长江证券发布投资研究报告，评级: 买入。
金科股份(000656)
报告要点
事件描述
年报显示2019年收入678亿元，同比增长64%；归母净利润56.76亿元，同比增长46%（扣非后+43%）；每股分红0.45元，对应股息率为6.36%。
事件评论
业绩高增符合预期、今年展望仍偏积极。公司业绩符合预期，与此前的快报数据基本一致，近年来的销售高增陆续在利润表兑现，毛利率同比略升，归母净利增速低于收入增速，主要是计提存货减值及少数股东损益占比提升所致。公司2019年底预收/营收=1.7X，2020年全口径计划竣工量同比+72%，即便考虑权益比下降，预计收入端仍有较高增长，且项目布局结构也导致结算毛利率更具韧性。资本结构优化、经营效率领先、将省域深耕进行到底。公司近年来逐步降低对融资的依赖，有息杠杆下降而无息杠杆提升，资本结构持续优化，只是少数股东权益占比仍处高位需要关注。2019年并表销售回款同比+33%，维持了较高的销售含金量，无论有息负债还是投入资本角度，公司均保持了较高的投入产出比，经营效率领先同行，这是高融资成本下仍能创造“正利差”的根源。公司2019年积极补货（拿地>开工>销售）且权益比稳定，从城市分布和平均成本来看，拿地能级仍不高，继续推动省域深耕；总可售储备达6700万方，总可售/销售=3.5X（即便按计容口径测算也有3X左右），供给端的“货量”在周转类同行中相对领先；尽管未来三四线去化率有一定潜在压力，但公司相对充裕的推货铺排，大概率仍能保障2200亿的销售目标（+18%），60%左右的去化率假设也是相对中性的。相关多元化战略初见成效，全方位激励体系已经成型。公司在实现地产开发业务快速发展的同时，积极拓展物业、园区、文旅等相关多元化业务，“四位一体”战略初见成效，金科物业已处于行业头部位置且正谋求上市，园区业务2019年已取得5亿净利。近年来公司涵盖“短、中、长期”的全方位激励体系已经成型，包括“限制性股票、跟投、超额利润奖、员工持股”等，尤其是大手笔的员工持股计划，既稳定了股权结构，又大幅提升员工的积极性和稳定性，对公司治理层面的正面影响较为显著，已经对近期的经营层面带来良性的正反馈。投资建议：质地优秀且经营进取、低估值高股息进一步提升回报率。公司激励到位、效率领先、经营进取、业绩展望偏积极，是综合质地比较优秀的二梯队龙头；预计2020-2022年归母净利71/85/98亿，增速25%/20%/15%，对应pe为6.7/4.4/3.8倍，估值优势明显，且静态股息率达6.36%，维持“买入”评级。
风险提示：1.三四线项目去化率和净利率低于预期；
2.股权结构的不确定性。
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