3 月 8 日，巴菲特：我活了 89 歲，只見過一次美股熔斷。
3 月 9 日，巴菲特：我活了 89 歲，只見過兩次美股熔斷。
3 月 12 日，巴菲特：我活了 89 歲，只見過三次美股熔斷。
3 月 16 日，巴菲特：臥槽 …… 我還是太年輕了 ……
黑天鵝頻發的三月，讓一世英名的股神都直呼活久見。但更讓人看不懂的，應該是中國的房價。
就在大家都以為會撲街的二三月，樓市卻頻頻發出強音：
64576元/㎡！廣州出讓史上最貴的宅地地王！
310.5億元！上海刷新內地地王記錄！
10天攬金440億！北京土拍大鱷頻現！
深圳房價再創新高！北京重回7萬大關！
48666元/㎡！廈門房價同比上漲12.16%！
……
而這個三月，準二線城市的泉州也迎來了自己的新地王——毛坯限價地王，19800元/平的2020P03號地塊。
以及精裝限價地王，20284元/平的解放路西地塊。
只是，清奇的泉州，又是這股地王潮中最特殊的存在。因為我們的地王都不在市中心，而是在十八線的鄉鎮。
1
十八線的瘋狂
作為連續21年領跑全省的經濟強市，泉州最引以為傲的便是蓬勃發展的縣域經濟。晉江、惠安、南安、石獅、安溪等常年位居全國百強縣。
與之相對應的，便是遍地開花、各為據點的組團式房價格局。這兩年“強縣城，弱市區”的局面，在中心城區強力控價的情況下，愈發凸顯。
1、精裝限價破兩萬，超100%溢價拿地
3月10日下午，備受矚目的安溪縣城解放路西片區改造地塊鳴鑼開拍，安溪新瑞房地產以3.15億元從11家參拍房企中將地塊收入囊中，成交樓面價約1333元/㎡，溢價率104.55%
地塊精裝限價達創新高的20284元/平！這是大泉州首幅精裝限價突破兩萬的地塊。
2、1.98萬！泉州毛坯限價新地王
昨天，南安公示了位於石井的2020P03號地塊的出讓信息，地塊總建築面積近21萬方，住宅部分毛坯限價19800元/㎡。
這超過了泉州市中心津淮街群盛地塊19036元/㎡，也超過了剛剛提到的安溪縣城地塊（地塊毛坯限價18284元/㎡），成為了大泉州毛坯限價新地王（2018年石井也曾成功出讓兩幅地塊，限價同為19800元/㎡）！
（地塊大致區位）
3、溢價率超120%，又是安溪
也發生在昨天，同屬於安溪縣城舊改項目的鳳山書院地塊也成功出讓，最終經過激烈角逐，安溪德鴻房地產有限公司以總價1.87億元摘得該地塊，成交樓面價2478.34元/㎡，溢價率122.62%！
據悉，該地塊土地面積約7559.77㎡，住宅毛坯限價16539元/㎡，精裝限價18539元/㎡。
（安溪鳳山書院片區項目效果圖）
4、黃塘也瘋狂
除了安溪跟南安外，也帶個“安”字的惠安也不甘示弱。
在2019年的最後一天，惠安舉行了一場四地塊土拍，最終世茂以底價連中三元。
其中黃塘兩幅帶住宅地塊，樓面價僅為900元/平左右，但毛坯限價高達17516元/平，驚呆了一眾吃瓜群眾。
（黃塘世茂花田小鎮區位圖）
黃塘，緊鄰泉州的惠安鄉鎮，在地產的宣傳中常被冠以“城東環灣區”的頭銜，其與“新加坡旁——某某城市”有著異曲同工之妙。
只是這一次，在“guan 方”的價值判斷中，黃塘真的直追城東了。要知道，城東五中旁的區域地王水墨芳林，其限價也不過17825元/平。
只比十八線鄉鎮黃塘貴了300塊左右。
宣朗君的朋友二蛋弱弱問了句：到底是黃塘，還是“huang 唐”？！
