“ 疫情以來，眾多承租人紛紛以疫情構成不可抗力為由要求出租人減租。本文根據《民法總則》、《合同法》、《廣東省高級人民法院關於審理涉新冠肺炎疫情商事案件若干問題的指引》等相關法律法規，以期解答疫情期間，承租人能否要求出租人減免相應租金，能否要求解除租賃合同而不承擔違約責任這一實際問題，希望能夠對受此問題困擾的各方起到些許幫助。”
一、 承租人需按合同約定繳納租金，並不得任意解除合同是原則。
合同雙方需堅持契約精神，全面履行合同。承租人需依約繳納租金，不得任意解除合同。在疫情或者防控措施對合同履行不構成實質影響時，承租人減租、解除或者變更合同的要求不予支持。 比如一些住宅小區，小區並未禁止承租人使用房屋，而僅僅是對承租人出入進行必要的限制及檢查，並未影響到承租人房屋居住功能的實現，承租人無權以其並未實際使用房屋等主張減租、變更或者解除合同。
二、如疫情或者防控措施確對合同履行構成實質影響，需結合疫情發生時間、政府及有關部門採取的防控措施、合同履行受影響的程度、當事人是否及時履行了通知義務等因素綜合判斷是否構成不可抗力？是否達到不可抗力部分或者全部免責？
不可抗力，是指不能預見、不能避免並不能克服的客觀情況。當前我國發生新冠肺炎疫情，為了保護公眾健康，政府也採取了相應疫情防控措施。如政府採取的疫情防控措施導致租賃合同實際上無法履行，對於因此不能履行合同的當事人來說，屬於不能預見、不能避免並不能克服的不可抗力。根據合同法的相關規定，因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任。但法律另有規定的除外。當事人遲延履行後發生不可抗力的，不能免除責任。
當事人一方因不可抗力不能履行合同的，應當及時通知對方，以減輕可能給對方造成的損失，並應當在合理期限內提供證明。
三、 如由於疫情或者防控措施，按原合同繼續履行對一方當事人明顯不公平或者不能實現合同目的，當事人可以嘗試通過情勢變更請求變更或者解除合同。
如對租賃場地正在裝修過程中但尚未投入使用的承租人而言，因受疫情影響租賃場地的裝修工程顯然要遠超出出租人給予的免租期，按原合同約定的免租期履行顯然對承租人明顯不公平，承租人可以嘗試與出租人協商延長免租期。
如對於短期或者特定日期的租賃而言，由於疫情或者防控措施，導致承租人無法實現合同目的的，承租人也可以嘗試與出租人協商解除合同。
附：法律規定
《中華人民共和國民法總則》
第一百八十條因不可抗力不能履行民事義務的，不承擔民事責任。法律另有規定的，依照其規定。
不可抗力是指不能預見、不能避免且不能克服的客觀情況。
《中華人民共和國合同法》
第一百一十七條因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規定的除外。當事人遲延履行後發生不可抗力的，不能免除責任。
本法所稱不可抗力，是指不能預見、不能避免並不能克服的客觀情況。
第一百一十八條當事人一方因不可抗力不能履行合同的，應當及時通知對方，以減輕可能給對方造成的損失，並應當在合理期限內提供證明。
最高人民法院關於適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）
第二十六條合同成立以後客觀情況發生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬於商業風險的重大變化，繼續履行合同對於一方當事人明顯不公平或者不能實現合同目的，當事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應當根據公平原則，並結合案件的實際情況確定是否變更或者解除。
《廣東省高級人民法院關於審理涉新冠肺炎疫情商事案件若干問題的指引》
四、新冠肺炎疫情對合同履行的影響，應結合具體案情區分情況予以認定。
確因疫情或者政府及有關部門採取疫情防控措施(以下簡稱疫情或者防控措施)影響導致合同不能履行，當事人主張適用不可抗力並請求部分或者全部免除責任的，應結合疫情發生時間、政府及有關部門採取的防控措施、合同履行受影響的程度、當事人是否及時履行了通知義務等因素綜合判斷，並依照民法總則第一百八十條、合同法第一百一十七條、第一百一十八條等規定處理。
由於疫情或者防控措施，按原合同繼續履行對一方當事人明顯不公平或者不能實現合同目的，當事人請求變更或者解除合同的，應當根據公平原則，依照最高人民法院關於適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）第二十六條等規定處理。對於適用情勢變更原則處理的案件，根據《最高人民法院關於正確適用若干問題的解釋(二)服務黨和國家的工作大局的通知》第二條規定的要求，應當報省法院審核。
疫情或者防控措施對合同履行不構成實質影響，當事人主張適用不可抗力或者情勢變更，請求解除或者變更合同、減免責任的，不予支持。
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