中新經緯客戶端3月31日電(薛宇飛)“實際上我們已經有一個五年的計劃，2017年-2019年是一個快速增長年，2020年、2021年也會繼續快速增長，我們要比前十強房企甚至前二十強房企的平均增速要快。”在30日下午舉行的世茂房地產2019年度業績會上，世茂集團董事局副主席、總裁許世壇如是說。
世茂房地產2019年度業績發佈會現場
快，是外界對世茂房地產新的認識。2016年-2019年，世茂房地產年銷售額從681.2億元人民幣增長到2600.7億元，增長超3.8倍，躋身中國房企第9位。銷售業績的持續爆發，為營收、利潤等數據帶來全面支撐，2019年，世茂房地產營業額達1115億元，同比大幅上升30.4%；毛利率30.6%，穩居行業前列。
世茂房地產高增長的故事並沒有講完，它還擁有1.3萬億元土地儲備貨值，手握近600億元現金。按照2020年5000億元可售貨值計算，世茂房地產將今年的銷售目標定在3000億元，而這還不包括與福晟合作項目的銷售額。據此推算，世茂房地產的行業排名有望更進一步。
銷售營收並行增長 毛利率穩居行業前列
經過近幾年的調控，房地產市場逐漸告別了“買房靠搶”火熱場面，整體銷售增速歸於平緩。根據國家統計局的數據，2019年，全國商品房銷售額僅增長6.5%，增速較2017年、2018年幾近腰斬。
規模排名靠前的房企，銷售業績也大幅放緩。克而瑞研究中心的報告顯示，2019年，TOP100房企累計權益銷售金額同比增長6.5%，遠不及2017年的40.5%和2018年的35.1%。
但平靜的市場，並不妨礙少數企業逆勢上行，世茂房地產披露，2019年公司實現合約銷售額2600.7億元，同比增長48%。48%的增速，是全國商品房銷售額增速的7倍還多，這讓世茂房地產成為頭部房企中增長最快的企業之一，並躋身中國房企第9位。
回顧以往銷售數據，近三年是世茂房地產的業績爆發期。2017年，世茂房地產實現合約銷售額1007.7億元，首次跨越千億元大關，同比增長約47.93%，完成當年年初制定目標的114.5%；2018年，實現合約銷售額1761.5億元，同比增長約74.80%，完成年初制定目標的125.8%；2019年則跨越2000億元大關，完成年初制定目標的124%。
根據2019年業績數據，世茂房地產實現營業額1115.17億元，同比大幅上升30.4%；毛利額341.31億元，同比上升26.6%。2017年-2019年，世茂房地產的毛利率分別為30.4%、31.5%、30.6%，對比其他房企數據，這樣的毛利率處在行業相對高位。
其他幾項數據，也都出現雙位數增長。2019年，世茂房地產核心利潤153.2億元，同比大幅上升30.6%；年內股東應占核心業務淨利潤104.78億元，同比上漲22.5%。股東應占核心業務淨利潤率則為14.1%。
對於未來，世茂房地產依舊自信。許世壇稱，下半年伴隨政府已相繼出臺的放寬預售條件、推遲開竣工期限不計交付違約等有利政策，集團將繼續努力確保股東應占核心利潤的增長，預計全年增幅將超過20%。
世茂房地產已連續第14次分紅，派息穩定增長，持續高效回報股東。根據世茂房地產2019年股價區間漲幅52.8%，決定全年每股擬派息額145港仙，同比上升20.8%，漲幅高出2018年0.8個百分點。
淨負債率維持低位 融資成本再降低
負債率偏高，是大部分房地產企業都要面臨的問題，每次出現經濟波動、樓市下行、融資收緊，高負債房企總讓市場捏一把汗。根據克而瑞研究中心對174家房企2019年上半年負債情況的統計，房企的加權淨負債率(永續債作為權益)約為91.37%，達2015年以來最高值，其中，TOP10的房企淨負債率為85.48%。
不過，經歷了數年的高速增長，世茂房地產的負債水平卻一直維持低位。2019年業績報告顯示，世茂房地產的淨負債率僅為59.7%，已連續8年維持在60%以下。債務結構方面，借款餘額上升16%，達1265.6億元，其中長期借款佔比71%，短期借款佔比29%，長期處於安全健康水平；現金比率1.6倍，短期償債能力強。
與此同時，世茂房地產的融資成本也較低。世茂房地產介紹，去年全年融資成本控制在5.6%左右，較2018年全年5.8%下降0.2個百分點，維持在行業較低水平。
59.7%的淨負債率、5.6%融資成本，世茂房地產是如何做到的呢？多元且創新的融資渠道，就是其中一個答案。數據顯示，2019年，世茂房地產境內外戰略合作機構達40家，未提境內債額度人民幣143億元，未提境外銀團額度10.4億美金，總授信額度達人民幣500億元。