2 神奇廈門東
安溪樓市的魔幻，
宣朗君已經出了兩次專題，這裡不再贅述。在這裡只分享一個細節，那就是無論是去年的沼濤實驗小學地塊，還是破兩萬的解放西路地塊，亦或者是昨天拍的鳳山書院地塊，競得者亦或者房企法人竟然都姓謝，你說神奇不神奇。
倚樓聽風雨，淡看江湖路。
如果安溪市場稱之為魔幻，那南安石井則也是“神仙打架”之地，近些年神仙地塊頻出。
1、舊事·溢價率超880%
不知大家是否還有印象，2016年底泉州的一場土拍受到了國家國土部的關注，而出讓地塊正是位於石井，也同為菊江村。
當時，一家土拍前三個月才臨時組建的公司——廈門兆豐合投資以總價2.765億元，摺合成交樓面價超1.4萬元/㎡，拿下了這幅總建不到兩萬方的地塊，溢價率超880%，堪稱史上最高溢價的地塊！
那個時候泉州還不設定上限，敢於以1.4萬元/㎡的價格拿地，你也能猜到開發商對那一板塊的房價預期。
只是後來，地塊確實太受矚目了，開發商權衡再三，在賠了600萬元保證金後黯然“退地”。
2、故地·1.98已是標配？
2018年五月，南安出讓四幅地塊，其中位於石井岑兜村的兩幅地塊均被桐翔置業（網傳為三安光電控股的公司）收入囊中，兩幅地塊樓面價分別為9768.38元/㎡、12002.2元/㎡，商品房毛坯限價同為19800元/㎡
（地塊大概位置）
所以，時至今日石井再出高限價地也並不稀奇，因為兩年前就有地塊達到這個限價了。
不過，時至今日，桐翔置業地塊並未投入市場。有段時間傳聞要與萬科合作，但至今仍未有任何實質動作。
3、今時·還能再沸騰？
4月8日掛牌出讓的南安2020P03號地塊，地塊規模較大，低容積率匹配一線面湖的景觀資源，具備高端住區的規劃條件。
不過，相比於2018年的火熱市場，黑天鵝頻出的當下，缺乏足夠購買力支撐的鄉鎮市場還能否重現舊時的火熱，我們真是要捏一把冷汗。
而從區域目前僅有的在售項目——融創東麓來看，項目頂著2萬元左右的均價，營銷目標鎖定在了廈門，但19年11月取證的281套合院，近四個月僅賣了20套，市場的疲軟可見一斑。
3 低調的市中心
與縣區房價風生水起相對應的，是泉州中心城區房價的“沒落”或者低調。
如若不是去年底，保利拿下的西湖、寶珊地塊，以及東海開發拿下的北峰地塊，東海、西湖等板塊的限價才“艱難”抬高至1.7萬元。
除此之外，泉州市中心的區域價格不僅“高度不夠”，而且中間斷層厲害，大部分板塊的價格都被嚴格控制在1.3萬元/平左右。
（泉州最新限價地圖）
除了群盛津淮街地塊，以及城東的水墨芳林地塊外，宣朗君再重點梳理下幾個關注度比較高的板塊樓市。
1、東海板塊
目前板塊已入市項目中，售價最貴的是半山腰的海韻山居項目，項目的批售均價為14600元/平左右。
沿海一線中，目前已批售的最貴項目是東海灣門第二期，其參考價為13785元/平。根據宣朗君掌握的消息，項目的第二批次房源最快也會等到六月份才登場，根據半年漲3%的上限，今年六月後項目均價大致會頂到14200元/平。
另外，在去年的12月底，保利以5.43億元的底價摘得寶珊花園門口地塊，地塊限價17216元/平。目前，地塊還未全面開動，商品住宅的入市時間預計最快也得到今年的四季度。
（保利寶珊地塊效果圖）
2、江南板塊
目前區域已無一手住宅在售，待售項目僅有兩個，分別是限價12036元/平的源昌江南城，以及11053元/ 平的三盛璞悅裡。
