望京SOHO見證上千家創業公司興衰，5年租金翻兩番，如今也缺租客

文 | 王妍

編 | 張碩

01

這裡是望京

望京SOHO門前，整齊劃一地擺放幾百輛共享單車。因為距離附近三個地鐵站的步行距離都超過1公里，自行車是這裡絕大多數上班族必不可少的交通工具。工作日的早上，站在望京SOHO的高層辦公室裡，向地鐵站的方向望去，烏泱泱的一群人，像螞蟻一般湧向周圍一棟棟建築。

與同處四環外、同是中國互聯網公司標誌性聚集地的西二旗相比，望京SOHO樓裡的年輕白領們時尚入時，樓下有風格多樣的美食和以數量取勝的咖啡館、便利店。相同的是，深夜燈火通明的大樓、擠不上去的地鐵、排不上隊的班車，和永遠堵得水洩不通的十字路口，時刻挑戰著在這裡為夢想和生存而奮鬥的上班族。

五年前，望京B29地塊項目用地經過地產商SOHO中國之手，從一塊荒地，搖身變成從首都機場進入市區後的第一個地標性建築，被譽為“首都第一印象建築”。這座由三座橢圓形的高塔組成的寫字樓，最高的塔三有47層，高達200米。外牆上佈滿粗細不一的白色鋁板，遠遠看起來，在陽光的折射下，三座高塔像豎立的三個巨大的蛋殼。

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圖/視覺中國

電影《中國合夥人》裡，黃曉明扮演的成東青就是在這裡，搬著梯子、戴著手套，一盞一盞地擰熄電燈。望京SOHO出現在越來越多的影視作品裡，何佳發現最近追著看的一部電視劇裡，望京SOHO是主要取景地，曾在這裡工作的她決定棄劇，“看個劇都把人活生生逼出焦慮。”社交媒體、朋友圈，很多年輕人也把這裡作為北京的打卡勝地，都對這組“巨蛋”表現出異乎尋常的迷戀。

有人讚歎它的前衛，有人詬病它華而不實。外面的人被它出自國際建築獎的設計師扎哈·哈迪德（Zaha Hadid）筆下的驚人想象力所吸引，長久待在裡面的人卻覺得為了追求建築風格，犧牲掉的使用率讓這裡變得壓抑：“在裡面上班時間長了會有一種壓迫感，因為整體上空間非常侷促，除了工作區域，基本上沒有什麼公共的休息和活動空間。”

在地產商潘石屹身體力行的推動下，從2014年望京SOHO開啟招租後，這裡一度成為全北京創業團隊密度最高的區域，被稱作中國新的創業“硅谷”。曾經醒目的灰色“第一高樓”，被許多創業者暗下決心，要讓自己的公司有一天也搬進這裡。

不過五年時間，“中國新硅谷”也在發生變化。周邊高低不一的寫字樓拔地而起，巨頭企業入駐的高檔寫字樓和填滿創業夢的繁雜辦公區隔街相望。不變的是，總有公司到來和離開，這裡每天都在發生著商業世界的生死故事。

02

生和死，每天都在發生

夏萌在公司三年半，一個月前提離職的時候，她才發現自己已經是公司裡十足的“老人”。1998年出生的實習生已經進入職場，周圍蠢蠢欲動的創業者來了一茬又一茬，她感嘆連樓下的沙拉店和健身房都不知道換了多少個品牌。時間的翻雲覆雨之手，在望京這個小世界體現的淋漓盡致。

每次和新同事去望京SOHO對面的合生麒麟社吃飯，她總會想起在很多美食聚集的大廈間，曾經輝煌一時的“掃碼一條街”，那是O2O創業的巔峰時期。最熱鬧的時候，幾十名地推擠在這裡，爭相推銷自己的APP。“當年從這頭走到那頭，如果你願意全都掃一遍，從餐巾紙到保溫杯，東西多得都拿不過來。”夏萌彷彿在回憶一段很遙遠的歷史。

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“掃碼一條街”，聚集了一批掃碼求關注的商家 圖/視覺中國

實際上，這不過是四年前發生在望京SOHO的創業潮，它的毛細血管裡的一個“切片”。大浪淘沙，這裡見證了太多創業公司的生生死死，中轉往來。夏萌還記得，3年前剛入職，在她的辦公桌上，還留有上家公司觸控科技留下的貼紙印跡。

