於通達整個城市的每個角落都有他獨特的優勢。
另外，對於有優質學區的老房子，買來立刻用起學位學區是絕對有價值的，但不推薦純投資學區搏升值，畢竟學區的政策隨時有可能發生變化。
綜合來說，不管是想搏舊改賠償，還是自住，還是想等加裝電梯改造升值，只要是位置尚可，且周圍大多老矮舊小區，有拆遷可能，或者尚有一些廠房、空地之類的地塊，是可以在調研透徹後符合心理價位的情況下入手的。
但老破大（老高層）的情況就沒有那麼樂觀了！
這是我之前一直持有並提出過的觀點： 不怕老城區大片的老破小，最怕的是老城區大片的高樓。
給大家看照片，可能更能讓人直觀的理解：
最早期建設的高層建築，普遍梯戶比高，採光差，戶型設計奇葩。由於長時間的使用，電梯等公共設施非常老舊，昏暗且髒兮兮的走廊，猶如上世紀港片中的一些貧民窟。
很多人會覺得，單價低面積大，漲了就賺多了，於是很多人就被牢牢的套在了這樣的房子裡。畢竟這樣的房子，特別是面積偏大的，富人看不上，窮人買不起。
再遇到群租房、做生意、當倉庫的，那種居住體驗更是讓人難以忘懷。
這不是最重要的。
最重要的是問題是——炸不了，也沒辦法改造。
先說炸不了。炸不了其實意思就是基本沒有拆遷可能。
這背後主要在於一個核心問題——容積率。
（容積率指的是每平米土地上平均建設多少平米的房子）
老破小、家屬院很多人即使沒有住過，也肯定都去過、見過。老舊小區普遍是四到六層，雖然樓間距沒有高層小區寬，但由於樓層低，大多數採光還是不錯的。有些還有花園和公共活動區域，比如乒乓球檯、健身器材等。其實在於，老破小的容積率普遍很低。
而對於很多始建於九幾年或者是2000零幾年的老高層小區。由於整體設計已經很趨近與現在的小區。比如說20多層、30多層的高度，比如說有底商，有開挖地下停車場。這樣的小區已經不可能像許多老破小，做到一點多、二點多的容積率。取而代之是3-5甚至更高的容積率。
商人都是逐利，拆遷改造再建設必然要有足夠的銷售空間，假如拆了高層再蓋一樣的高層，或者只能提高少量的容積率，意味著是一筆賠本買賣。
沒有人傻到會去這樣做。
所以，你現在看不到有開發商拆遷高層建築，短期內也不會見到，未來也很難會見到。
用白話講，如果你買了一個片區都是十幾二十幾年樓齡的老破高層小區，意味著你不可能搏到舊改，房子的漲幅也大概率不盡人意。
改造更是尷尬，因為高容積率和前期車位低配比、梯戶配比的問題，停車成了死節，能改造的大多數也就是肉眼可見的牆面地面，最多是有些小區可以翻新一下花園的綠化。其他幾乎沒有什麼可能。
甚至說，大部分老破高想通過機械車位樓的方法增加車位配比，甚至比老破小用同樣方法改造的可能性更低。
畢竟容積率高了不少。
所以我開頭說：
“普遍梯戶比高，採光差，戶型設計奇葩。由於長時間的使用，電梯等公共設施非常老舊，昏暗且髒兮兮的走廊，猶如上世紀港片中的一些貧民窟。”
這樣的場景，在這樣的小區，可能會持續數年，一眼望不到頭。
“投資最可怕的，不是老城區那些矮房子，反而是那大片的高樓。”
那些最初代的高樓，成為了城市當初最耀眼的光，第一代富人最驕傲的身份，但來的早不如來的巧，在歷史的長河中，它們終究成為城市發展中的炮灰，投資品中的下等品。
生不逢時，或許是最好的形容詞。
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