清明假期也不淡靜。
4月5日，位於深圳蛇口的太子灣灣璽N5加推，總價為2943-5478w元/套的54套公寓，建面在320、380、410平，單價9-13w/平，3個半小時全部售罄，吸金23億。
而另一邊，位於城市核心地帶華僑城傳統豪宅波託菲諾天鵝堡，一套247平二手房，叫價1900w，直降一千萬，單價低至7.68w元/平，但始終賣不出去。
一邊是賣得如此瘋狂，動輒好幾千萬，被搶購一空；一邊是降得如此徹底，整整降價一千萬，仍然無人問津。
這一現象說明了什麼？
01
如果說前一個現象說明了深圳強大的購買力的話，那麼後一個現象，又說明了什麼？深圳強大的購買力到哪裡去了？
如果把這兩種現象合併起來看，其實說明了深圳樓市正在出現嚴重的兩極分化現象。
問題來了，造成這種兩極分化現象的原因究竟是什麼？
在鴻幫主看來，或許下列四個因素，導致了深圳樓市出現這種奇怪的兩極分化現象。
1、喜新厭舊？
一段時間來，由於受到備案價政策的限制，許多新房的賣價和二手房相比，基本上差不多，部分地方更出現了新舊房價倒掛現象。比如就在蛇口，部分二手頂豪的單價突破15w甚至20w，但新房單價才10w多一點。因此，在新舊房價倒掛的情況下，喜新厭舊基本成為常態。
2、財富分化？
這是一個客觀存在的事實，儘管我們不太願意提及。相對來說，經過這些年的經濟發展，深圳有一部分人已經積累起相當的財富。但這部分人所佔比例並不一定太大，哪怕只有5%，按照深圳人口基數計算，大約也在100w左右。但這部分富有階層，更多關注的是新房，對二手房基本無感。
3、規避風險？
這個形勢或許就是經濟下行壓力預期加大，受疫情影響，全球經濟面臨挑戰，資本無以為繼，只有尋找可靠的避風港，房地產作為中國經濟的壓艙石，自然相對股市、黃金和美元，更具穩定的投資屬性，尤其是部分地段的優質物業，其稀缺性和優質性是其它地方無可比擬的。
4、變相炒房？
不可否認的事實還有，有幾股熱錢資本，始終關注深圳的新房市場，只要有新房出現，尤其是熱點板塊的新房，就會食髓知味，趨之若鶩。像公寓這類不限購物業，正是這類資本喜愛的標的，其中或許帶有哄抬房價、互為烘托、暗通款曲、變相炒房之嫌。真正買來自住和自用的，可能微乎其微。
很顯然，或許是以上四個方面的原因，導致樓市出現兩極分化現象。對深圳樓市來說，這不是一個好事情。
02
去年末，坊間甚至流行一個說法：2019年是比較難過的一年，但相對未來10年，它可能是最好的一年。
這一說法的潛臺詞是，中國經濟和全球經濟一樣，都將面臨著前所未有的挑戰，疫情這個黑天鵝，直接預示著經濟的寒冬提前到來。
那麼，深圳樓市兩極分化的這一情況如果持續下去，勢必會對整個樓市造成巨大的影響。概括起來，主要有兩個方面的影響：
1、樓市在經濟生活中扮演的角色將逐步弱化。
一直以來業界人士普遍認為，不管怎麼說，房地產都是深圳經濟的重要力量，儘管不再有三駕馬車的說法，但房地產的作用始終沒有削減過。每每在關鍵時刻，總扮演著經濟發展白衣騎士的角色。除了高新科技，目前對經濟還能起到支撐作用的，就是房地產了。
但由於樓市兩極分化現象的加重，房地產對經濟的支撐這一功能或將逐漸弱化。畢竟富有階層佔比始終是少數，佔大多數的普通置業者，由於房價門檻不斷攀升，更加難以入市，只能退而求其次，尋求廉租房或保障房。
一旦樓市進入保障房佔主導的時代，一個繁榮的樓市即宣告終結。
2、供不應求的市場格局或將發生根本逆轉。
由於受到城市面積的限制，深圳1996平方公里的面積，50%可開發面積已經觸及紅線。目前基本上已經進入存量週期。而存量盤活最大的特點是，將把房價越盤越高。房價越高，城市的親和力和吸引力就會相應下降。
2018年數據顯示，深圳常住人口持續淨流入為61.99w人，但2019年，沒有公開的數據可以參考，根據2019年全國許多城市放寬入戶政策這一情況分析，人口流動呈現多元化格局，深圳人口淨流入已經有所放緩。
沒有人口增長作為鋪墊，深圳樓市供不應求的市場格局或將發生根本逆轉。
03
綜上所述，隨著樓市兩極分化的加劇，或有可能導致樓市贏利能力的下降，房價天花板隨之出現，樓市隨之進入長期盤桓週期。
長期盤桓，幾乎相當於下跌。
而現在，可以說，深圳樓市正在進入樓市兩極分化的關鍵時期，如何才能防止兩極分化不斷加劇，對深圳有關方面來說，是一個嚴峻的課題。
或許，是該到適當放鬆一些調控政策的時候了，不要等市場兩極分化到了無可挽回的地步才出手，到那時，恐怕就悔之晚也。
日前，還有一個十分關鍵的信息傳來，根據部分中介後臺顯示的數據，到了4月份，二手房放盤量正在逐漸加大，而其中有相當一部分，價格低於預期。
這說明什麼？說明賣方市場在增量，買方市場在減量。
希望有關方面持續關注這一情況，鴻幫主將和大家一道，一起關注樓市後續的發展和變化。
一如既往，在深圳樓市最前沿，站崗放哨。
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