PART 1
剛剛過去的這個週末，杭州小吃店、超市、商場甚至加油站都生意紅火，這得益於消費券的發放。
杭州申領消費券活動頁面
杭州這座電商之城的消費能力，著實讓許多人驚掉了下巴。
不過，相比於消費券，杭州樓市的表現似乎更能證明這點。
本網數據顯示，今年3月以來，杭州網籤的商品房總量少了800多套，簽約金額卻多了90.1億元。為什麼？很簡單，就是總價相對較高的低密類產品賣得好唄。
一般來說，低密的去化週期是很長的，但在杭州，它卻近乎“秒罄”的狀態。
這裡面有疫情的影響嗎？肯定是有的。但若沒有強大的購買力支撐，一切也無從談起。
事實上，自2016年樓市進入第二波牛市至今，低密類產品在杭州的銷路就一直很好。
2016年，杭州低密類住宅的供求比曾一度跌至0.67，呈嚴重的供不應求。爾後雖然有所上升，但總體也都保持在1.2以下，即正常的供求關係範圍內，從未出現過剩的情況。
考慮到未來低密產品的審批會愈來愈嚴格，而高低配由於限價的原因又難再出現，因而低密的供應量可能會出現下滑，屆時低密的供求比或許將再度下降。
PART 2
除了強大的購買力支撐外，杭州低密受歡迎還有一點原因就是性價比高。
縱觀國內的一線城市和次一線城市，杭州的山水資源絕對是第一檔的，西湖、西溪、湘湖、午潮山、黃公望，這些自然地理座標的存在的，給了杭州低密住宅極好的生長環境。
杭州西溪溼地
而與之相對的，在這些城市中，杭州的價格梯度感又是較強的。同樣的市中心和近郊，杭州的房價可能相差好幾倍，而其他的一些城市估計就差個幾千塊錢每平米。
以深圳為例，同樣是3號線穿過的地方，市中心福田的房價大概是10萬元/㎡，而末端的龍崗區的房價大約是5萬元/㎡，兩者相距近40公里，前者房價是後者的兩倍。
40公里，放到杭州就是市區與臨安的距離，而房價差距遠遠不止兩倍。
更好的環境、更低的價格，成就了杭州的低密住宅，但要提醒一句，這個極具性價比的“黃金期”並不會保持太久。
最主要的原因是，杭州的輕軌網正在逐漸成型，到2022年亞運會時基本就能成型，屆時，和其他城市一樣，杭州房價梯度很可能因為交通的改善而縮小。
簡單粗暴的說，杭州低密的這波紅利，只夠吃兩年了。
PART 3
說到杭州的低密住宅，銀湖是無法繞過的一個板塊。
1994年，杭州的第一批別墅就來自這裡。
近年來，憑藉著和濱江區一衣帶水的關係以及巨大的價差，銀湖板塊的低密產品廣受追捧。差不多一週前，濱江限價突破5萬，這個消息更是為區域內的低密住宅注入了強心劑。
作為2019年銀湖低密類住宅的銷售冠軍，大城小院的關注度也隨之提升，其新推出的聞江園組團，僅用了一天的時間，就成交了10套。
要重點指出的是，自2017年入市至今，大城小院的銷售週期已有2年有餘，而聞江園是這個項目合院部分的最後一個組團。
大城小院示範區實景圖
也就是說，從現在開始，大城小院的合院已進入收官倒計時。
一個項目好不好，老百姓的真金白銀是最有說服力的。
大城小院之所以受到追捧，主要原因是它有幾點無法複製的優勢：
一是城市屬性。
據瞭解，地鐵6號線將於今年年底開通，而小區距地鐵口，最近距離不過800餘米，屆時4站美院，9站濱江。此外，通過彩虹快速路，也能快速去往之江、濱江。
大城小院區位圖
二是大盤屬性。
作為一個超級大盤，大城小院各類產品林立，配套也是極其豐富，
從2000方的會所到2萬方的商業街，再到幼兒園一應俱全，餐飲、超市等業態一網打盡。而隨著泰禾跨界戰略的推進，諸如泰禾健康小站等泰禾+服務，大概率也會被整合進來。
大城小院商業街效果圖
三是品牌屬性。
在中國，稱得上熱門IP的住宅產品並不多，泰禾中式“院子”算是一個。銅製方燈、抱鼓石、與仿柚木大門相搭配的匾額……這些泰禾院子的中式標配，吸粉無數。
2019年，世茂也加入到了這個項目的開發中來，在世茂這樣的全國級房企加入後，大城小院無論是資金的管控，還是產品的水準和質量的把控都會更有保障。
泰禾院子系的中式細節
PART 4
回到聞江園組團上，既然是收官之作，那肯定要一個happy ending。
因而這組團的各方面條件，就整個項目來說都算得上極為出色。
首先它的容積率只有0.68，在杭州近10年的土地出讓史上，這個容積率的地塊一隻手就能數得過來；其次聞江園是山地組團，在一面緩坡上舒朗鋪陳，有十足的坡地意趣。
聞江園合院效果圖
當然，最出彩的還是戶型。聞江園的主力戶型是建面約165㎡的聯排、合院。
聯排為樓上三層，樓下兩層，各層在功能性上做了明顯區分，一樓是純粹的公共空間，二樓是三個次臥，三樓是主臥套房和書房。
該戶型最大的亮點是戶外空間的設置，記者大致數了下，三樓有兩個露臺，二樓有一個露臺，一樓有一個北向庭院，加起來總面積超過30㎡。
大城小院樣板房實景
重點來看下165㎡的合院，這可以說是聞江園的王牌產品。
依託山體地形，其宅地庭院分為了上下兩個院子。
上庭院作為室內室外的過渡階段，類似整個庭院院牆的延伸，未來生活中，在這裡可以佈置一些盆摘園藝，或者養幾隻喜愛的小鳥。
大城小院樣板房實景
下庭院有約30㎡，是老人房的天然延伸。之所以將老人房和下庭院做一個連接，完全是出於老人陪伴孩子成長的生活場景設計的。設想一下，孫子在庭院裡玩滑板車，奶奶在房間裡打著毛線衫，透過全景的玻璃窗不時的看著，這是怎樣的天倫之樂啊。
層高5.5米的地下兩層，經過後期佈置，大大拓展了家庭生活的可能性。這個高度可以輕鬆隔出兩層。負一層適合做一間茶室，負二層則可以打造成健身房或者娛樂室。
大城小院樣板房實景
無論是從低密紅利日漸減少的時代背景看，還是從大城小院過往的銷售成績看，聞江園的這批合院都是“手慢無”的存在，但凡有置換低密計劃的人，這個樓盤都值得駐足。
閱讀更多 住杭房產 的文章
