文丨地產三哥
增長時代，有福同享；
後增長時代，又當如何？
《地產三哥讀年報》
1、增長時代：陸國集團的模式
《竊聽風雲3》上面有個陸國集團，陸國集團的股東是兩方：
一方是新界本土勢力：陸氏家族族長陸翰濤；一方是資本的代表，華爾街勢力萬先生（黃磊）。
每個新界男丁的丁權可以建一個1600呎的單位，他們左手收集丁權，右手建豪宅，就能搞房地產開發掙大錢了。
他們收購了幾千個丁權，就是百萬呎的面積，幾百億的生意。
但是搞房地產開發，光有地也不行啊。
除了各種規劃許可、施工許可之外，你得至少要把樓主體建設起來起來。
“投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，並已確定施工進度和竣工交付日期；“房地產開發項目的工程形象進度應當符合下列條件：1、多層建築已完成主體結構三分之一以上；2、高層建築已完成地面以下的主體工程......”
所以，不是陸族長不想單幹，而是得有資金支持：買丁權、建設、廣告等等。
四大家族有錢但不願分享，不給本土勢力掙大錢的機會，所以陸族長不和他們合作。
他和黃磊代表的資本方成立陸國集團，這樣大家都是項目的股東了。在這裡，相比於黃磊佔大股的資本方，新界本土勢力的陸族長就叫少數權益方。
外來資本+本土勢力，強強聯合。
當“強龍”和“地頭蛇”聯合起來做房地產這麼一個合法的高利潤行業，是個什麼景象呢？
外來勢力的資金、品牌、管理獲得了一個平臺，本土勢力“黑白灰通吃”的資源有了一個變現的渠道。
天時地利人和，無往而不勝。
這就是碧桂園的擴張之路：輸出資金管理品牌，然後大手筆的利潤分享，給員工、給項目的少數權益方。
不然，你以為碧桂園全國2000多個項目是怎麼鋪開的呢？
2、碧桂園的少數股東權益
碧桂園的項目遍佈祖國除臺灣省以外的所有省、直轄市和自治區，截至2019年中期報告，全國項目數量2381個。
（來自2019年中報截圖）
顯然，《竊聽風雲3》中陸國集團的路是一條非常合適的可複製之路：利用資金、品牌和管理優勢，與本地勢力聯合開發，掙了錢大家分。
這麼些年來，碧桂園的少數股東權益是什麼情況呢？
那麼，少數股東分了多少錢呢？
顯然，碧桂園捨得分錢，深諳做大蛋糕的道理。
因為“同心共享”，前碧桂園江蘇區總裁劉森峰才能開上勞斯萊斯。
除了員工跟投，項目上的小股東都跟著碧桂園，大塊吃肉、大口喝酒、大秤分金銀。
這條路讓碧桂園2015-2017年項目數量連年翻番，2018年項目增幅也有50%。
2019年的項目數量和權益銷售，微增。
其實在房子不愁賣的時候，連管理和品牌都不需要，只有資本輸出，合作方把事情擺平就行。
所以在電影中，當陸族長的晚輩馬仔阿強他們四個有了點錢和丁權之後也想單幹：依樣畫葫蘆成立“四方集團”搞房地產。
3、增長的邊界
電影中他們四兄弟幫陸國集團收了幾百個丁權在手，如果折算成開發房地產，也是幾十億的生意。
所以如果胃口不能得到滿足就要單幹，缺錢不要緊，自己出一部分做大股東，再找新界本地的村長出錢。
利益面前一定博弈，公司和員工、和合作方也是這樣。
劉森峰離開的原因不去揣度，但從朋友圈的信息來看，分手不算愉快。
利益博弈，無法平衡，只有離開。
背後的原因，可以看看下面這張圖：
2016年之前，碧桂園少數股東權益不多，其中主要是永續債。
2015年之後趕上三四五六線的棚改和去庫存的春風、平安的入股，2016年的碧桂園還了永續債，全國項目數量每年翻番，業績爆發。
這張圖告訴我們，碧桂園的少數股東權益和對應的利潤有個交點：
這個點就在2019年。
碧桂園在這之前以分享利潤：放大少數股東權益和利潤，實現了規模的快速增長。
2019年業績報告中：少數股東權益佔比30%，但是分走了35%的當年利潤。
簡而言之，少數股東分的越來越多，已經超過權益自身佔比。
如果蛋糕能夠繼續做大，你好我好大家好。
但是顯然，蛋糕的增幅趕不上少數股東的利潤分成和費用的增幅。
以下是費用和權益合約銷售的歷年比例：
蛋糕的增幅會越來越小。
當利益共享逼近增長邊界，必然要有取捨。
4、減法：後增長時代
少數股東權益、費用增幅超過了合約銷售的增幅，優秀的公司自然會未雨綢繆，碧桂園也在提前改變。
真相都在細節中：
第一個細節，是劉森峰的去職。
公司+小股東+跟投員工，利益博弈中，哪一方先出局是不言自明的。
“同心共享”肯定也要進行大動作的調整了，比例上已經不合理了，而且人心無足。
但是在老員工已經掙了不少的情況下：比如原本年薪30萬的項目總，現在可能收入過千萬，這時候的人心肯定是回不去了。
少數權益的股東方也是一個道理。
第二個細節，是去年以來的組織優化。
如之前的文章《華夏幸福裁員背後的數據》中，即便扣除資本化金額，2018年度碧桂園的員工的薪酬支出和權益銷售比排名靠前（2019年度詳細數據未出），僅次於有大量高毛利的產業地產業務的華夏幸福和商業地產業務的華潤置地。
這一點來說，碧桂園“組織優化”的潛力和可能性很大。
第三個細節，是碧桂園運營效率較低的投資物業資產開始大幅減少了。
員工優化難度不大，要麼降薪，要麼走人；投資物業資產處理起來也簡單，無非讓一點價。
本土的項目合作方呢？
後增長時代是一個斷奶的痛苦時刻，這個道理適用於員工、也適用於項目中的少數股東。
有些項目合作方可能已經像陸永強他們一樣，自己單幹了，而且項目可能就在碧桂園項目的旁邊。
敢於分利、善於分利，是楊家的胸懷和碧桂園的制勝之道。
後增長時代，這會不會尾大不掉？或者是痛苦的斷奶過程？
以三哥妄自揣度那本《我在碧桂園的1000天書》中的觀點，楊主席顯然是極度理性和目標導向的企業家。
狡兔盡走狗烹，飛鳥盡良弓藏。
共享的時候是菩薩心腸；
斷奶的時候也必是雷霆手段。
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