第三编 债与合同法 第二章 合同法总论 第四讲 合同的解除
37、违约方的解除权
甲商城位于商业黄金地段。甲商城将商铺A出租给乙，约定租期10年，每年租金24万元，按季交付。乙承租后，因经营无方，发生巨额亏损，导致无力交付租金。乙请求甲商城免租遭拒，遂停止交付租金，甲商城则对乙所承租的商铺断电，致使乙无法继续经营，更无力交付租金。由此形成长达一年的僵局。
1、乙能否以发生亏损为由，请求甲商城免租？
回答：不能。经营不善属于一般市场风险，没有法律意义，不能作为变更或解除合同的依据。
2、乙停止交付租金，是否属于恶意违约？
回答：不属于。恶意违约是指有履约能力但不履行。
3、甲商城能否以乙未如约交付租金为由，对乙承租的商铺断电？
回答：可以。甲商城可以根据先履行抗辩权，对于所承租的商铺断电。
4、甲商场能否以乙未如约交付租金为由，主张解除与乙的商铺租赁合同？
回答：可以。甲商城可基于承租人乙迟延履行主要债务，经催告仍不履行，主张合同解除权。
5、如果甲商场行使解除权，对乙来讲，好事还是坏事？
回答：好事。如果甲商场解除合同，对乙可起到及时止损的效果。否则乙所欠付的租金会越来越多。
6、在没有“违约方解除权”之规定的前提下，乙想要解除合同，唯一的途径是什么？
回答：协商解除。如果法律没有规定违约方的解除权，乙想要解除合同，只能和甲商城进行协商。
7、因甲商城位于商业黄金地段，甲商城如果以相同价格将商铺A另租给他人，轻而易举。这种情况下，如果乙提出解除租赁合同，甲商场拒绝。你怎么看待甲商城的拒绝表示？
回答：甲商城不诚信。因甲商城同意解除合同，对其无害，故甲商城拒绝解除合同，违反了与人为善的诚信原则的要求。
8、这种情况下，乙可否无需经甲商城的同意，解除与甲商城的商铺租赁合同？
回答：可以。具备如下三个条件，违约方享有合同解除权：（1）违约方不存在恶意违约的情形；（2）违约方继续履行合同，对其明显不利；（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。（民法典草案新规定）
9、如果乙解除了与甲商城的商铺租赁合同，解除前已经欠付的租金、及相应的违约责任，是否仍需承担？
回答：是。在合同解除之前，债务人已经违约的，合同解除，违约方已经承租期间的租金、违约金、赔偿损失等责任，不能免除。
厚大法考民法张翔老师
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