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題記：在人人高唱主題公園萬歲的時候，《遊樂創世紀》以這樣讓很多人不適的論題開篇，並非想譁眾取寵、被唾沫淹死。歷史往往能夠警醒醉生夢死的人起來前行，讓洋洋自得的人知恥而後勇。知來路，問前程，借白巖松的一句話：「歷史的車輪是不會原地打轉的」，經過這一路的荊棘密佈，希望迎來的是天朗氣清。

成功的主題公園各有各的千秋，失敗的主題公園總是相似。

六旗曾揚言絕不止步於中國10家主題公園。近日，國內房地產開發商山水文園與美國主題公園企業六旗集團的合作項目再次被曝問題重重。山水文園集團一度聲稱，坐落於浙江海鹽的項目將於2019年7月開始試營業，對於未能按時完成的節點責任人將進行責任和經濟追究。儘管如此，還是無法逃脫“樂園延期劫”。是什麼給了他們莫大的勇氣，在三四線城市、在國際品牌遊樂園輻射半徑內不斷拓荒。

01. 追溯本源，潮起潮落只不過是歷史重演

歷史總是驚人的相似。

主題公園在中國發展近30年，第一波主題公園熱潮開始於上個世紀90年代。1989年，錦繡中華成功，隨著旅遊這個行業的甦醒，各地大小項目效仿， " 民族村 "、"小人國 "， " 埃及金字塔 "" 巴黎鐵塔 " 和 " 美國白宮 "等等，一夜之間形色各異的主題公園如雨後春筍般湧現。

預料之中的結果，9個園荒廢的，1個園在貧困線上垂死掙扎至今。今年熱映電影《瘋狂外星人》狠狠嘲笑了一把這些快被歷史遺忘的微縮景觀主題公園。形式逼真、內容空洞，一個即將倒閉的“主題公園”可能主要收益來自許願池，演出無人問津，乾脆改成火鍋城……看客往往看個熱鬧，罵句傻*，但是它反映了盲目開發、無序化經營帶來的資源浪費和不良社會影響。第一輪主題公園熱潮來去匆匆，剩下滿目瘡痍，淪為火鍋城、養牛場。

如果因為錦繡中華的一炮而紅，讓開發企業紛紛效仿，無可厚非。而接下來更大面積的主題公園荒廢並非因為經營不善，而是圈地蓋房的歷史產物。第二波主題公園熱潮開始於迪士尼進駐香港，這時候國內的遊藝機設備產業鏈開始興起，同時這種顛覆國內傳統遊樂方式，與國際接軌，走近大眾心裡。

這個時期，主題公園的成功帶動了周邊的酒店和地產，成為政府和地產商共同垂涎的誘人蛋糕。至此，通過建造知名的主題公園將本沒有價值的地區、偏僻的地塊打造成旅遊景點，帶動周邊地價的持續抬升，以獲取更大利潤。這次不一樣，“發燒友們”發現了主題公園金礦——地產。建造主題公園成為房地產商和當地政府圈地圈錢的工具的格局基本形成。不能避免的是，這一次將是更大規模的爛尾，長長的項目名單觸目驚心。

在主題公園近 30 年的發展中，充滿跌跌撞撞，和倒閉、歇業就沒斷開聯繫。2018年國家發改委發佈的數據看，中國主題公園總量約2100家（拋去備受爭議的主題公園範疇，這2000多家涵蓋了國內大大小小的樂園），投資在5000萬元以上的有300家左右。截至到2017年底，1萬多家A級景區中，主題遊樂類的景區339家（3.92%）。

據零點調查統計，這些主題公園 70% 處於虧損狀態、20% 持平，僅有 10% 左右盈利。這個數據是怎麼統計出來的我們不得而知，但據記者到國內幾家大型主題公園的採訪瞭解，連那10%是否站得住腳都是未知數。那麼主題公園靠什麼活著，又將靠什麼活下去。

02.“了不起”的萬達，什麼都敢幹的地產

2000年開始的第三波主題公園熱潮，以桂林樂滿地、大連聖亞海洋世界、深圳歡樂谷、西安大唐芙蓉園、常州中華恐龍園、杭州宋城等為代表，為目前主題公園的發展奠定了良好的發展基礎，近10年的發展也成為新時期主題公園積極論調的有利基礎。

大連聖亞海洋世界

“主題公園+地產”模式首創於華僑城，但華僑城一直以“城市運營商”自居，從來也沒有承認過建主題公園之名，賣房子之實這件事情。後來者均有共識：主題公園投入大、回報週期長、運營專業性強……地產開發商的常規套路則是：拿地、貸款、蓋樓、還貸、撤退。但主題公園這種帶著朝陽光環的產物的的確確是可以拉動地價、拉高樓盤價格的。

華僑城

而揹著主題公園的規劃圖紙要建設用地顯然更容易、地方政府更樂意看到。地產反哺說到底是一種“你給我地，我保證你地價上升”的畸形發展模式。主題公園建設需要大量資金，因其週期性問題，又將產生鉅額財務費用，地產補貼主題公園前期運營就是順理成章的事。但中國地產商等項目完工即撤退，早就成習慣了。投資回報長的、不見效果的、最後發現資不抵債的，妥妥的成了荒廢項目。