這是一段被人津津樂道的開場。作為首批入駐望京SOHO的公司，觸控科技曾是塔三最大的客戶，當時僅其一家的租賃面積就達到2.4萬平方米，而塔三的總建築面積不過12萬平方米。更重要的是，因為當時來得早，“勢力範圍”足夠大，觸控的租金僅只有每平方米每天4元多的優惠價格，這讓很多後來者豔羨不已。

因為遊戲行業的資本寒潮，以及激烈的市場競爭，觸控上市未果，團隊人數也收縮到當時的五分之一，突然閒置出來的辦公區也以每平方米每天8元左右的價格被租了出去。從美麗說到暢思，就連後來的租戶也接連換了好幾輪。

潮水尚未褪去的時候，小藍單車也在這裡度過了最為瘋狂的階段。2017年初，共享單車的顏色大戰正轟轟烈烈，面對競爭，小藍單車CEO李剛意氣風發，輿論風口上，他在望京SOHO的咖啡廳接受多家媒體採訪，反覆強調“先贏不算贏”。2017年5月在SOHO辦公室舉行的發佈會上，他暢想要通過廣告盈利，先於對手打一個翻身仗。不過三四個月之後，小藍單車就陷入融資不順、用戶押金難退、拖欠供應商款項的負面新聞。

創業公司的興衰交替，在這裡是再稀鬆平常不過的事情。2015年，因為優酷土豆注資，在資本的推動下，A站離開武漢進軍北京，並直接搬進望京SOHO。作為國內第一家彈幕起家的視頻網站，A站曾經聚集了數量最多的二次元愛好者。

某種程度上，望京SOHO一度是這座城市裡的娛樂重地。除了廣州的虎牙、YY和武漢的鬥魚，陌陌、熊貓TV、映客、一直播都密集駐紮在這裡。夏萌還記得，因為都是二次元的文娛公司，她和同事還曾去A站拜訪“取經”。去年，因為內容變現困難，融資不順，內容製作者流失，A站出現資金鍊斷裂，最終未能逃過創業公司的另一種命運。

2014年上市前夕，陌陌以每平方米每天5元的價格在塔二租下5660平方米，彼時團隊不過200多人。前臺，一塊一人多高的LED 屏，實時顯示著陌陌的用戶增長數據。創始人唐巖每次進門，都能看到上面的數字。他知道，這個數字每增加一點，公司離上市就更進一步。這一年 12 月 11 日，唐巖抓起兩歲半的兒子之手敲響了納斯達克的開市鍾。成立三年時間，公司市值達26.57億美元。

2016年，映客從國貿附近的普通民宅搬到望京SOHO。映客CEO奉佑生曾回憶，映客從西大望路的一棟2層樓起步，三年做成了獨角獸。資本熱情退潮後，雖然2018年映客在直播行業殺出了一條血路，幾經波折後成功走向資本市場，並從望京SOHO搬到相距一公里之外的綠地中心。但直播行業的盈利難題，仍然困擾著仍在SOHO玻璃幕牆裡的所有玩家。

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映客CEO奉佑生 圖/視覺中國

洪琳慶幸老闆早在去年年初就提出“過冬計劃”。從直播、興趣社區到對話小說，克拉克拉(KilaKila,原紅豆Live)進行了多種嘗試，但是公司研發與內容生產的高投入，和變現能力、用戶持續的活躍度之間始終難以達成平衡。所以即便在去年年底拿到一筆融資，克拉克拉仍然選擇優化了一部分員工。

資本市場的微妙變化，創業企業感觸最為靈敏。“前兩年，出海項目只要故事講得好，公司融資就基本沒問題。但從去年開始，投資者對項目變得非常謹慎。”面向中東市場的遊戲支付、社交公司Mena Mobile的創始人馬志軍告訴AI財經社。去年，因為團隊的擴張，公司從塔二的160多平方米擴租到400多平。

他還記得，公司Pre-A輪的時候，他在拿到的7個TS裡面選了包括貝塔斯曼在內的3家投資方。但今年的B輪，正在接觸的三家投資方都來自中東本地。

一頭扎進風口的上市公司也未能倖免。2017年，一家新三板掛牌公司選擇搬進望京SOHO，並宣佈推出新產品進軍共享充電寶領域。但共享經濟的寒流之下，甚至還沒能走進主流戰場，就迎來退市、裁員的結局。

