2020年2月21日，東方衛視、北京衛視首播的電視劇《安家》引起了廣大觀眾的熱烈討論，該劇講述了房產中介房似錦（孫儷飾）從總公司空降到上海靜宜門店，與原店長徐文昌（羅晉飾）形成雙店長競爭的過程中，既幫助客戶買房租房，也見證了客戶生活中的喜怒哀樂。今日起，張律師與大家一起追劇，與大家分享劇中買賣房屋的熱點問題，以及可能出現的法律風險。
安居才能樂業，卻碰到“凶宅”
《安家》第1集，整部劇一開場，便是房似錦拖著行李到安家天下位於靜安的門店上任。
安居才能樂業，經紀人也是如此。新來乍到的女主，或許是出於生活成本的考慮，她從自己即將管理的門店承租下了一套小單元的“凶宅”，作為自己的棲身之處。
“凶宅”在法律上是一個什麼樣的概念？房地產中介、業主（房東）出租/出售“凶宅”是否承擔法律責任？承擔何種法律責任？
《安家》劇照
“凶宅”不兇，兇的是人心
“凶宅”並非封建迷信
二手房交易以及房地產審判司法實踐中，儘管“凶宅”並非一個法律概念，但是也絕非封建迷信的產物。它指的是，在房地產交易市場中，尤其是在二手房交易市場中，那些曾經出現過非正常死亡（例如自殺、遭受兇殺案件）的房屋。
在司法實踐中，實際上對這樣一個認識是給予充分的肯定的，全國主要城市判處這樣的案件，在我們能夠檢索到的都有幾百上千件，比較一致的認識是凶宅並非封建迷信，而是由於根據善良風俗的原則，結合中國人傳統習俗中的普遍認知，由於這個房屋在被人佔有、使用的過程中出現了和公序良俗相悖的非正常死亡案件，導致人們對這個房屋它的負面評價增加，致使很多瞭解內情的人不願租住或者是不願購買，從而使它的價格貶損了很多，甚至出現了價格與價值相背離這樣的情況。當然，如果是在某套房產中裡出現老人過世，甚至是患不治之症去世，不會被認為是“凶宅”。
“凶宅”也可以合法的的買賣
一個經紀人如果能夠成功的把一套“凶宅”合法合規地出租或者出售，相信會有豐厚的提成回報。不過前提是應當如實告知客戶，就像劇中王子健，在得知身份前後，都如實告知這套房子的前任租客自殺這一情況，房似錦還是決定租下來，並且大膽的入住。成功推銷“凶宅”，對於經紀人來說，自然會有一筆更加豐厚的提成收益。
但是如果經紀人明知是“凶宅”，故意隱瞞真實情況，即便是成功出租或者出售，一旦客戶得知這個情況是可以向中介公司主張權利的，結果必然是雞飛蛋打，交易失敗退還中介費，搞不好客戶投訴到房屋交易監督管理中心、房地產中介協會，還要背一個處罰，實在是得不償失。
至於在二手房交易過程中，“凶宅”的賣方或者出租方，如果刻意隱瞞，一旦敗露，更是要承擔撤銷買賣合同，返還全部已收款項、承擔相關稅費，甚至賠償損失等法律後果。
“垃圾，只是放錯了地方的資源”
當然，“凶宅”也並非是垃圾房，套用所謂“垃圾，只是放錯了地方的資源”這一觀點，每套房子都有它命中註定的主人，房似錦不就大膽租下了這套“凶宅”，至於在以後居住過程中，會不會有更多的故事發生——從鄰居不斷窺視的情節來看，應該會有，我們拭目以待吧。（第一集完）
《安家》截圖
“假離婚”的，都是真愛夫妻？
《安家》第2集，老油條對徐姑姑說：“現在敢活用政策的，那都是真愛夫妻。”很快，為了再爭取一個購房名額，徐姑姑夫婦還真辦了假離婚。
但是遺憾的是，他們的真愛並沒有維持，二人的假離婚弄假成真，徐姑姑經濟上還吃了大虧。那麼，當初，徐姑姑該怎麼做才算能未雨綢繆，避免這個不幸的遭遇呢？
“假離婚”，小心弄假成真
法律上有“假離婚”這一說嗎？
要解決破限購假離婚的問題，先明確兩個小問題：
第一，根據我們國家婚姻登記的相關法律規定，夫妻雙方協議離婚，並辦理離婚登記，在法律上婚姻關係就解除了，夫妻之間也就沒有相互忠誠、相互撫養的義務，沒有相互繼承的權利。
第二，根據我們國家不動產登記制度的相關法律規定，通過析產將房地產轉移給其中一方之後，尤其是此後協議離婚、進行財產分割時，將此房所有權分配歸女方所有，那麼這個房產的所有權，就歸女方一人單獨所有。
未雨綢繆，破限購，你可以這麼做
我們當然不贊成在夫妻之間處處設防，但是遇到破限購、假離婚這種奇葩的事情，確實需要有一個自我保護的方案：那就是夫妻雙方在析產的時候，至少是在協議離婚之前，一定要同時訂立一份夫妻財產協議書（或者是夫妻財產分割的補充協議），協議要足以證明“真析產、假離婚，目的在於破限購獲取購房資格”的相關事實。
