新 房 市 場
四住宅項目獲批
3月YQ開始逐步好轉，至下旬基本保持穩定，開發商入市意願也增強。3月四住宅項目獲批，四住宅項目開盤，因YQ停滯的市場開始回升。
新房住宅成交量創年內新高
3月深圳新房住宅成交3152套，環比上升279.8%；成交面積為32.4萬平，環比上升279.9%，成交套數和麵積皆今年以來新高。
各區成交量大幅上升
從各區成交面積來看，3月龍崗以9.24萬平的成交量位居第一，佔全市成交的28.5%；寶安成交面積為7.26萬平，佔全市成交的22.4%，位居第二；而大鵬區3月僅兩住宅項目備案，成交0.52萬平，為各區最低。
從成交面積環比變動的情況來看，3月11區成交面積都出現大幅增長，其中，羅湖區由於德弘天下華府大量網籤，而2月羅湖只有1套網籤，導致本月羅湖區成交面積大幅上漲15566.9%；深汕合作區2月無網籤。
天鵝湖畔花園成交量居首位
龍崗區的天鵝湖畔花園以218套的成交量奪得深圳3月住宅銷售冠軍，羅湖區的德弘天下華府成交位列第二。成交前十的項目中，龍崗、寶安、南山各佔兩個，寶安和光明各兩個。
二 手 住 宅
二手住宅成交量補償性上漲
從過戶數據來看，受YQ影響，上月二手住宅成交量極少，3月深圳二手住宅出現補償性上漲，成交套數為8008套，環比上升3.8倍。由於過戶數據與實時成交具有一定的時間差，3月過戶的二手住宅實際上主要為2019年11月到2020年1月簽訂成交協議的房源。3月二手均價小幅上升，為59048元/平。
僅鹽田成交均價出現下滑
3月全市二手住宅成交均價為59048元/㎡，環比上升0.95%；各區來看，僅鹽田成交均價出現下滑，其他各區普遍上升。寶安成交均價為65031元/平，環比上升1.21%，漲幅最大。
分區來看，上月各區成交量普跌，本月各區成交普遍出現大幅回升，環比升幅均在3倍以上。本月寶安成交套數為2089套，成交量居全市首位。
從樣本房源的漲跌區間上來看，房源上漲和下跌的幅度均在10%之內。房源上漲的佔比為52.5%，房源下跌的佔比為47.5%。
租 賃 市 場
租金回報率繼續下滑
本月深圳陸續有企業復工，租賃需求增加，且租戶看房入住管控有所放鬆，租賃市場開始復甦。租賃根據深圳中原研究中心監測顯示，3月全市住宅租金70.9元/平·月，環比上升0.40%，租金回報率繼續微幅下滑至1.44%。
南山和龍崗租金下滑
從租金水平看，福田租金水平為全市最高，為111.5元/平。龍崗租金水平居末位，為49.5元/平。從各區租金變化幅度來看，南山和龍崗租金出現下滑，其他區域出現上升，其中龍華租金環比上升1.54%，漲幅最大。
中 原 研 判
- 據備案數據顯示，一二手網籤量環比出現補償性上漲，3月深圳新房住宅成交3152套，環比上升2.8倍；二手住宅成交套數為8008套，環比上升3.8倍。
- 從實時市場情況來看，新房市場方面，本月有六個項目入市--包含四個住宅項目及兩個公寓項目。四個住宅項目中三個樓盤位於坪山，一個位於光明。兩個公寓項目中一個位於寶安，一個位於南山。從去化情況來看，整體開盤去化情況偏低，且受定價、區位、配套等因素的影響，樓盤與樓盤之間去化差異較大。二手市場及租賃市場方面，本月成交情況較上月有明顯好轉，但與去年同期相比，成交量仍有較大差距。
- 從政策上來看，3月11日，深圳市住建局發佈《關於應對新冠肺炎YQ支持房地產企業加快復工復產的若干措施》的通知，內容涉及對已批項目的房地產開發企業，允許視YQ防控情況現場開盤、開放線下售樓處；加快商品房網籤進度；緩解企業短期資金壓力；順延項目交付時間和開發資質辦理時間等九個方面。3月31日，深圳市住房和建設局發佈關於應對新冠肺炎YQ支持房地產中介行業復工復產的通知，內容涉及中介開展線下看房等業務活動，應如實申報，並符合其他相關條件；我市物業服務企業及人員不得以不正當理由阻擾符合條件的房地產中介機構及從業人員開展正常業務活動等內容。深圳房地產交易市場已經全面進入了復工階段。
- 一方面，當前全球YQ暫未得到有效控制，全球經濟下行壓力加劇，中國經濟市場也存在一定的不確定性，部分購房者工作收入的不穩定性隨之增加，其買房需求或將延遲。另一方面，由於深圳房地產市場的供需矛盾長期存在，深圳樓市韌性較強，有實力的購房者依然會擇優購入，後市新房月度成交量受優質樓盤的推盤節奏影響或出現較大的波動。在經濟走勢不明朗的情況下，產品的抗跌屬性會成為購房者考慮的重要因素之一，除了區位及配套等因素，新房產品的定價會極大的影響去化情況。二手市場方面，隨著國內YQ的好轉，二手交易市場也進去復工復產階段，樓盤帶看難的問題有所緩和，預計實時成交量環比會出現小幅增加，但短期內難以恢復到去年同期水平。價格方面，受核心區域新房供應不足，且業主心態較為堅挺的影響，價格依然會維持平穩的走勢。租賃市場方面，3月深圳地鐵的每日（工作日）客流量呈上升趨勢，且3月底客流量距節前水平仍有一定差距，說明深圳的復工進程仍在繼續，預計近期租賃市場量成交會持續上升。
附：2020年4月潛在入市項目
潛在計劃入市來源：深圳中原研究中心（20200302更新）
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