2018年，第四波主題公園熱潮來得更加冠冕堂皇，因為它搭載了國家文旅產業振興。各種各樣的機構、組織認為中國主題公園的春天已經到來，連平安證券也指導股民，內容如是說：“中國主題公園處於快速發展階段，預計 2022 年零售額將達到 900 億，較目前體量翻倍。中國主題公園已形成集團連鎖化經營格局，龍頭企業藉助品牌優勢加速擴張，不具備品牌和規模優勢的主題公園將被洗牌出局，龍頭企業市場份額將進一步提升。建議重點關注華僑城 A（000069.SH）、華強方特（834793.OC）、宋城演藝（300144.SZ）。”這聽起來和2015年預測中國股市8000點一樣讓人心潮澎湃。

萬達作為地產行業的航母，沒有他們不敢幹的。從觸電到文旅，王健林一度看好文旅，“只要有萬達，迪士尼十年到二十年之內贏不了利”的公開叫板，在業內也成為茶餘飯後的笑談。18年，萬達在很多樓盤都已經建好就等著收錢的情況下，把13個文旅項目毫無徵兆的賣給了融創，同時移交的還有13個文旅項目相關公司和管理人員。

眾所周知，萬達13個文旅城都是當地政府招商而來的項目，地價便宜。並且王健林一度對外宣稱，自己沒有放棄文旅，只會做得更好。市場和政策之間的權衡失當，成為萬達賣13個文旅城的最好解釋。

萬達文旅城分佈

更名後的廣州融創文旅城，是融創文旅的第一個旗艦版項目。對外宣稱彙集有融創樂園、融創茂、雪世界、水世界、體育世界、大劇院、濱湖酒吧街、星級酒店群8大業態，31臺（套）國際領先標準遊樂設備，8項世界首創項目，57場演藝內容，為珠三角提供一個比長隆動物園風格更加複合的“全時全季體驗”遊樂新地標。

融創樂園

2019年剛開春，就頻頻傳來國內項目樓盤開賣、不守信用轉賣他人的新聞，在“19樓”有很多這樣的帖子，這足以說明文旅城附屬地產的搶手。3月末，融創在北京為文旅城召開新聞發佈會。也難怪有融創高管回應，融創已經賺錢了。

這樣的事也不新鮮，畢竟文旅之名，地產之實已不是一天兩天。2014年11月28日，浙江安吉，hellokitty主題樂園開幕。整個項目佔地約900畝，包含酒店、餐飲、娛樂等多項設施。Hello Kitty因其IP耀眼奪目，受到了關注，但也因其粗製濫造，被業界和消費者詬病。但還是不影響它掙錢，樂園開業，樓盤賣空。主題樂園是不賺錢，但是有地產在，撐個三五年總歸是可以的，那將來怎麼活？這些主題樂園就成了定時炸彈，很可能就會成為下一個爛尾，甚至成為地方政府債務。

中國經濟進入常態化，暴力投資時代已經過去。2018年出臺的《關於規範主題公園建設發展的指導意見》中有關於主題樂園建設的紅線裡寫到：“嚴控房地產傾向，嚴格控制主題公園周邊的房地產開發，不得與主題公園捆綁供地、捆綁審批，主題公園選址避免與住宅等人員密集的區域交叉疊加”。開發商利用主題公園拿地的浪潮也退出主流市場。

03.生存之道，立足國情亦要踩對節奏

談到如何生存，在業內還有兩個標杆企業，一個是以國外著名IP為代表的迪士尼，一個是華強方特。

2016年6月，“主題樂園+度假”模式的上海迪士尼樂園正式開幕。為了促成這個耗資達55億美元修建的項目，迪士尼不得不向政府出讓控制權，申迪集團和迪士尼公司按照出資比例各佔57%和43%的股權。在交出大部分利潤的基礎上，上海市政府享有在運營方面的話語權。

迪士尼和上海市政府之間各取所需，迪士尼需要地方政府在各方面的照拂，因其聲譽在外，不存在拿地難的問題，自然不需要地產反哺。作為上海市政府迪士尼不僅僅是一個主題公園，更承擔著重要的經濟、政治任務。迪士尼的存在對長三角經濟發展的利好是不言而喻的。

能夠利用好公共資源的還有被稱為本土迪士尼的華強方特。華強最初是華僑城的設備供應商，從一個不斷被詬病和投訴的IP到改革、落地成為主題樂園。用十年時間，從佔據二、三線城市，到總遊客量為上海迪士尼的3.7倍，總收入略少於一個迪士尼樂園的收入，和一個百年企業相比有這樣的成績實屬不易。

“工業化生產、大規模複製、集成化系統採購、全方位娛樂化營銷、打造專屬IP、輕資產輸出。”在所有的特徵裡輕資產輸出成為必殺技，華強和政府合作經營，繞開拿地難題、避開地產大坑，本本分分做設計、做研發、做運營，完整的產業鏈讓落地運營成為一件賺錢的事。所以王健林也說，他將走文旅輕資產道路，此出處為何，還需靜待時日。華強不管從哪一方面來看均要比六旗明智的多。

踏準節奏顯然比跨越時空、投機取巧要來得重要的多，三令五申的政策不僅僅是限制，要看的到對於行業的保護和社會資源的有力維護。在主題公園業內經常有人高喊，希望地方政府對主題公園的干預能夠減少。回頭看看歷史，這個時代，一個合理合規、審時度勢的企業和機構、學會借公共資源之勢，為社會做更多貢獻才能長久生存、良性發展，對誰亦是如此。