最近一波又一波來自全國各地的樓市新政紛紛登場，讓很多人眼花繚亂的同時也越來越糊塗。
從“房住不炒”開始，2019年下半年的買房之路該怎麼走？一波內容集錦歡迎大家來聊。
Q1：現在的房產形勢，是賣房好呢還是買房呢？
：剛需客戶建議觀望，隨時準備購房；投資客，可出售部分房產，現金為王。
目前房地產市場政策高壓已經達到臨界點了，但是政府絲毫沒有改變調控的態度，甚至在經濟下行壓力巨大的情況下，依然做出不以房地產做為短期刺激經濟手段，這深刻說明了政府的態度，未來樓市政策走勢不會發生根本變化，調控政策不會撤銷。
開發商目前已經處於非常危險的邊緣，最大的問題就是輸血通道被一一切斷。政府連續出臺多項政策禁止向房企輸血，房產信託不允許擴大、銀行貸款只能借給大型房企、海外債只能允許償還舊債等等。目前房企唯一可以用來回款的渠道就是銷售房子。
但在政策高壓情況下，房企想要滿足資金需求，只有通過降價促銷的手段來達成，因此2019年下半年必然有降價的行情出現。因此剛需購房者需要關注，隨時準備出手購房。
不可否認，房產一直是投資市場最佳的產品，回報率遠遠超過其他產品。但是政府此次調控樓市決心是非常堅定的，“房住不炒”的目標也不是說著玩的。現在的市場已經非常的明朗。政府現在是在通過高壓調控手段拖時間，為最終以“房產稅”為核心的調控新政出臺提供基礎。不要看現在政策嚴厲，其實現在實施政策空窗期，一旦等房產稅出臺，樓市走勢不知如何。
投資客應該出售部分房產，持幣觀望。在這種情況下把所有資產投入到房產中，或者現在才進入房產投資大軍行列，是不智的，現在已經不是以前，房產投資風險非常大，希望廣大投資者謹慎。目前房產已經是高風險的投資，購房者需要謹慎，如果購房自住，下半年是一個比較好的購房時機。
Q2：南京擴容，南京都市圈擴大對經濟有何利好？對房價會有什麼影響嗎？
：南京帶動都市圈對經濟大利好，但剛需購買力不足或是阻礙
都市圈發展是未來的主趨勢，以南京為龍頭帶動周邊城市發展要比自己單獨發展要好得多
第一、為什麼大家現在都要加入都市圈發展？其實就是大城市的平臺效應。我國城市發展的規律表明了我國城市發展只會有一種結果就是：大者恆大、強者恆強。因為資源、產業和資本的長期聚集的結果，導致了大城市周邊的小城市基本上沒有什麼生存和發展空間，那麼這些小城市要想有所發展只有一條路：主動融入城市圈。
第二、說句實話我國能夠真正吸引資本和產業的城市很少，小城市依靠自身很難獲得資本的青睞，畢竟資本都是逐利的。
第三、房價其根本還是資源的集中體現，各種資源聚集越多房價越高。像這次金壇區、溧陽市被納入南京都市圈後，假如後期南京的部分資源和產業向這兩個區域進行遷移或者這兩個區域的優勢資源通過南京向外輸出，那麼絕對是利好。
都市圈發展更多的注重是經濟和產業上的互補，如果後期資源聚集到一定程度後房價自然會有所體現
第一、金壇區和溧陽市的房價目前處於常州房價的最低水平，其實這也是資源體現的結果。對於常州有所瞭解的朋友應該知道，常州的主要GDP貢獻來自於雖然來自於武進區和新北區，但是對於老常州人來說只有天寧區和鐘樓區才算是真正的城區，其餘的區域多數是在95年以後才重新設立和劃分的。這也就意味著天寧區和鐘樓區獲得城市資源建設的時間要遠遠高於其他區域，這也是為什麼這兩個區域的房價早已破2萬元的根本。
第二、毫無疑問金壇區和溧陽市納入南京都市圈對於這兩個區域來說絕對是政策上的利好，房價聞風而動也是正常。大家要知道我國的樓市是政策為驅動，資本為助力最後房價開始上漲，無疑這次政策上的支持或已經成為事實，加上常州和南京周邊本身就不缺乏購買力（收入足夠）不排除這兩個區域會有被部分投資的可能性（尤其是金壇區）。但是資本投資的目的是為了盈利，如今是否有足夠的人口接盤是個問題，畢竟如今的剛需購買力不足是事實。
綜上，這次南京都市圈擴充後或許會引起南京本地投資者開始向金壇區和溧陽市的房產開始部分投資，但是目前購買力不足的問題還是存在的。除非南京都市圈購買力外溢，但是如今南京也在積極進行人才引進很產業爭奪，這種可能性還是很小的。題外話，南京此次接納金壇區和溧陽市其實也有自己的小打算，畢竟南京一直在致力於申請國家級中心城市，如果說自己擔負了足夠的區域經濟帶動作用未嘗沒有機會。
Q3:央行宣佈降息，房價會降嗎？
：低利率時代正在到來，但樓市除外
降息對個人房貸有什麼影響？
最直接的影響那就是降低了買房成本，對未購房的人來說，比如央行五年期以上的貸款利率是4.9%，小白如果想在銀行辦理房貸，但利率上浮20%，即5.88%的話，以100萬，30年期，等額本息為例，每個月月供就是5918.57元。如果此時央行降息0.25%，基準利率變為4.65%，房貸上浮比例不會改變，但是參考基準利率的房貸實際利率會下調。對於已購房的人來說，如果基準利率走低，按照現有政策“合同期限在1年以上的，從調整利率的下一年1月1日起，按相應利率檔次執行新的利率標準”，即基準利率上調後下一年1月1日，你才能享受貸款利率下調帶來的紅利。
低利率時代正在到來，但樓市除外
以前我們一直聽說國債利率倒掛，但如今在低利率時代，存款利率也開始倒掛。據融360大數據研究院監測數據，2019年7月份，商業銀行各期限定期存款利率近乎全線下滑，5年期存款利率均值為3.298%。3個月定存利率與6月份持平，僅5年期定存利率上漲0.9基點。從工行的存款利率表數據看到，目前三年期和五年期的定存利率已經持平，均為2.75%，但不排除其他銀行出現3年期和5年期利率倒掛。降息對於股市來說是好事，因為降息意味著上市公司融資成本的降低，對於上市公司的業績也能產生正面作用。但固收類、貨幣類理財收益率則會下跌。有人說，現在全球都在降息，那你的意思就是說對樓市也有利好了？
恰恰相反，國內樓市的政策終究和宏觀環境高度相關，即使未來央行降了息，釋放的流動性也不會有多少流向樓市，央行書記、銀保監會主席郭樹清說的很清楚：寧可犧牲增長，也不讓槓桿重新抬頭。目前國內不少熱點二線城市已經陸續上調了房貸利率，未來在因城施策的調控原則下，上浮利率的城市或許將會越來越多。
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