韓姍姍告訴AI財經社，因為移動互聯網流量紅利不再，現在共享經濟很難有什麼利潤，“大的公司資源可能還多一些，小公司投入技術人員相對較高，前期利潤微薄，再加上去年融資難，縮減人員，治標不治本，也試著改變戰略方向，做過學生線上課堂教育，也是投入太大回報低。”

風口裡的天上地下，猝不及防的離別開始頻繁發生。

3月10日，在員工離職、主播維權、高層內鬥的各種傳聞持續了半年多後，熊貓直播的命運終於塵埃落定。含著金湯匙出生的熊貓直播因為創始人是王思聰，2015年9月創立之初，就在望京SOHO塔三租下18、20、23三層，佔地面積超過5000平方米。並在之後相繼獲得5次融資，一時風頭無兩。

但在這場比賽燒錢換流量的遊戲裡，缺錢成為壓垮熊貓的最後一根竹子。COO張菊元表示，從2017年5月至今，熊貓TV在22個月內沒有一筆資金注入，管理層在過去兩年至少尋找了5個潛在投資方，但遺憾的是最終沒能解決資金缺口。

熊貓直播是彭彭畢業後的第一站。因為一直喜歡玩遊戲、看直播，在拿到多個互聯網公司的offer後，他還是選擇了熊貓，成為一名主播運營。他承認，“當然也有一部分原因是衝著王思聰。”

他還記得，2018年2月的年會上，當天最大的獎品是歐洲15日雙人遊和一次乘坐王思聰私人飛機的機會，但比起中獎，和王思聰的聊天自拍讓他高興了很久。

去年8月，是熊貓直播最後的高光時刻。王思聰註冊成為LPL職業選手，代表IG電競俱樂部出戰8月19日對戰VG的LPL夏季賽。比賽階段，辦公室裡每天燈火通明。短短几天，熊貓直播的用戶活躍度和流量迅速創造了2018年以來的新紀錄。

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圖/視覺中國

但現在所有的一切都被清零。3月15日，在SOHO的塔三，員工們陸續前來辦完離職證明，雖然沒有拿到年終獎，但這並沒有影響他們對公司的不捨。“雖然只來了一年半，但這會是我最懷念的時光。”從公司離開的時候，彭彭和同事們每人都帶走了一些熊貓周邊，留作紀念。直到現在，公司內部的微信群依然活躍，甚至還有人期待，灰色的熊貓頭像能再次亮起。

留戀的情緒之外，在望京SOHO大樓裡的退租、擴租，創業公司的更替始終在默默進行。無論如何，用戶需求和使用習慣還是在這裡保留了下來。當一個新的風口出現，望京SOHO仍然是創業者冷啟動的最先選擇。

互聯網咖啡在望京SOHO打響了第一槍。2018年11月，瑞幸咖啡在望京SOHO進行前期測試。因為人流多，不缺新客，瑞幸在這裡投放的廣告並不多，主要為了測試3萬人覆蓋的SOHO需要多久能夠達到單店的最高產能，基於APP的裂變數量、拉新速度究竟能有多快。1個月後，連咖啡也宣佈在這裡落地了首家實體形象店。

短短7天后，熊貓直播的前員工收到一家曾經面試過的公司offer，他意外地發現，上面的辦公地址再熟悉不過，熊貓直播原本位於塔三的23層已經被這家醫美公司租了下來。他好奇的是，“不知道能不能挑自己原來的工位？”

03

SOHO也缺租客

名牌手錶，腰間大大的logo“H”，西裝革履的曹琦，比起身邊走向寫字樓的絕大部分人，都更像事業小有成就的商務人士。作為入行5年的商業地產租賃中介，用他自己的話來說，幾乎是看著望京“長大”。現在他的那輛黑色奔馳的主要用途，就是帶著前來看房的客戶往返在望京SOHO和它周圍2公里的商業樓宇。

