核心观点
2019年首创置业销售业绩再创新高，销售金额突破800亿，销售金额同比增长14.4%，其中销售金额的增长主要源于签约价格上升。
盈利方面，企业2019年毛利润率已达到34.02%，高于2018 EH50毛利润率均值，但是企业管理费用和财务费用增长迅速，使得企业净利润率增长缓慢，企业管理和财务方面的成本管控能力有待强化。土地投资方面，企业布局持续聚焦京津冀、长三角和粤港澳大湾区等核心城市圈以及潜力型强二线单核城市，2019年新增土地储备建筑面积同比增长90.3%，总土地储备建筑面积同比增长32.35%，达1661万平方米。财务方面，企业债务结构有一定改善，净负债率为156.32%，下降了12.3个百分点；此外，企业短期偿债能力有所加强，货币资金三年内首次完全覆盖短期有息负债。
一、销售金额超800亿，销售金额增速下降12.1个百分点
2019年首创置业实施“快周转”策略，通过提升项目开盘供货、销售回款以及竣工交付节奏等，使得销售业绩再创新高。2019年签约销售金额为808.1亿元，超额完成了800亿元合同销售目标，销售金额同比增长14.4%；签约面积为316.3万平方米，同比增长3.3%。增速方面，一是签约销售金额和签约销售面积同比增速均有所放缓，分别较2018年下降了12.1个百分点和24.4个百分点；二是签约销售金额的增长主要源于签约价格上升，2019年签约金额增速为14.4%，其中签约面积仅增长了3.3%，但签约价格同比增长10.8%。2019年签约均价为25548.53元/平方米，每平方米售价较2018年增加了2486.17元。
首创置业聚焦京津冀、长三角和粤港澳大湾区等三大核心城市圈，该三大核心城市圈在销售业绩方面占据主力地位。2019年京津冀地区销售金额为490.39亿元，占总签约金额的60.69%，长三角地区签约金额为194.67亿元，占总签约金额的24.09%。粤港澳大湾区销售金额为30.26亿元，占比略低，为3.74%。
受疫情影响，2020年1-2月首创置业签约销售金额为51.5亿元，累计签约面积为18.2万平方米，同比下滑分别为43.34%和54.72%。2020年首创置业将销售目标继续定为800亿元，鉴于企业主营业务中住宅开发主要针对改善型客户和首置客户，因此，疫情过后，或许与因疫情原因而产生的改善性需求不谋而合。如果在疫情得到控制后，企业能进一步加快推盘速度和加强去化水平，2020年销售业绩仍然可期。
二、净利润率增长缓慢，三费费用率高达25.95%
2019年首创置业营业收入为207.86亿元，同比下降10.62%，主要原因在于本期物业开发销售收入以及2018年末预收账款减少。本期房地产销售金额为155.80亿元，较2018年下降36.41亿元；此外，2018年末预收账款下降至171.02亿元，导致2019年可结转的营业收入下滑。2019年企业预收账款为194.75亿元，同比增长13.88%，预计2020年营业收入可能会有所提升。
盈利能力方面，报告期企业毛利润为70.72亿元，同比增长12.12%；毛利润率为34.02%，较2018年增加了6.9个百分点，现已高于2018年EH50的毛利润均值32.61%。毛利润率增长主要源于2019年企业物业开发销售业务的毛利润率提升。报告期，企业净利润为25.69亿元，同比增长6.28%；但净利润率为12.36%，仅增长约2个百分点，仍然低于2018年EH50均值14.8%。此外，归属于母公司股东净利润为21.23亿元，同比上升10.38%。
经与2018年EH50毛利润率均值和净利润率均值作比较，我们发现首创置业的毛利润率已提升至EH50房企之上，但是净利润率依然低于EH50房企均值水平。其中一个主要原因是期间费用过高。2019年首创置业销售费用、管理费用和财务费用合计53.93亿元，在毛利润中占比76.26%。三费费用率为25.95%，较2018年上升了7.67个百分点，其中管理费用和财务费用增长较快，分别提升了4.24%和4.46%。为进一步提升企业盈利水平，企业未来还需重视管理费用和财务费用方面的支出。
三、新增土储总建面同比增长90.3%，总土地储备总建面达1661万平方米
2019年首创置业坚持安全稳健的土地投资策略，利用一二级联动、产业协同、并购以及合作开发等方式，全年新获取二级开发项目22个，新增总建筑面积778.9万平方米，同比增长90.3%。新增土储按照业务类型划分，约88%为发展物业，12%为投资性物业及其他。截至2019年12月31日，首创置业土地储备总建筑面积为1661万平方米，同比增长32.35%，其中权益面积约1076万平方米。另外，从企业投销比数据来看，2019年投销比高达2.46，同比增长84.28%，说明企业投资力度有所加强。
企业在投资布局方面，持续聚焦京津冀、长三角和粤港澳大湾区等核心城市圈以及潜力型强二线单核城市。截至2020年1月，企业住宅业务新进入东莞、厦门、宁波和郑州等城市。
总体上，企业土地储备规模适中，核心城市资源充足。适当的土储可满足企业未来三年规模突破和业绩提升之需。
四、有息负债同比增长6.7%，净负债率下降至156.32%
截至2019年12月31日，首创置业净负债率为156.32%，较2018年下降了12.3个百分点，但仍然高于2018 EH50净负债率均值。我们认为净负债率下降的主要原因是企业货币资金以及净资产增加。2019年企业一方面发行了多笔永续债（永续债在企业财务表报中确认为其他权益工具），另一方面通过供股计划配股，增加了企业净资产。但是就有息负债而言，截至2019年末，企业仍有927.55亿元有息负债余额，且较2018年同比增长6.7%。对于较高的负债率，首创置业执行董事、副总裁兼财务总监范书斌在2019全年业绩电话会议表示，未来将采用三种方式让负债率保持合理水平：第一，持续强调销售回款；第二，坚持差异化的非竞争性拿地控制成本；第三，保持权益融资，优化债务结构。
短期偿债能力方面，截至报告期末，首创置业现金短债比已由2018年的0.96提升至1.1，短期货币资金能完全覆盖企业的短期有息负债，企业短期偿债能力有一定提升。但是较2018 EH50 均值而言，仍然存在差距。
閱讀更多 億翰智庫 的文章
