2004年5月，風頭正盛的“思達系”原掌門人汪思遠用5.91億元的高價，一舉拿下在當時並非鄭州核心區的河南農科院431畝土地，成為鄭州有史以來的第一個“地王”。
這也是第一次，讓“地王”這個概念，走進了鄭州的視野。
從這驚世一拍至今，已經16年。
在這房地產快速發展的16年裡，鄭州上演了一個又一個的“地王”角逐與較量。隨著歲月的流失，暗淡了刀光劍影，遠去了鼓角爭鳴，往事已久遠。
今天，我們試圖還原當年的一切，看看曾經風光無限的“地王們”，現在到底是怎樣的境況？能給我們帶來什麼啟示？
1
時也，命也。“思達系”汪思遠將鉅額資金砸向鄭州首個“地王”藍堡灣的同時，他的商業帝國覆滅之路也正式開始。
其實，藍堡灣這塊地原先是鄭州首富花園集團謝國勝的。後來花園集團資金鍊斷裂，汪思遠才豪氣萬千拿下這塊地。
2006年，汪思遠放手開發這個“地王”項目，取名“藍堡灣”是“NO.1”諧音，聲稱要建鄭州最好的房子。
遙想當年，藍堡灣3000萬蓋售樓部，看房需預約，先交2萬元誠意金才讓進，全線精裝8000元的高價，是何其威風！
但，2007年超過8000元的售價顯然太高。每平方高出周邊樓盤近4000元，隔東風渠與之相望的聖菲城當時只賣3300元。
要命的是，藍堡灣一期共3000多套房子，只賣出去100多套，出現明顯滯銷。
更沒有料到，2008年金融風暴來勢洶洶，房地產行業哀鴻遍野。
藍堡灣過長的開發週期給了“思達系”考驗，他們不得不通過民間大量借貸硬扛住這塊難啃的骨頭。
而最終，“思達系”沒有熬過2008年那個寒冷的冬天，汪思遠不得不向殘酷的資本市場低頭。
寒風刺骨的冬天裡，數百業主圍攻藍堡灣售樓部。
至此，整個“思達系”轟然倒下，汪遠思近30年的商海沉浮宣告終結。
爾後，接盤者經過幾經周折，汽配大世界老闆和原亞細亞晉野都參與過，不過最終還是由正弘全面接手。
當時的“思達優典”成了現在的“正弘春曉”，“思達數碼公寓”成了現在的“正弘數碼公寓”。“思達藍堡灣”也歸入正弘旗下，成為今天的“正弘藍堡灣”。
2009年國慶節後，正弘把藍堡灣一期重新以毛坯價6500元推向市場，對應當時均價4000元也是高價，好在當天幾乎清盤，藍堡灣順利活了下來。
如今，藍堡灣的住宅二手房均價在2.4萬左右，10年漲幅約270%。
正弘李向清起步於花園路農業路的正弘國際、花園路迎賓路的九郡弘。又在花園路藍堡灣實現創業二次巨大發展，一舉成為鄭州開發商第一梯隊。
藍堡灣這塊地，謝國勝是過客，汪遠思也是，只有正弘李向清才是贏家。
鄭州首任“地王”命運坎坷。在此後的幾年中，“地王”桂冠先後被多家開發商爭得，命運更是多有不同。
2
2006年，鄭州房價進入3字頭。到2008年，房價已經進入4字頭。2006年至2007年鄭州房價的攀升，跟幾塊“地王”的出現不無關係。
2006年6月，鄭州拍賣西區電纜廠的一塊地，每畝約合218萬元，業界驚歎西區出現“天價”地，案名是龍源世紀花園。
幾個月後，一直在業內以穩健著稱的建業突然發力，以2.8億元總價、430萬元單價，刷新“地王”記錄
，單價直接從2字頭跳到4字頭。有人計算，這塊地如果盈利，最低也要賣6500元，而當時周邊樓盤售價僅為3700元。
該地塊後來開發成建業壹號城邦，是建業在鄭州拿下的首個“地王”。如今二手房均價在2萬左右，到目前漲幅約180%。
後來的建業貳號城邦也是“地王”，每畝地價更是破千萬。2012年開盤均價達1.2萬元，憑藉學區房優勢，賣的還不錯。如今二手房均價2.4萬元，正好漲了1倍。
直到2008年鄭東新區雛形初現之前，鄭州地王大部分都靠西。
2008年經歷過樓市寒冬之後，2009年，隨著4萬億投資的落地，以及一系列利好政策的出臺，樓市重獲生機。
而樓市的繁榮首先從土地開始，在一天之內竟拍出5塊“地王”。
冉屯北路北原河南水晶股份有限公司的兩塊地，經過激烈爭奪，被正商納入囊中，也就是現在的正商明鑽。2010年6月開盤均價6600元，如今二手房均價14000，10年漲幅近120%。