最近前來看房的人，偶爾會提及流傳在坊間關於風水不好的說法，“玖富、陌陌、每日優鮮、新氧……”每每聽到這個，曹琦就開始扳著手指數這些從望京SOHO起家的大公司。“新氧就在塔三，最近剛剛上市，很多高管都去了美國，陣仗很大。”5月3日，成立6年的新氧登陸納斯達克，市值最高突破20億美元。曹琦的言語間，總是表現出對許多公司都十分熟稔的樣子。

在望京SOHO，曹琦見過太多創業浪潮裡的公司新生、擴張、裁員，又或者乾脆消亡。在他眼裡，這就跟四季的輪替一樣，是再普通不過的事情，“這裡有上千家公司，不可能全都活下來。”

從公司的外部融資到內部的工位密度，對於入駐客戶的實力和狀態，這些中介們的心裡都有一杆秤。2013年，醫美平臺更美和新氧先後成立。曹琦還記得，2015年2月，更美以每平方米每天6元的價格租下了SOHO塔三A座25層的一間900平方米的辦公室。“剛搬進來時，只有幾十人。”差不多是在同一時間，新氧也搬到了同一棟樓，後來金星的辦公室就是潘石屹和張欣曾經辦公的地方。曹琦感嘆醫美行業是真的賺錢，“大多數公司設計也就六平方米一個人，他們是十幾平。”

經歷過醫美O2O平臺的跑馬圈地，雙方的競爭也更為集中和激烈。在曹琦的眼裡，拿了一輪又一輪的融資，不斷擴租的面積就是最好的證明。“離開這裡的，通常都是要麼難以支撐，要麼就是發展得更好了。”因為公司的不斷擴張，SOHO無力承載這些已經由小公司變成獨角獸企業的全部，他們被迫散落在各個樓層。經過4年，新氧的團隊人數已經超過900人，上市之後，它也即將從望京SOHO搬去來廣營超過1萬5千平的獨棟寫字樓。

曹琦用“陪跑”形容自己跟客戶的關係。除了把儘可能多的優質房源握在手裡，他們還要想辦法，怎麼比同行更瞭解這些公司的動態。讓有意向的租客能下定決心進來，經手的公司擴張很快，或者即將上市，則是一個更好的信號。每一場變動都意味著新一輪的賺錢機會。去年底，曹琦成功幫一個老客戶找到新的辦公樓，光提成就拿到上百萬元。

偶爾也會遭遇不可抗力因素。不久前他接觸的一家金融公司，因為位於中關村的房租即將到期，想要搬來望京，還沒等到簽約，4月份金融投資類公司停止變更的一紙新規定，讓他們只能作罷。

還有些半路殺出來的令他“抓狂”的變化。他花費幾個月時間給一家準備搬離SOHO的公司找到合適的新樓，臨近簽單，對方卻突然反悔，對接人告訴他因為老闆的個人關係，直接找了開發商。僅這一筆單子，曹琦透露他的個人損失超過50萬元。

“其實這樣租下來的價格並不會低，因為開發商也不會希望這樣的事情發生。”在他看來，比起競爭，他們在開發商那裡更多扮演的是被需要的角色，雙方相互依存。“開發商不可能只靠自己的能力就把這些樓租出去，SOHO這裡少說有300多箇中介，但還是有這麼多閒置樓層。”

如果穿越時光隧道，2014年算是望京SOHO的第一個里程碑。當年4月正式啟動預租之後，觸控科技、陌陌科技、奧圖科技等數家科技公司率先入駐望京SOHO。比起中關村，彼時的望京SOHO仍處於價格窪地。但是隨著互聯網公司的不斷聚集，韓國城和外企大樓的標籤逐漸成為過去，租金也隨之水漲船高。

有數據顯示，剛交付使用時，塔三的互聯網公司比例達到了90%。中介林濤記得，不到一年的時間，36萬平方米的辦公區間達到九成出租率，每平方米每天的價格一度接近13元。這些數字，簡直就是望京SOHO當年的“話語權指數”。“基本上在北京的移動互聯網的大公司都集中在望京SOHO。”SOHO中國董事長潘石屹話間透出自豪。

和創業的不同行業擁有窗口期一樣，SOHO的競爭者也很快到來，地產商在望京輪流上演“你方唱罷我方登臺”的戲碼。2015年，望京綠地中心3號樓封頂，Alibaba橙色的碩大LOGO被高高掛起，這棟斥資16.8億元、共31層、高150米、地上面積約5.5萬平方米的超高層建構，將作為阿里巴巴集團的北京總部大樓使用。

