对巨无霸企业的评价，往往如盲人摸象。
远看全是优点，近看千疮百孔，臆想化身一座昆仑山，实则逊如沧海一粟。
比如，近几年饱受争议的华润置地，曾在2016年满载“进取心”，带领一众攀登5000米海拔的昆仑山，随后一纸“限价令”，便让华润在遍地维权的口水仗中声音越来越弱。
3月26日，华润置地以电话会议形式举行了2019年全年媒体业绩会，总裁李欣、副主席张大为、高级副总裁谢骥，财务部总经理郭世清等出席。
不过遗憾的是，刚刚履新三个月的董事会主席王祥明仅出席了投资者会，而在半小时后举行的媒体业绩会上，缺席了。
王祥明的缺席，外界猜测原因，不外乎“前任的锅，我不背；前任的业绩，我也不领。”
2019年，华润置地压线完成2420亿元的销售任务，15.1%的增长率，增速创下近三年新低，排名刚好在第十位。而同年，世茂进行了史无前例的大并购，手里拿着大量项目做筹码，一举就反超了华润。
前有猛虎，后有追兵，华润陷入了“中年油腻男”不进则退的尴尬境地。
01
高层震荡，增速下滑
华润置地2019年销售增速下滑，或许更多是受高层持续震荡的影响。
年报显示，2019年华润置地实现签约金额2425亿元，同比增长15.1%，权益签约金额为1630亿元，同比增长1.8%。
2019年，华润置地的15.1%签约金额增速出现明显放缓，其2017年该公司签约金额同比增长58.54%，2018年增长22.29%。
面对2019年的增速下滑，华润置地2020年并无提速意愿，继续降速。其预期销售目标2620亿元，同比增长仅8.04%。
业内人士认为，华润置地销售增速下滑的原因有很多，如企业管理效率变弱、早前布局失误等都是较为明显的问题。
自2019年年初，官宣吴向东辞任执行董事后，华润置地高层持续震荡。
2019年12月17日，华润置地董事会主席唐勇离职，王祥明接任，成为华润置地主席；12月19日，有媒体报道称华润置地董事局副主席、华北大区董事长张大为已经提出离职。华润置地副总裁、华北大区总经理蒋智生目前也已经就职中国融通，担任房地产业务总经理；12月20日，蓝光发展官宣同意任命迟峰为公司总裁，迟峰此前是华润置地高级副总裁，兼任华润置地华东大区总经理。
华润置地这波离职潮包括执行董事、董事会主席、董事局副主席、副总裁、高级副总裁等，均为集团的一二把手。
总结而言，2019年从年初到年末，董事会主席两次易主，市场对它未来的战略方向多少存在担忧。
02
盈利表现差强人意
销售中增速创新低的同时，华润置地的盈利表现亦不尽如人意。
财报显示，2019年华润置地全年综合毛利润率为37.9%，这是近3年最低的水平，在2017年和2018年，这一数值分别为40.3%、43.4%；开发物业毛利率36.5%，在2017年、2018年同期，则为39.7%、42.9%。
对于毛利润率下降，华润置地管理层在发布会上表示，毛利率下降的趋势很明显，整个行业趋势也是如此，但“华润置地有信心维持行业有竞争力的毛利率水平，2020年将维持在30%-35%。”
此外，华润置地销售成本增幅的提高同样挤压了其毛利率的增长。数据显示，近五年来，华润置地2019年的销售成本增幅首次超过其营收、毛利增幅，分别超11.8个百分点、27.21个百分点。
受毛利润率影响，净利润增速下滑。
2019年，华润置地录得股东应占溢利人民币286.7亿元，同比增长18.3%，增速同比下滑4.79个百分点；扣除投资物业评估增值后的核心股东应占溢利人民币216.5亿元，同比增长12.2%。
盈利增速下滑的同时，华润置地节制拿地。
2019年该公司以总地价1424.4亿元（权益地价933.9亿元）新增了82宗土地，新增土地总计容建筑面积达2020万平方米，而在2018年，该公司新增土地多达103宗。华润置地一二线权益地价占比81%，大湾区、长三角、京津冀核心城市分别占比20%、22%、13%。
新增土地储备中，开发物业为1784万平方米，持有物业为236万平方米，平均拿地成本为7050元/平方米。
华润置地总裁李欣在业绩发布会上称，公司今年可售货值达5000亿元，其中八成土储集中在一、二线城市，加上需求仍强劲，市场情绪也有复苏，对达成全年目标有信心。
03
“包租公”能否旱涝保收？
相比其他四平八稳的央企而言，华润置地本身其实算是资质优良，在房地产行业称得上是富有创造力和想象力的一家——业务触角广泛，多元多栖，是真正的“城市综合运营商”而非纯粹的“住宅开发商”。
除传统住宅之外，其投资性物业不容忽视，可以说是名副其实的包租公。
年报显示，华润置地2019年投资物业实现营业额120.3亿元，同比增长26.3%。其中购物中心业务营业额91.5亿元，同比增长33.4%；写字楼业务营业额13.9亿元，同比增长12.3%；酒店业务营业额14.9亿元，同比增长4.5%。
然而，华润置地投资物业一直没有起色，写字楼、酒店业务营收增速相应下滑。
2010年至2019年，华润置地包括酒店经营在内的投资物业营业额分别为18亿元、28亿元、38亿元、46亿元、54亿元、67亿元、73亿元、88亿元、95亿元，120.3亿元占总营业额的比例始终在6%至9%之间徘徊。
2019年写字楼营业额增速同比去年降低3个百分点。
2019年酒店营业额增速创下近三年最低值。
数据显示，华润置地酒店营业额2017年、2018年、2019年的增速分别为40.1%、10.2%、4.5%。
同时，在运营的14个写字楼年内租金收入虽实现了12%的增长，为14亿元，但受年内新投入运营的写字楼初期出租率较低等因素影响，整体出租率只有72.9%，同比下降16.9个百分点。
新冠疫情的出现，进一步阻碍了投资物业的增长。“疫情给购物中心营业额带来的影响还是比较大的，而影响最大的是酒店。”华润置地方面表示。
不得不说，2019年地产商们整体“并不好过”，而依靠形势政策吃饭的“时代宠儿们”，也不得不赤膊上阵接受这一切。
在业绩会上，华润置地管理层明确表示，具体目标就是要保持行业前十。
2020年，新的管理团队是否能稳住局势，拭目以待。
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