而冉屯東路東的三塊地，被河南康隆置業拿下，這是由4家國有企業共同投資組建的公司，即現在的風和日麗。2012年6月開盤均價7000元，如今二手房均價13800，漲幅近100%。
緊接著，原河南機電學校68.54畝地塊摘牌，當天經過76輪的激烈競爭，鑫苑置業以每畝690.43萬元的天價再度刷新鄭州“地王”紀錄，這就是鑫苑世家。當年開盤均價8000元，如今二手房均價2萬左右，漲幅約150%。
比起鑫苑世家，經三路東風渠邊的鑫苑名家，才是人們心目中的經典之作。
河南的地產項目中，沒有一個能夠像它那樣，獲得那麼大的榮譽，從最高領導到大大小小的領導，見證了多少榮華。
鑫苑是鄭州老牌房企中一匹難得的黑馬。
1997年成立，僅用了10年時間，在2007年就成為了在美國紐交所上市的首家中國房地產企業，一時風頭無量。而建業2008年在香港上市的時候，已經成立了16年。
但，誰又能料到，美國上市卻正是鑫苑最轟轟烈烈的時刻。繁華極盡而衰，鑫苑在到達頂峰的那一刻，瞬間走向了下坡的快車道。
一直到今天，鑫苑都再無優質的產品面世。鑫苑名家成了鑫苑迄今為止難以逾越的高峰。
10年前，鄭州樓市的老大和老二還是建業和鑫苑，升龍排第三。
而10年後的今天，建業已經不見老大蹤影，鑫苑越來越剛需，升龍更是一地雞毛，讓人扼腕嘆息。
你看，10年真的不長，但卻足夠可以讓一個開發商從繁盛到隕落。
3
伴隨著2011年初“限購令”出臺，鄭州樓市再次遭遇寒冬。
政策影響下，隨著降準、降息、貸款利率優惠等各種利好的出現，冷清的鄭州市場逐漸轉好。
市場回暖的同時，激烈的土拍競價再次出現，鄭東新區和北龍湖嶄露頭角。
在2012年7月，鄭州市軌道交通有限公司以總價5.29億元成功摘得九如路旁地塊，每畝摺合936萬元。至此，鄭州新的“地王”誕生，它就是
龍湖上第，也是北龍湖“地王窩”裡的首個“地王”。幾乎同一時間，鄭州康寧路北的一塊地，被東方鼎盛拿下，每畝地價1310萬元，創造了105%的溢價率新高，成為一天之內的第二個地王。也就是現在的東方鼎盛御府，如今二手房均價在2.5萬左右，漲幅超過100%。
2個月後，北龍湖東南角又一“地王”誕生，也就是現在的普羅旺世龍之夢，2013年10月開始內購，2015年4月拿到預售證，均價2萬以上。如今二手房均價3萬多。
2012年，鄭東新區的土地市場開始活躍，大佬們角逐的戰地，開始由西往東轉移，鄭州的中心，也開始逐步東進。
4
2014年，全國樓市低迷不起，土地市場也隨之降溫。而鄭州稀缺的市中心土地價值卻在攀升，外圍房企搶佔高地。
2014年2月，新東潤在經歷73輪激烈競爭後，在萬科、建業等群狼口中，以每畝地價1550萬元，搶下鄭州中心城區信息學院路51畝地塊，榮膺鄭州“新地王”。
“地王”的光環讓新東潤一下子被推到閃光燈前。
在拿到“地王”之前，新東潤沒有一個在鄭州市中心拿的出手的標杆作品，充其量也只能算二線開發商，還偶有維權，所以大家對這個項目都不看好。
而此刻，更嚴重的問題是，這塊地樓面價7700元，加上各種成本價能達到1.3萬，而周邊位置更好的開祥御龍城均價1.1萬。
而且，區域裡分佈著大量老舊家屬院，也缺乏地鐵覆蓋，又沒有優質中小學資源的加分。
更有甚者，在新東潤拍下“地王”的當天，中海也拿下了它西邊緊挨著的一塊地。
要知道，在業內中海一直是以成本控制聞名的利潤之王。更何況，這次中海拿地的價格，還比新東潤要低。
地價比中海高，品牌沒中海響，賣的還比中海貴，新東潤的氣勢立馬自動減弱三分。
這時候，業內的普遍反映是，新東潤這回絕對要被“地王”拖死了！
接下來的情況也都如大家的猜測，在2014年之後，市場進入長期的滯脹期，整個鄭州樓市普遍去化緩慢，現金流緊張。
新東潤因為“地王”的存在，整個問題更加突出。
於是，新東潤決定孤注一擲，舉全集團之力傾注於這塊“地王”，不惜花重金，邀請了大設計師李瑋珉參與設計。
