伴隨宏觀經濟與房地產市場發展節奏的變化，敏銳的企業已悄然開啟新一輪戰略轉型。
3月31日，在中國恆大2019年度業績發佈會上，中國恆大集團董事局主席許家印正式宣佈：“恆大從2020年開始轉變發展方式，全面實施‘高增長、控規模、降負債’的發展戰略，要用最大決心、最大力度，一定要把負債降下來。”
中國恆大集團董事局主席 許家印
新戰略的“野心”
年報顯示，恆大全年實現合約銷售額6011億元，核心利潤408.2億元，資產負債率77.9%，淨負債率159.3%，現金餘額2287.7億元。
從數據中可以看到，儘管各項核心經營指標仍保持行業領先，但恆大負債率仍處於行業偏高水平。
步入新的一年，宏觀經濟面臨挑戰，為實現更加持續穩健的發展，恆大大刀闊斧啟動戰略轉型，全面實施“高增長、控規模、降負債”發展戰略。
許家印進一步表示，“高增長”就是要實現銷售高速增長，今年要實現銷售8000億元，到2022年要實現銷售1萬億元；“控規模”就是要嚴控土地儲備規模，實現土儲負增長，未來三年每年要降低3000萬平方米左右，到2022年降低到2億平方米左右；而“降負債”就是要把有息負債每年平均下降1500億元，到2022年要把總負債降到4000億元以下。
據恆大管理層介紹，目前恆大擁有2.93億平方米土地儲備，今年總可售面積達1.32億平方米，可售貨值達1.27萬億，按照64%的去化率保守估算，可實現銷售8110億，完成8000億銷售並無壓力。
“有面粉才能有麵包，麵粉已經在我們口袋裡了，”恆大集團董事局副主席、總裁夏海鈞說，恆大的最大優勢在於土儲，在做出土地價格增長高於利息增長的判斷後，恆大通過抓住中國房地產的黃金20年，儲備了非常多的低價土地，平均土地成本低至每平方米1800元。
降負債的決心
放眼房地產行業，降負債不僅是單個企業的戰略選擇，而是整個行業的集體訴求。數據顯示，2019年，國內商品房銷售額15.97萬億元，增速較上年回落5.7個百分點。
有分析認為，“房住不炒”的政策基調不會發生改變，未來較長一段時間內，全國商品房市場的容量將維持現有水平。
在此背景下，房企通過高槓杆實現擴張的道路已很難走通，唯有高質量的增長，才是決勝之關鍵。
作為國內土地儲備最高的房企，“家底殷實”的恆大此番提出的新戰略，背後的邏輯是什麼？
許家印在現場算了筆賬，“2018年、2019年，恆大銷售回款每年維持在4500億左右，如果今年實現銷售8000億，回款按7000億計算，就會增加2500億的銷售回款。同時，恆大今年減少土地儲備3000萬平方米，就等於減少600億的支出。這樣一增一減，就一定能實現今年有息負債下降1500億的目標。”
據《中國建設報·中國房地產》瞭解，同時，恆大還採用強有力的成本控制，實施統一規劃、統一招標、統一配送的標準化運營模式，大幅降低營銷、管理、財務三大費用，成本的降低也進一步確保了負債的降低。
分析人士認為，強大的銷售能力、充足的土地儲備、過硬的產品品質、強大的管控能力和團隊執行力，為恆大實現戰略目標提供強有力保證。隨著新戰略深入推進，三年後恆大銷售規模超萬億，負債降至行業中下水平。屆時，外界將看到一個不一樣的“新恆大”。
面對未來的信心
會上，對於新冠肺炎疫情對房價、房企的影響，許家印和夏海鈞給出了自己的看法：房地產全年成交量不會降，房價繼續穩定，行業年內可能有大併購潮。
對於“疫情或將導致國內房地產銷售下降10%-15%”的觀點，許家印並不認同。他表示，當前疫情讓全世界範圍的經濟都受到影響，各個國家的銀行大都採取放寬金融類的政策，想辦法增加市場的流動性。國內也一樣，相關政策會趨向於支持增加流動性，以促進經濟復甦。
許家印進一步表示，全國房地產總成交不會下降，房價不會上升，但是也不會大跌。他認為，流動性的增加會對房地產的銷售產生一些刺激，而結合我們國家房住不炒的政策指引，今年房價肯定不會升，但是也不至於大幅下降，因為流動性的增加也將促進需求的增加。
對於疫情的影響，夏海鈞認為，這種影響還會持續一段時間，雖然情況會隨著售樓部的陸續復工復產會有所好轉，但是仍會影響一段時間。
其進一步介紹表示，恆大的網上購房已經建立了兩三年，而網上平臺在2月份、3月份的銷售起到了巨大的推動作用。
“這一段時間恆大的銷售貢獻主要來自網上平臺，我們真正的網上認購套數是1萬多套，是現在看到的銷售額已經轉為簽約的，除此之外還有很多沒有轉為簽約。”夏海鈞表示，其相信互聯網的銷售對今年恆大的銷售會有巨大的推動作用。
恆大一季度業績簡報顯示：恆大今年實施的“網上銷售”的顛覆性營銷革命，實現了一季度業績“開門紅”，銷售額1465億元，大增23%，銷售回款1133億元，大增55%，行業排名第一，刷新了公司一季度銷售及回款最高歷史紀錄。
談及今年房地產行業的發展情況，夏海鈞表示，行業集中度將繼續提高，今年可能又是大併購潮。
夏海鈞稱，2006年到2020年，中國房企的集中度一直在提高。2019年行業前三企業規模已經佔全行業的12.6%。在他看來，未來3~5年，集中度將超過20%。屆時行業前三的規模需要過萬億，這也是恆大提出“三年萬億目標”的原因。
夏海鈞分析表示，當前地產行業中有很多中小型企業，由於品牌、質量、獲取資金的能力、獲取項目的質量問題，在行業發展過程中被優勝劣汰了，市場集中度也隨之更進一步。這一輪疫情中，也會有很多小的公司在這個過程中消亡。
他同時表示，“他們認為2020年可能也是一個大的併購潮，很多小的企業會把項目賣出，然後大企業更加發展。”據夏海鈞透露，去年恆大新增的土地儲備中超過50%的均來自於併購。“因為併購項目很多是帶‘債’的，這些沒到期的信託產品併購後就變成恆大的債務，這讓恆大在報表上一時間多了很多信託負債。”他說。
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