近日，我國疫情防控形勢逐漸轉好，全國各地企業陸續進入復工復產狀態。但疫情對於經濟的影響仍會持續，企業經營壓力依然沉重，企業之間的業務受到疫情的影響可能會出現糾紛，本所將結合我們的專長和司法實踐，認真研究當前疫情背景下經濟社會發展將面臨的法律問題，並以一些熱點問題為切入點，推出系統的法律專題欄目，希望對有需要的朋友有所幫助。
近期我們接到企業諮詢最多的問題是關於疫情影響下寫字樓租賃問題，因此我們選擇的第一個專題將圍繞商業租賃展開，計劃用十期來回答一些常見的商業租賃中的問題。如果您的企業在經營過程中遇到相關問題，歡迎留言或致電諮詢。
房屋租賃合同糾紛案件能否適用“不可抗力”？承租人有權要求減免租金？
在回答這個問題之前，我們需要先明確什麼是不可抗力。根據《民法總則》和《合同法》的相關規定，不可抗力是指不能預見、不能避免且不能克服的客觀情況。
2020年2月10日，全國人大常委會法工委發言人、研究室主任臧鐵偉在回答記者提問時明確指出：“當前我國發生新冠肺炎疫情，為了保護公眾健康，政府也採取了相應疫情防控措施。對於因此不能履行合同的當事人來說，屬於不能預見、不能避免並不能克服的不可抗力。”這表明不僅是疫情本身，還有政府的相應疫情防控措施都屬於不可抗力。
根據《合同法》第117條的規定“因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任。”構成不可抗力時，義務履行方有權以此抗辯，免於承擔相應責任，和正當防衛、緊急避險一樣屬於責任抗辯事由。就租賃合同而言，受疫情影響，承租人無法正常使用辦公室去開展業務，是不是可以要求不付租金呢？我們認為這是不行的。首先需要清楚的是，此時承租人的義務是什麼？支付租金，而履行支付租金的義務本身並沒有受到不能預見、不能避免且不能克服的客觀情況阻卻。支付能力受到影響是疫情產生的效果，而不能作為免除合同義務的法定抗辯事由。從合同角度來講，出租人交付符合約定的租賃房產後，承租人是否正常開展業務屬於承租人自己的經營風險。這就是為什麼國家出臺政策要求國有企業作為出租方，給予承租人減免優惠，而對於私營企業的出租人只是鼓勵減免租金，沒有強制要求減免租金的原因。當然依據京政辦發【2020】7號文之規定，北京地區其他企業在疫情期間為承租房屋的中小微企業減免租金的，由市區政府給予一定資金補貼。
那另外一類，商場這類業態的租賃呢？如上所述，承租人支付義務的履行並沒有受到疫情直接影響。但是需要注意的是，商場業態的租賃合同中通常有開業率約定，即商場開業率達到某個標準，承租人才支付租金。在疫情的影響下，商場幾乎都沒有正常營業，承租人可以依據租賃合同中開業率條款不支付租金。有的強勢大品牌承租人往往要求商場開業率在一段時間內如不能達到某個標準，不但免付租金，還可以退租並有權要求賠償裝飾裝修費用。此種情況下疫情反而是業主無法保障開業率的抗辯事由。
此外，我們注意到一些文章認為如果因為政府的管控措施，房產不符合合同約定的用途，承租人可以依據《合同法》第九十四條“不可抗力致使不能實現合同目的”為由，主張解除合同。我們認為該觀點不夠嚴謹，就租賃合同而言，承租人的直接合同目的是使用租賃房產，有些合同可能明確一個業態。該合同目的不能直接等同於承租人產生營收或利潤的商業目標。因此，我們認為只有因疫情或管控措施致使租賃房產至此以後都無法使用，才可以稱“不能實現合同目的”。
受到疫情影響，全國經濟下行壓力比較大，我們建議租賃雙方友好協商，出租方可以適當減免租金。如果出租人此時解除合同可能需要面臨比以往更久的空檔期損失。而承租人也不用急於退租，我們國家是第一個從疫情走出的國家，相信我們的經濟也會在這次疫情過後迎來新一輪經濟騰飛。
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