近日，靠北京二环内旧改发家的国瑞置业，被惠誉下调评级展望，其疲软的流动性和短期偿债能力遭到质疑。
01
评级展望下调
3月20日，惠誉确认国瑞置业（02329.HK）“B-”长期外币发行人违约评级，评级展望从“稳定”下调至“负面”。同时也确认其高级无抵押评级和未偿票据的评级为“B-”，回收率评级为“RR4”。
惠誉表示，评级展望下调反应了国瑞置业持续疲软的流动性状况，以及在今年晚些时候难以履行义务的可能性。
据悉，国瑞置业上一次评级遭下调还是两年前。
2018年9月，标普将国瑞置业的长期主体信用评级从“B”下调至“B-”，展望为负面；同年12月又将其长期主体信用评级“B-”及其未到期优先无抵押债券的长期债项评级“CCC+”列入负面信用观察名单。
《小债看市》统计，国瑞置业目前存续两只境外债，其中一只1亿美元票息为10%的美元高级票据将于今年6月到期，另一只4.55亿美元票息13.5%的高级票据将于2021年2月面临回售。
存续境外债券明细
3月23日，国瑞置业发布公告称，其在3月21日以现金悉数赎回于2020年到期的7%优先票据，涉资3124.67万美元。
02
流动性堪忧
据官网介绍，国瑞置业成立于1994年，起步于广东汕头，壮大于北京，阔步于全国，2014年7月在香港证券交易所挂牌上市，专注于开发大型城市综合体及精品住宅。
国瑞置业连续两年斩获“中国房地产在港上市企业TOP10”奖项；2017年荣登中国房地产百强企业69位；2018年荣登中国上市房企百强第60位。
国瑞置业官网
从股权结构上来看，国瑞置业的控股股东为“通和置业”，持股比例为76.45%，穿透后创始人张章笋是最终控制人。
控股股东持股情况
纵观国瑞置业近年来的业绩可以发现，其盈利能力不稳定，2014和2018年均出现营业收入和净利润双双下滑的情况。
2019年，国瑞置业销售额为239.15亿元，未完成全年制定的280亿元销售目标，完成率为85%。
据2019年中报显示，国瑞置业的房地产项目主要集中于北京、苏州和崇明岛，销售额贡献率分别为52.1%、11%和5.7%。
由于北京等一线城市严格的房地产调控政策，重仓北京的国瑞置业受影响较大。
2019年中报数据
截至最新报告期，国瑞置业总资产801.66亿元，总负债619.82亿元，净资产181.84亿元，资产负债率77.32%。
值得注意的是，国瑞置业的净资本负债率为147%，高于行业平均水平。
《小债看市》分析债务机构发现，国瑞置业以流动负债为主，占总债务比为61%。其中短期借款105.45亿元，应付款项及应付票据41.61亿元。
另外，国瑞置业非流动负债有240.3亿元，其中长期借款199.17亿元，递延所得税负债39.85亿元。
总的来说，国瑞置业外部融资较依赖于借款，其短期和长期借款规模超300亿，其中包括银行借款164.39亿元、其他借款82.40亿元、公司债券10.96亿元及优先票据46.88亿元，其整体有息负债规模近400亿元，负债压力较大。
截至2019年6月末，国瑞置业账上现金及现金等价物还有23.27亿元，经营性现金流流入24.38亿元，这两项数据合计都不足覆盖短期负债50%，短期偿债资金缺口较大。
过去三年，国瑞置业的现金/短期债务比一直维持在25%以下，2018年甚至低至7.5%，而同评级房企的平均水平在50%，说明其短期偿债风险较高。
对于流动性的担忧，国瑞置业表示其已于2020年获得49亿元银行贷款额度，足以覆盖截至2019年末短期债务的80%，预计还可自2019年的合同销售中收到45亿元现金回款，且正在寻求在岸债券市场融资机会。
截至2019年年末，国瑞置业有20亿元未使用的在岸债券发行额度和2.3亿美元未使用的离岸债券额度。
目前，房地产市场调控政策仍将保持连续性和稳定性，“房住不炒 ”指挥棒下，未来房地产将进入行业调整期。
原来房企高负债、高周转极速扩张模式将发生改变，在新形势下房企应注重降低负债、加强去化回款、保持充裕的资金流动性。
03
“潮商”旧改发家
1988年，张章笋从部队转业到机关，3年后他下海做贸易，先后从事酒店、房地产等行业，并同时担任北京潮人商会副会长。
张章笋近照
上世纪90年代中期，汕头澄海已经成为全国乃至全世界玩具生产基地之一，每天都有许多南来北往的商人前来交易，但该地却没有一家高档酒店。
看到这个商机，张章笋进军酒店业的第一部“杰作”花园宾馆落成后，他又超前规划在澄海建起了一座四星级的花园酒店，成为当时澄海惟一一家三星级以上的酒店。
酒店业的成功让张章笋更加坚定了创办实业的决心，在老家汕头除了酒店地产外，他还开发诸如龙湖花木市场、汕头国瑞建材家居博览中心等商业项目。
1999年，北京崇文区举行招商活动，张章笋抱着看看的想法来到了北京，但没想到崇文区的旧城改建让他又一次看到了商机。
于是，张章笋根据南方的建楼模式和开发思路，结合北京的实际情况，成功地开发出第一片住宅小区--富贵园一期。
2003年，富贵园以9.70亿元的销售总额成为北京十大热销楼盘，随着富贵园的一炮打响，让张章笋在京城掘到第一桶金。
在开发富贵园的同时，张章笋还将触角延伸至商业地产领域，同在崇文区的综合性商业地产“国瑞城”成了他的又一力作。
也正是“国瑞城”等项目成功运作，不少京城二环内旧改成了张章笋的“囊中之物”，他自诩“旧改领军人”。
随着国瑞置地的发展壮大，尤其是登陆资本市场后，张章笋家族的财富水涨船高。2019年张章笋、阮文娟夫妇以60亿元位列《2019年胡润百富榜》第684位。（作者微信：littlebond1）
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