在全國各地政府忙於拯救樓市之際，海南省政府拋出一個深水炸彈：推行商品房現售制度+本地戶籍限購。這個炸彈將會給未來樓市走向帶來怎麼的轉變？駐馬店樓市17條，政策一週遊，給未來樓市調控政策怎樣的警示？
1
鄭東新區：海南取消預售+本地限購
3月7日晚間，海南省委辦公廳、省政府辦公廳印發了《關於建立房地產市場平穩健康發展城市主體責任制的通知》（簡稱為《通知》）。
《通知》中最受關注的就是現房銷售制度。海南省明確，即日起，實行新出讓土地建設的商品住房，實行現房銷售制度。現房銷售的房屋應通過竣工驗收且供水、供電、燃氣、通信等配套基礎設施具備交付使用條件。
海南由此成為全國首個全省推行商品房現售制度的省份。海南省2018年4月22日實施“全域限購”政策以來已近兩年，本次政策進一步加碼房地產調控。
同時對已擁有2套及以上住房的本省戶籍和常住居民家庭（含夫妻雙方及未成年子女），停止向其銷售安居型商品住房和市場化商品住房。
在全國各地紛紛給樓市鬆綁的大環境下，海南省逆勢強化調控意義何在？
1、降低房地產依賴度 轉變海南的經濟產業結構
海南省在2018年4月13日在海南舉辦經濟特區30週年的大會上，中央領導人宣佈一項重大決定，支持海南省全島建設全國首個自由貿易區，並探索建設自由貿易港。
自由貿易港政策讓海南省更加的走向開放，在吸引外資、發展國際貿易等方面具備更大的政策優勢，是中國進一步擴大改革開放的試驗田；海南也是中國產業經濟升級的試驗田。
2、表明中央不依賴房地產和產業轉型升級的決心
海南省作為改革開發和產業升級的試驗田，承載著中央的希望和決心，本次宣佈實行現房銷售更是斷了靠房地產提振經濟的老路子。海南也會依靠中央的開放政策，進一步調整產業結構，發展外貿經濟，走出海南經濟發展的新路子。
3、堅持“房住不炒”的調控總基調 警示其他地方政府
疫情過後駐馬店樓市17條，廣東鬆綁商辦限制政策、蘇州取消限售制度，各地競相為樓市鬆綁，扶持房地產發展。本次通過海南取消預售制度這個深水炸彈對其他省份政策制定也起到了警示作用，房住不炒仍是政策底線。
2
駐馬店收回樓市17條
為應對疫情衝擊，維穩樓市，駐馬店市政府於2月21日發佈樓市17條核心內容如下：
1、下調土地競買保證金（競買保證金繳納20%）
2、調低車位配比 調低商用地佔比（房地產開發項目住宅部分車位配比由每戶1:1.5調整為不低於1:1.2）
3、鼓勵金融機構對符合條件地產項目貸款（加大房地產業金融支持力度）
4、給還貸困難地產商無還本續貸（對2020年6月30日前到期、貸款期限在一年內的貸款落實無還本續貸）
5、降低商品房預售門檻（在投入開發建設資金達到工程建設總投資25%以上可申請預售）
6、公積金貸款首付調低 限額調高（將繳存職工首套房貸款最低首付比例由30%下調為20%，公積金額度由45萬元提高到50萬元）
7、購房給補助（各類人才補助標準200元/㎡，大中專以上畢業生補助標準150元/㎡，農民工補助標準100元/㎡）
其中1-5條，這個降低開發商的現金流壓力屬於正常的政策，也符合省裡的精神，但是其6-7這兩條，降低首付款比例、給購房者補貼這三個政策很容易引發樓市的投機需求，不符合“房住不炒”的政策總基調。
因此在2月28日2月28日，何金平副省長召集省住房和城鄉建設廳等有關部門負責同志，約談了駐馬店市人民政府主要負責同志，要求駐馬店市提高政治站位，堅決貫徹黨中央、國務院決策部署，按照省委、省政府工作要求，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，切實落實城市主體責任，保持房地產調控政策連續性、穩定性，不將房地產作為短期刺激經濟的手段，實現穩地價穩房價穩預期目標。
3月5日駐馬店市政府撤回“樓市17條”，仍按照原政策執行。
從駐馬店17條來看，堅持“房住不炒”仍是目前全國政策調控的總基調，政策鬆綁的空間不大：
1、政府可以在現金支付節奏（比如土地款支付節奏、相關稅費延期等）、環節開發商現金流壓力等方面給予房地產開發企業政策支持；
2、但是針對需求端的釋放：取消限購、限售、降低首付比例、降低預售條件等方面還是政策的紅線，若未來樓市繼續下行，政府最多通過“人才新政”等方式實現需求端的定向鬆綁，除非樓市暴跌，否則其他需求端的刺激政策鬆綁的概率較低。
3
未來：市場更難 房企加速洗牌
1、政策扶持靠不住 貼身肉搏活下來
海南取消預售、駐馬店樓市17條收回，讓開發企業對政府的最後一絲幻想也徹底破滅，未來的市場將會更加殘酷，價格戰、肉搏戰將會成為常態；
2、利率走低、購房門檻降低釋放置業需求
不過隨著經濟下行，LPR也會持續走低，購房成本將會進一步降低，購房門檻降低釋放更多需求
3、提振經濟靠新基建 夜壺被拋棄
本次中央為穩定經濟提出了25萬億的新基建計劃，集中在5G建設、大數據基地建設、人工智能、工業互聯網、物聯網等；這些新基建項目奠定了中國未來30年經濟增長的基礎設施，房地產這個昔日提振經濟的夜壺被殘忍的拋棄！
4、房地產越來越迴歸實業
至此，房地產市場後續的競爭是產品力的競爭、營銷能力的競爭、綜合經營管理能力的競爭，再也沒有大水漫灌，有的只是精耕細作！
未來房地產行業的集中度將會加速提高，優勝劣汰，強者恆強、弱者死掉，大魚吃大魚、大魚吃小魚都會成為常態！未來不易,且行且珍惜！
閱讀更多 南陽圈兒 的文章