房地產金融創新方面，世茂房地產一直在探索資產證券化，並行成了一套獨有的低成本模式，在資本市場上擁有眾多“首單”頭銜，包括全國首單的物業收益權ABS、全國首單的不動產公募ABN和全國首單住房租賃儲架式租金ABS等。
2020年3月23日，世茂房地產全資境內子公司——上海世茂建設有限公司2020年首期債券發行，共計45億元。其中5年期(3+2)產品17億元，票面利率僅3.23%；7年期(5+2)產品28億元，票面利率僅3.90%。這項發債再創世茂發債融資成本新低，不僅有利於降低新冠肺炎疫情的影響，更將為企業後續的精準投資及發展提供充裕的保障。
另外，在年末銀行政策持續收緊、四季度新銷回款週期有限的情況下，世茂2019年回款額同比增長率仍達42%，實現回款1950億元。資金儲備方面，報告期內賬面現金為596.2億元，較2018年底上升20.3%，未動用銀行及金融機構等融資額度約人民幣500億元。
“在全社會應對新冠肺炎疫情的特殊時期，世茂集團通過統一管理資金，確保可動用資金至少覆蓋半年以上剛性兌付，有效抗擊新冠肺炎疫情對企業造成的資金壓力。”世茂方面介紹。
手握萬億貨值2020劍指3000億
依託前瞻性的戰略思維，世茂積極把握國家戰略重點區域及核心城市群發展機遇，分享城鎮化發展紅利，為城市發展做出積極貢獻。2019年，世茂房地產權益前土地儲備約7679萬平方米，貨值超過13000億元，遍佈全國120個城市，總項目數達349個。
面對競爭激烈的土拍市場，世茂採取了靈活的土地獲取策略，以較低成本快速擴充一二線城市優質土儲。2019年，世茂共獲取土地115塊，總價約1557億元，計容面積達3092萬平方米，單方成本5035元/平米。其中，新獲取土地資源中超過87%位於一二線城市及強三四線城市。
“一線城市土地貨值的佔比超過20%，加上二線城市超過70%，明年有望超過75%。之前有人覺得我們三四線城市(土地儲備)多，這是不客觀的，還是要按貨值來算。”世茂房地產在業績會上還解釋稱，13000億元土儲貨值中，一二線加上強三四線城市的土儲貨值佔比達到了89%。
分地域看，粵港澳大灣區新晉成為世茂房地產重倉的城市群，13000億元土地儲備貨值中，有3800億元位於粵港澳大灣區，居集團總土儲首位。長三角、華北地區、福建地區作為世茂長期深耕的熱點區域，貨值分別為3300億元、2330億元及2150億元。
“以前大家對世茂的理解，應該是(佈局)在長三角，後來是福建區域做得比較好，但現在最大的土地儲備已經在(粵港澳)大灣區。今年投入的重點還會是大灣區、長三角、福建、環渤海，肯定是在國家戰略發展的重點區域。”許世壇說。
在今年可售貨值達5000億元的情況下，世茂房地產將2020年銷售目標為3000億元人民幣(不含戰略合作)，這較2019年2600.7億元同比增長約15.35%，相比前幾年的增速較為保守。
對此，許世壇說：“3000億我們還是謹慎的預測，我們希望含了戰略合作、去化率提升後，可以超額完成指標。但因為疫情的影響，也不希望把目標定得特別高。實際上我們已經有一個五年的計劃，2017年-2019年是一個快速增長年，2020年、2021年也會繼續快速增長，我們要比前十強房企甚至前二十強房企的平均增速要快。世茂每年都會有進步，但是快多少很難說，我們對2021已經有很細的要求，在銷售增速上希望比前二十強更快。”機構數據顯示，TOP10、TOP20房企2019年的平均銷售增速分別為12%、15%。
前述所指的“戰略合作”，便是今年1月初世茂與福晟達成的戰略合作。世茂方面介紹，世茂福晟合作平臺的土儲貨值已經超過1200億元，今年的銷售目標約300億元。
當前，大部分龍頭房企都已經公佈了今年的銷售目標，進行合理推算的話，世茂房地產2020年的銷售排名有可能進一步提升。克而瑞研究中心認為，從世茂房地產可售貨值的城市分佈來看，69%的貨值分佈在一二線城市，其中廣州、杭州﹑北京﹑福州、南京、深圳﹑廈門﹑重慶可售貨值較高，可售貨源超過2070億元。公司年度銷售目標為3000億元，隱含去化率為60%，即使考慮到疫情影響，相信仍有足夠能力完成目標。
世茂房地產的想象空間不止於此，未來仍將繼續謹慎開展收併購合作，這也意味著潛在銷售規模的壯大。許世壇稱，受疫情影響，中小房企的流動性壓力比較大，相信今年應該有更大的收併購機會。2019年公司新增5000億元貨值，投了上千億元在土地上，今年的規模也差不多，將用一半銷售回款用於土地投資，規模會突破1000億元，但還是會穩妥一點。(中新經緯APP)
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