前幾年房地產火熱的時候買房投資成了主流，只要手裡有點錢的都會買些房產放著。有人買房子有人買公寓，也有不少人買商鋪的。所謂：一鋪養三代，還真不是虛話。當初，商鋪的投資價值確實很高。很多人手裡都有一兩套，自己不用放著出租。
那幾年生意好做，也很賺錢。市場上的商鋪非常火熱，不僅好出租租金也非常高。做生意的人多，租鋪子的人自然也多，根本不用發愁，轉手就租掉了。而且過個一年漲點租金，你不願意租立刻就有人等著租。那時候算是商鋪最輝煌的時候，租金回報率特別高，買商鋪的人樂得合不攏嘴。
然而這兩年卻完全變樣了，越來越多的商鋪空了下來。這種情況很常見，地段好點的還好，地段差點的根本就無人問津。這時候別說漲租金了，能租出去就謝天謝地了。也有人掛出去出售，結果同樣沒人問。真的是租不動賣不動。前後反差如此之大，原因為何?
首先就是電商的興起，實體生意不好做了。
電商很多人都應高知道，這些年電商幾乎涉及到了生活的方方面面。我們買東西越來越快捷，甚至連門都不要出，就能買到各種各樣的物品。這樣造成了實體店的生意越來越差，沒人去買東西利潤越來越少，賺不到錢還要承擔高昂的租金。很多人虧本做不下去了，倒閉關門的數不勝數。商鋪也就大批量的空了出來，前車之鑑下，做生意的人也開始減少了。
其次就是市場商鋪過多，供過於求。
之前城鎮化的提高，城市化規模越來越大，大量的人口湧入。商鋪的收益高不愁租，市場需求大。開發商開始朝這方面傾斜，商鋪的成本不高賣的價格卻高，各種商業圈商業綜合體層出不窮，商鋪大量面世。幾乎每個小區門口都有一排排的商鋪。最後能做起來做好的商業圈卻寥寥無幾，加上外在的影響，租的人少了。稍微位置差一點，就沒人願意租了。
最後就是商鋪租金高，稅費高，租賣成本高。
生意越來越不好做，商鋪的租金卻居高不下，也導致了很多人開始轉移。電商興起，商鋪成了不必要的投入。很多人在家裡做生意，既沒有成本還方便輕鬆。再加上租商鋪還有轉讓費成本更高，被放棄也不奇怪。
至於說商鋪出售，賣不動也很好理解。現在生意不好做商鋪不好租。地段一般的沒人願意買，地段好的好租也基本沒人拿出來賣。還有就是商鋪屬於商業性質，出售的話過戶稅費非常高。一套100萬左右的商鋪二三十萬的稅費也不奇怪。還不如去買一手商鋪，稅費也就五六萬，相差很大。這也導致市場上的商鋪賣不動。
所以商鋪的投資需要謹慎，如果你有需求一定要選好地段，不要貪圖便宜。現在的商鋪就是好地段的不愁租租金還高，一般地段的出租量直線下降，差地段的鮮少問津。有時候寧願多花點錢，買一個投資回報率高點的商鋪。千萬不要像那些“不動產”商鋪，變的租不動賣不動，到時候就有你心煩的了。
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