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圖/視覺中國

2016年和2017年，第二棟阿里綠地中心大廈建成，保利國際廣場、利星行中心二期A座、利星行中心二期B座、金輝大廈也都交付使用，拔地而起出現的近50萬平方米的新增供給，讓入駐望京的公司有了更多選擇，地標性建築也幾經易主。

當時準備將公司搬到望京的李玲直接打了退堂鼓。“2015年的價格漲幅非常大，一年前的六塊直接漲到九塊，這還只是望京SOHO的價格，像綠地中心因為阿里巴巴的入駐簡直像是坐著火箭攀升。”林濤記得最開心的還是附近的居民，房租價格也迅速上漲，“開始跟三環一個價格。”

連續多年的突飛猛進，從去年下半年開始，林濤開始發覺生意變得不太好做。據他介紹，除了去年拿下的一個3000平方米的單子，幾乎全都是初創公司幾十平的小單子，所以搶單現象很嚴重。“我們這行就靠大單，不然掙不到什麼錢。”

大環境不好，“能夠經得起這麼折騰的公司並不多。”讓林濤覺得有些無奈的是，他帶著其中一家公司看了一年的樓盤，直到現在，對方仍遲遲沒有簽單。但SOHO卻改變了交易策略，因為塔三由開發商自持，2018年8月，SOHO中國宣佈全面開啟競價出租模式，價高者得。

SOHO中國副總裁徐晉曾解釋採用競價租賃的初衷，因為望京SOHO的出租率達到99.6%，經常會出現幾家客戶為了爭搶房源託各種關係，出於公平，推出招標採購的管理辦法，不過老客戶的續租和擴租會優先考慮。潘石屹也在當時表示，只要不是非法集資公司、傳銷公司、夜店公司，“誰的價格高誰就符合”。

但在許多中介看來，某種程度上，這就是開發商的一種噱頭。林濤告訴AI財經社，望京SOHO三座寫字樓加起來的空置面積已經超過2萬平方米，原本在官網上明碼標價的塔三，開發商也開始鬆口給中介一些折扣。競標也談不上激烈，“為了走這個流程，今年有一單其實就是自己跟自己競拍，因為太麻煩，現在有些公司聽說還需要競拍則選擇直接否定SOHO。”

和野心勃勃的時代相比，望京SOHO的地位大不如從前，中介心裡的那桿秤也已經偏向不遠處的其他甲級寫字樓。雖然他們其中每一層的景觀都差不多，但是與那些後來者的管理嚴格相比，曹琦覺得現在的望京SOHO“魚龍混雜”。

“其他樓盤底層招租只接受像銀行、咖啡館這種，SOHO一層的餐廳原本也是主打輕食。”但是現在那些飄散在樓裡，撲面而來的混雜著複雜飯味的氣味，和高端格格不入，並不符合那些大客戶的偏好，“現在這裡就是圖個便宜”。

但這裡仍是林濤帶著客戶看房的第一站。他手裡有一套即將在7月份到期的房源，包括物業和取暖在內，每平方米每天6.5元，而周圍的其他價格都在10元左右。相比之下，SOHO房源體量大、戶型多，更關鍵的是，價格便宜。而且塔一、塔二的房源來自私人業主，租金的談判空間更大。

今年年初，因為房租到期，直播互動平臺克拉克拉原本想從望京SOHO搬去附近的寫字樓，但是行政人員比較了一圈，因為其他樓盤的價格太高，搬家計劃不得不擱淺。

04

夢想和野心

33寸半人高的行李箱立在辦公室牆角的位置，來北京三年，在連續兩次被房東臨時通知不再續租後，馬志軍決定不再租房，所有的行李都被他收進那隻隨時可以帶走的箱子裡。因為常年往返在北京、福州和中東三地，他發現自己每個月住在那間屋子裡的時間不會超過15天。

3年前，因為在當地“找不到合適的人”，馬志軍聽取天使投資人的建議，將公司從西安搬到北京。“但來到望京SOHO完全是個巧合。”馬志軍向AI財經社回憶，來北京後他見到好朋友李天佐，“當時他的公司新銀河就在SOHO的塔二。”得知馬志軍北上的想法，李天佐提出可以先在自己的公司辦公過渡。