根據宣朗君目前拿到的消息，兩個項目均有望於近期入市。
其中，源昌江南城或於三月底首推8-10#樓約250套左右住宅，建面約108-143㎡的三到四房。
而三盛璞悅裡則也在積極籌備預售，預計也將於近期啟動認籌，項目為一梯兩戶、低密度的洋房住區，其中1-5#樓為建面約109-123㎡四房產品，6#樓戶型為約89㎡三房。
3、北峰—西華洋板塊
作為泉州中心城區建設面積、體量、投資量最大的棚改項目，西華洋板塊的進度喜人，目前區域拆遷工作已經進入尾聲。
隨著萬科麓城的住宅售罄，目前板塊已無一手住宅在售，待售項目僅有東海開發於去年底拿下的黃龍大橋旁地塊。
地塊限價14791元/平，刷新了區域新高。
（地塊區位圖）
4兩個倒掛
之前宣朗君也經常提到，泉州樓市的三年瘋狂，一個重要原因就在於中心城區強力控價導致的一二手倒掛。
而如今，隨著安溪、南安、惠安的“三安”並起，以及德化、臺商、晉江等區域的神仙地塊冷不丁冒出，泉州樓市出現了第二個倒掛，那就是“外圍-中心倒掛”。
5 宣朗君的幾個觀點
1、縣區的瘋狂，折射了市中心控價的給（bian）力（tai）。如若沒有調控，宣朗君認為市中心走到3萬左右，城東2.5萬，東海2萬是比較合理，且實現的可能性是很大的。
調控的大手按壓下來，安溪、石井這樣的地方就像是指縫中漏出去的沙子，在局部利好（安溪購買力強，石井近廈門）的作用下，豪橫生長；
2、如你所知，現在經濟形勢很不好，所以各級zf也加快了推地的節奏，除了上述三塊地外，晉江也將有兩幅突破區域限價的地塊將在4月出讓。
而限售價的突破，除了地塊本身更優越的客觀條件外，主管部門也希望把價格的窗口打開，能吸引更多的買家，賣出好價。
畢竟這年頭，揹負著34萬億新基建任務、又要抗疫情，又要穩發展，不加緊出地，何以支撐這一宏圖大業。
也正是在這樣的背景下，建議開發商拿地也應該更謹慎一些，那些以限價為售價、頂格拿下的地，最終都會讓你很難受。
寧可少拿一地，少賺錢，也不要錯拿一地；
3、而對個人來說，在信貸寬鬆、yang行放水的情況下，抓住怎樣的標的物去實現資產的保值確實很關鍵。
宣朗君也提過多次，投資型客戶進場的可盈利空間已經有限，但出於資產保值考慮，市中心的核心物業依然是比較安全的選擇。
建議大家除非是有自住需求，不然外圍的、沒有強配套支撐的房子儘量別去碰，無論是剛需還是改善，市中心的搖號房依然是首選；
4、棚改的發力，帶動了局部市場的瘋狂。在很多一二線城市的棚改已經接近尾聲的情況下，類似安溪這樣的強縣城，再疊加棚改的購房力釋放，確實會產生“驚人效果”
而從地段來看，舊改、而後就地安置，勢必造成地塊配比大體量的安置，這也推高了商品房的價格，因為配建安置房是基本不賺錢的。
不止在安溪，泉州市中心也是如此，保利拿下的寶珊和西湖地塊就是典型案例；
5、當然，在美股三番兩次熔斷，股神老爺爺都直呼活久見的時代，任何過往的成功經驗可能都會被顛覆。
前是大放水的通脹預期，後是房價撐不住的隱憂。在這樣的時刻，標的安全係數確實至關重要。
對著豪橫的鄉鎮房價，我們儘可雲淡風輕地說一句：
他強任他強，明月照大江。
因為那本就是與我們相去甚遠的喧囂……
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