最近的杭州樓市，彷彿一夜入冬：新盤頻頻流搖，土拍越來越涼，二手房行情更是跌入谷底。
繼掛牌量突破10萬套之後，杭州二手房掛牌量還在一路高歌猛進，價格卻已出現7連跌。
面對這樣的行情，一眾搖號紅盤業主也坐不住了，海德公園不少房源掛價已經下調至3萬左右，大戶型成交均價只有約2萬7；西湖國際城成交均價也已跌破3萬。
那麼杭州二手房市場究竟怎麼樣了？明年是否還會繼續走低？今冬明春還能買進二手房嗎？為了解決這些問題，我們請來了我愛我家品牌與市場研究總監周包軍，與老哥一起為網友指點迷津。
市場行情沒那麼差
◎大老哥：
最近杭州的二手房掛牌超10萬套，市場看空的聲音比較多，周總能不能從數據層面對杭州二手房市場做個分析？
◎周包軍：
最近大家感覺市場行情“不是很好”，其實，“不是很好”這個結論在於你拿什麼時候的數據來比較。
10月二手房交易量不到6000套，但實際上，這個數據比去年10月3000套左右的交易量已經好很多了。再把週期拉長，其實6000套的成交量不算很低，近5年的平均值可能還達不到這個水平。從這個數據來看，其實二手房市場沒有那麼差。
從掛牌數據來看，房管局出臺了二手房監管服務平臺，要求房源必須進行公示掛牌之後才能網籤，所以大家才看得到這個數字。
其實在沒有這個平臺之前，2013、2014年後臺數據顯示掛牌量就有10萬套，這5、6年間交付新房大概達到40萬套，從這個增量來看，二手掛牌總量未來肯定是越來越高。
從價格來看確實跌了，但去年下半年，二手房就開始跌了，市場回暖價格也沒有回到去年的高點；不過從購房市場來看，和去年大幅下跌的情況相比，今年11月和10月其實交易量差不多，說明購房者預期發生了變化，二手房需求也慢慢放緩，也是正常的。
人口增加，明年樓市不會冷
◎大老哥：
也有人說，9、10月市場成交低迷是正常現象，明年3、4月又是一個豔陽天，該如何判斷明年二手房的走勢？
◎周包軍：
關鍵還是看城市，樓市發展跟政策有關。現在全國房地產市場已經產生了分化，從全域發展來看，市場從普漲的情況慢慢過渡，經濟形勢好、人口持續湧入的城市，房價繼續上漲。
第一，從購房者預期來看，大家認為杭州這種城市本身就不可能跌多少。到今年這個時間點，大家對杭州樓市的預期還是不錯的。不過大漲的情況也不太可能出現，畢竟前期已經漲了很多了，市場還需要一定的時間來夯實這個基礎。
第二，明年的市場也不至於很冷。城市人口在增加，整個樓市基礎就不會太冷。
對於普通購房者來說，如果有合適的房子，還是可以下手。從整體市場心態來看，還是比較穩定的，不會有大冷的點。
◎大老哥：
二手房市場和新房市場不一樣，它是由買賣雙方的需求決定，是一個博弈的過程。先不管趨勢怎樣，如果需求不迫切，就觀望，如果需求迫切，有適合的就可以買。
更重要的是，在淘二手房過程中，要和中介交朋友，不要把中介當騷擾源。
公民同招，學區房要火
◎大老哥：
說完大勢，還有的朋友非常關注一個特殊的話題，那就是公民同招，民辦100%搖號，對學區房有沒有影響？學區房到底要不要買？
◎周包軍：
從政策本身來看，是希望教育資源公平。
從實際操作來說，公民同招政策出臺後，民辦學校提前批的優勢沒有了。以往家長們一般是兩手準備，買套學區房，先試試考民辦，不行回來再讀公辦。短期內，家長們可能會把重心放在公辦學校上，這兩年公辦學校錄取名額可能會很緊張。
長期來看，民辦學校“掐尖”的情況可能會被拉平，公民辦學校的差距可能會越來越小。
有一點確定的是，現在缺的是優質教育資源，這個問題很難通過分配方式來解決，因此，在現階段學區房出現下降的概率很小。
◎大老哥：
民辦和公辦將在同一起跑線上競爭，如果想給孩子準備好的學校，還是得去買優質學區房。
豪宅堅挺，改善家庭又要改善了
◎大老哥：
除了二手房，新房市場也出現了分化，比如4萬左右的樓盤不用搖號，但傳統豪宅區域的樓盤如仁恆濱江園，搖號比例反而下降，是不是豪宅有獨立行情？
◎周包軍：
其實在杭州，千萬以上的豪宅成交還不足1%；但600-1000萬左右的成交比例就大了，這部分中高端住宅表現不錯。像最近交付的留香園、金茂府，二手房表現都不錯。
這個現象說明，對於原先就在杭州、本身持有住宅的家庭，也到了要改善的時候。這個層次來說，住房產品又到了要更新換代的時候。
社會這兩年可能會迎來一波中高端改善購房者，這部分人關注的是品質、地段、小區物業。因此，中高端住宅的二手價格相對堅挺，客戶群體需求還不少，這也是住房升級換代過程中必然出現的結果。
新房也是這樣，頂部的賣得好，價格低、性價比高的賣得好，中間這部分需求小。
年底是“淘房”的好時機
◎大老哥：
那麼對於今冬明春購買二手房的網友，周總有什麼建議？
◎周包軍：
年底買房其實是好時機。
年底行情不太熱，還能跟房東還還價。而且有些人可能急需變現，能淘到不少性價比高的房源，“淘”比“搶”要好。而且年底大家工作空閒一點，可以去淘一淘性價比高的“筍盤”。
對於改善而言，要注意週轉的時間，部分銀行放貸時間長，可能更緊。因此有置換的想法，時間點注意銜接，給自己留點餘地。
購買二手房，要做好心理準備，買房週期可能相對長一點。
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