後來在A座的2106，馬志軍和15個員工開始了創業的新階段。他感慨在關鍵時刻朋友的幫助和義氣，“搬進SOHO的半年多時間，他一分錢都沒有收。”去年，公司在中東市場的C端用戶已經超過1500萬，隨著團隊的擴張，辦公室也比原來大了許多，長年在會議室辦公的他終於有了自己獨立的辦公室。

“原來有些人可能覺得中東不是出海的熱門國家，合不合作都沒有關係。”大環境不好，遊戲、電商，往出走的公司都在尋求更多的可能，因為一直專注於中東市場，“現在找來的人特別多。”

UU跑腿CEO喬松濤被這裡濃厚的互聯網氣息所吸引。2016年，他帶著鄭州的團隊來到北京，在最先落腳的辦公地點大鐘寺，UU跑腿創下了三個月的業務訂單記錄，這讓他看到北京市場的可能性，於是提出雙中心運營的戰略思路，將公司搬進望京SOHO。

他用“試驗田”和“先行者”來形容SOHO的氛圍。在喬松濤看來，因為望京SOHO集聚的年輕人足夠多，他們接受新鮮事物的能力更強，對於共享資源方面的優勢不言而喻。“互聯網在經歷O2O風口的時候望京被稱為‘掃碼一條街’，在共享經濟火熱的時候望京也是被共享單車、共享汽車劃為重點商圈和首批實驗地。”

但是對於大多數創業公司來說，帶著野心和夢想到來，留下並不容易。讓公司“住”在望京是蘇慧的夢想，從河南來到北京後，她也曾來到SOHO看房希望可以留下。“站在30層樓高的地方，看向對面，那種激動，是你想要攀登高處的決心。你心裡有無限的遐想，和對未來的憧憬。”但是因為租金價格，她不得不將自己的夢想安放在他處。

粉筆網副總裁袁東也發微博感慨，“做企業的壓力太大了”。去年12月，粉筆網從不遠處的利星行搬到望京SOHO，以每平方米每天10元的價格在塔三租下27層、28層和43層，面積超過6000平方米。“所以龍哥每天一大早醒來就欠潘石屹6萬塊，一個月就是180萬，一年就是2000多萬的房租。”

李曉宇沒有見過SOHO的商業最熱鬧的時期，自他來到這裡，見過太多的生死和流動，什麼時候能夠加入與它距離不過幾條街的巨頭變成了新的夢想。但是巨大的工作壓力，不允許他停下手裡的工作，也容不得去想太多。今年3月，他的生活節奏比996還要殘酷，每天早上九點起床，十點上班，晚上下班基本上都在十一點以後，“除了工作，基本上沒有什麼自己的生活”。

但能夠住在附近已經足夠幸運，晚上11點，北京地鐵14號線望京站，換乘15號線開往順義的車上仍擠滿了人。凌晨1點，SOHO門前停著一排出租車，等在路邊的司機有人已經睡著，還有人點著香菸站在車旁。常常加班到深夜的顧玲回頭看了一眼依舊燈火通明的SOHO， “大家是不是都在徘徊和猶豫著死撐著維護那股拼勁兒。”

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夜晚燈火通明的SOHO 圖/視覺中國

夜幕降臨，望京密集的加班燈火仍在北京的一角獨自閃耀。傳媒公司看過了太多凌晨3點的北京，連續加班十幾天的項目經理，下樓抽根菸，仍要繼續回去奮戰，大樓裡碼農們的鍵盤敲擊聲此起彼伏。對於這些年輕人來說，“加班”“脫髮”的字眼如同夢魘一般，在凌晨的燈火通明中揮之不去。

深夜，入行一年半的中介林濤打卡下班，他在朋友圈裡寫道，“每當自我感覺已經足夠努力的時候，看著面前這幾棟樓，那些燈光放佛在告訴自己，你還差得遠。”

在他們眼裡，有人在這裡功成名就，也有人選擇中途離開，十年前還是一片農田的荒蕪之地，是無數和他們一樣的人用青春和激情換來如今的繁華。“我們這一代人管這裡叫夢想，是無論怎麼抱怨這裡節奏太快，也不捨得離開的地方。”