李瑋珉是一位非常挑剔的設計師，有三不接原則：
1、銷售單價低的項目不接。
2、手中項目很多，必須保證所有項目親歷親為主持設計，檔期排不開的不接。
3、開發商給的設計週期不夠的不接。
總之就是一句話，逼格滿滿。
有人說，這個“地王”是被李瑋珉綁架了。
因為據說為了等候李瑋珉，項目施工週期延長數月。還聽從大師的建議捨棄了臨街商業，主動退界讓渡部分空間做綠化隔離，甚至還下挖去做下沉式景觀，這些都意味著資金回報率大打折扣。
但，最終呈現給我們的，卻是令人驚喜的東潤泰和。
可以說，是東潤泰和把李瑋珉帶進了鄭州，之後才有了他參與創作的永威上和院，再之後才有了參與北龍湖豪宅設計的一眾大師，梁志天、莊鎮光、任治國、琚賓……
可即便如此，東潤泰和因為各種原因，在前期很長一段時間裡叫好但不叫座，去化非常緩慢。
2015年4月首次開盤，推出約100套房子，均價13000-15000，據說當天去化率只有25%。
渴望一戰成名的新東潤遭遇了現實的尷尬。
不過，伴隨著2016年的市場升溫，東潤泰和終於迎風而起。如今二手房均價2.5萬，5年漲幅近100%。
不是一個開發商救了泰和，也不是一個設計師救了泰和，更不是一種規劃理念救了泰和，而是一個時代、一個大牛市救了泰和。
可喜、可悲、可嘆！
5
江山代有才人出，2016年以後，“地王”在鄭州已是常態。
從2004年到2020年，鄭州近16年的房地產發展史中，誕生了一批又一批“地王”，給我們留下了很多值得去思考的東西。
如果站在當下去看這些洶湧入市的“地王們”，哪些漲幅最大？哪些漲幅最小？它們有沒有跑贏鄭州平均漲幅？
下面讓我們先了解一下鄭州這連續16年的房價變動情況。
通過這張圖片，我們能輕而易舉發現，在過去的16年中，鄭州房價整體平均漲幅約460%。
結合每一個“地王”項目去看，只有4個項目的漲幅真正跑贏了鄭州平均漲幅，分別是正弘藍堡灣、東潤泰和、鑫苑世家和東方鼎盛御府。
其中——
正弘藍堡灣一期，2009-2019年漲幅約270%，而鄭州平均漲幅200%。
東潤泰和，2015-2019年漲幅約100%，而鄭州平均漲幅60%。
鑫苑世家，2011-2019年漲幅約150%，而鄭州平均漲幅100%。
東方鼎盛御府，2014-2019年漲幅超過100%，而鄭州平均漲幅70%。
然而，剩下的大部分“地王”項目，漲幅基本都跟鄭州平均漲幅接近，有的甚至還低於鄭州平均漲幅，
比如西區的正商明鑽和風和日麗。顯然，並不是每個“地王”項目買了就是賺了。
經初步計算，鄭州近16年中，大部分“地王”都無法真正跑贏鄭州平均漲幅。
所以，如果你考慮投資，儘量不要去碰“地王”項目。
進入市場價格太貴，提前透支未來預期，還怎麼升值？
若市場好，它要等等大家，等到它高出的價格被填平，才跟著大家漲。
若市場不好，它的客群太小，流動性差，不利於成交。
但如果你考慮自住，從這幾個跑贏大盤的“地王”中，可以梳理出兩大價值點。
首先，區位很重要。
區域是否有經濟能力吸引人口持續流入，對租金和升值的影響都很大。
正弘藍堡灣、東潤泰和、鑫苑世家和東方鼎盛御府所在的金水老城區和鄭東新區，都有經濟能力吸引人口持續淨流入。
其次，曾經的“地王”教會市場，提升品質才是王道。
就拿正弘藍堡灣一期和東潤泰和來說，如果它們沒有精雕細琢的品質，你看會掉價多少。
在有限的預算裡，怎樣將產品做到極致，才是接下來“地王”的生存之道！
鄭紡機地王萬科美景世玠，能夠跑贏金水老城的平均漲幅嗎？
北龍湖最貴地王金茂府和融創中原壹號院，能夠跑贏同區域其他豪宅的漲幅嗎？
濱河地王康橋悅蓉園和亞新海棠公館，能夠跑贏濱河其他樓盤的漲幅嗎？
老經開地王陽光城檀悅、華潤紫雲府和碧桂園天璽，能夠跑贏經開老城的平均漲幅嗎？
白沙地王亞新紫藤公館，能夠跑贏白沙象湖片區的樓盤漲幅嗎？
……
讓我們拭目以待！
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