對於中山路商圈的沒落，一直以來在很多人的心中都是一種痛。尤其是對於很多從小在這裡長大的土著而言更是如此。而對於我，這種痛還有著另外一種感受。阿甘生在這裡，長在這裡，重要的是我在這裡開始接觸商業，體會商業，十幾年時間裡可以說中山路教會了我基本的商業操作。
在中山路漫長的下滑期裡，其實各方面都沒有間斷的希望重新復興這個商圈，可惜的是工作的方向始終沒有把握正確，這中間既有急於求成的因素，也有對青島文化理解上的偏差，當然也脫離不了一些利益驅使下片面追求經濟價值帶來的惡果。
中山路之殤
在歷次中山路改造的過程中，至少有三個明顯的失誤，其中有許多教訓是應當汲取的。
1、首要的失誤在於逆勢。
事實上，隨著整個城市的東擴，中山路已經從原來的處於城市核心區轉向了城市邊緣。尤其是在沒有隧道與西海岸進行連接的那些年裡，中山路無論在城市地理位置、人口結構和經濟地位等諸多方面都已經與上世紀末無法相提並論，在這種大的背景下，一次次的提出復興中山路的商業地位，本身就是與城市發展的大格局相違背的。從商業規劃的專業角度考慮，一個商圈的定位是商圈興旺的關鍵，城市的格局變了、周邊的交通環境變了、周邊的人口結構變了。當這三個決定一個商圈定位的重要因素髮生了根本變化的情況下，商圈的定位就必須改變。但是，中山路沒有，尤其是城市的管理者沒有去研究和引導這種定位的改變，卻一次次的希望復興其商業地位，逆勢操作。
2、以開發做指導的理念錯誤。
在商業發展與地產開發之間實際上是存在著諸多的不可融合的矛盾的，在中山路的改造上這是始終存在的一個矛盾，至今也沒有得到徹底的解決。伴隨著紅星電影院、青島飯店等街坊的拆除，中山路大拆大建階段的錯誤極端的暴露出來。這是中山路早期改造過程中一個重大的錯誤，這個錯誤不但破壞了原來的商氣，拆掉了大量的優秀建築，更重要的是造成了此後大量新建項目的閒置中山路上的新建商業項目目前除了百盛還在艱難維持，備受詬病的悅喜客來經營尚可外，金座、上海商城徹底失敗，原郵電局、文物商店街坊完全沒有投入使用，發達、東方、伊都錦先後關門，而新華書店直到今天還是一座爛尾樓。
劈柴院的過度商業化是中山路改造中的又一大敗筆。如今的劈柴院，雖然恢復了些許人氣，但是卻成了一個在任何旅遊城市都可以存在的商業街區，完全失去了青島本土特色，青島主要的餐飲品牌幾乎在這裡都沒有經營，路過劈柴院卻天天聽到的是南京臭豆腐的叫賣，無法讓人將這裡與青島聯繫在一起。劈柴院也就此徹底的失去了本土客群，變成了一個純粹的旅遊景點。
所有這些失敗的根本原因，都在於其出發點本身就存在問題，以一個普通的地產開發模式去操作中山路，而面對越來越高的開發成本和越來越糟糕的開發收益，按照這一思路之下的結果，必然是急功近利之下卻得不償失的結果。
3、對文化的忽視造成改造細節中頻出錯誤。
中山路，是青島文化的一個縮影。青島是一座極具包容性的城市，這種包容性的一種重要特點就是不斷的從各種文化中汲取營養，兼蓄吸收。所以說青島是一座既可以有大蒜也可以有咖啡的一座城市。而且即便對於同一個人可能中午剛吃完了大蒜，下午就會很文藝的喝起了咖啡。這種文化的包容性在中山路以及周邊體現的淋漓盡致，很少有哪座城市同一條路上融合多種不同風格的建築，並且中西兼蓄，風格多樣，又能夠同時滿足多種相應的商業需要。
但是，在中山路的歷次改造過程中，卻忽視了這一點，沒有能夠保持好這樣的特色，反而對這種特色造成了極大的破壞。尤其是中山路的北段，在前面幾輪的改造過程中受傷是最為嚴重的。像春和樓、盛惜福等原本純正的中國品牌，原本與中國城的裡院建築是很好的融合的，但是在改造中卻因為行政命令和指導穿上了一半洋裝，搞起了仿歐式的建築。
作為一個特色街區，如果不能從文化上深度挖掘，就必然會失去使街區的文化價值大打折扣，而當文化價值對中山路商圈的意義越來越大的情況下，這種不足也就被徹底放大了。而後續的一些思路例如砍掉行道樹，希望向遊客去展現中山路建築的美，卻成了殺雞取卵的笑話。
必須要知道，一個商業街區的建設，一個景區商圈的建設，顯然不應該是以建設部門來牽頭做的，只有發揮文化和產業的引領作用，才會有更好的結果。可惜的是長期以來文化、旅遊甚至商業管理部門在中山路改造中的話語權實在是太小了，中山路失敗也就成為一種悲壯的必然。
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