一旦有了這個補充協議在手，婚姻多半就出不來么蛾子，退一萬步，一旦女方要弄假成真、侵吞房產，有這份協議在手，依據以下兩個法律規定，足以自保。
首先，如果辦理假離婚之後，一年之內就出現弄假成真的情形，男方可以直接依據“男女雙方協議離婚後1年內就財產分割問題反悔而引發的糾紛，一方請求變更或者撤銷財產分割協議的，人民法院應當受理”這條法律規定，直接起訴，憑藉手裡的協議，可以將協議離婚時的約定推翻，徐姑姑仍然有權分割原來這套房產。
其次，萬一一年之後甚至更長時間以後弄假成真，也不要緊，憑藉提前簽訂的那份離婚財產協議書，依據“當事人協議離婚時達成了財產分割協議，離婚後因履行上述財產分割協議而發生糾紛，由此提起訴訟的，人民法院應當受理“這一法律規定訴諸法律，同樣有希望將你們協議離婚時的約定推翻，所以，徐姑姑仍然有權分割原來這套房產。
早知道......就不會弄假成真了
坦率來說，我們應該對於這種規避限購政策的做法進行批判，但是假如徐姑姑能夠早點看到這篇文章，何至於此！ 所以從這個意義上說，如果現在有人一定要破限購、假離婚，聽取上述建議，或許能夠有利於夫妻和睦，有利於家庭團結，有利於社會穩定。這也正是作者寫作此文的目的。
但願，《安家》中徐姑姑夫婦假離婚卻弄假成真的事情永遠不要在我們生活中發生。（第二集完）
未過門的兒媳要加名，心機女？
《安家》第3集：老嚴夫妻全款買房，兒媳要求加名引熱議，廣大網友熱議：好一個心機女。
宮蓓蓓夫婦和老嚴一家人在靜安門店裡籤買賣房屋合同。房似錦把賣房合同遞給老嚴，就在老嚴準備簽字時，老嚴兒子軍軍突然提出想在合同上帶上未婚妻倩倩的名字。老嚴夫婦愣住了，他們為難極了。可是當他們聽聞未來的兒媳都懷了孫子後激動不已，他們立馬決定添上倩倩的名字。
《安家》截圖
看到這裡，網友們紛紛問道：倩倩這樣的要求地道嗎？這樣的做法會給老兩口帶來什麼樣的風險？
在我們看來，這裡涉及兩個法律問題：
1.老嚴家買了這套房產之後，尤其是這對小夫妻結婚之後，這個房屋產權在法律上是個什麼樣的狀況？
2.萬一將來兒媳不孝，甚至要將老嚴夫婦掃地出門，老人該如何維權？
兒媳加名，父母不用太著急
加了名，兒子兒媳不孝怎麼辦？
對於第1個問題，我們國家現行的婚姻法就規定的非常明確，夫妻在登記結婚之前所取得的財產屬於各自的婚前財產，歸各自所有。一般來說，老嚴夫婦將房產部分產權登記在倩倩名下，就視為對倩倩的贈與，而倩倩婚前通過贈與獲得的財產是其婚前財產，不屬於夫妻共同財產。如果按照這個說法：老嚴夫婦的兒子看似聰明，實際上是不折不扣的小聰明，往往造成的既坑爹媽，又禍害自己的做法。
還好，在現實生活的司法實踐裡，不少法院認為，婚前父母為了雙方新人結婚出資購買房屋（例如老嚴夫婦買房），房屋雖然只是登記在出資人子女的配偶名下（例如倩倩），但應該視為是對雙方新人共同的贈予，房屋應當被認定為夫妻共同財產。
但是，要知道，這畢竟只是部分法院的裁判，還有不少法院的認識不盡相同，所以老嚴兒子軍軍的做法無疑是給自己父母的晚年生活埋下了隱患。
對於第2個問題，萬一遇到這樣的情況，該怎麼辦呢？
一般情況下贈與財產只要權利轉移就不可撤銷，但也有幾種例外情況。《中華人民共和國合同法》第192條規定了幾種法定的可撤銷的事由，萬一出現這個遭遇，老嚴夫婦可以倩倩“對贈與人有扶養義務而不履行”為由要求撤銷贈與。
《合同法》規定，當滿足一定條件時贈與合同是可以撤銷的。司法實踐裡，根據贈與人是否可自由行使撤銷權，可以劃分為任意撤銷和法定撤銷。贈與人法定撤銷權是指在贈與合同生效後，贈與人即不得擅自將該贈與撤銷，除非法定撤銷事由出現。萬一兒媳不孝，老嚴夫婦作為贈與人，就可以根據上面的理由行使法定撤銷權。
法律的屏障
回到《安家》這部劇，有人吐槽兒媳的行為，也有人認為應該理解倩倩的這個要求。不僅僅是立場不同，畢竟在現今社會生活中，房本寫誰名字的問題，確實過於現實，老嚴夫婦和倩倩面對的問題很普遍，但這沒有絕對的正確和錯誤。
好在，在這個問題上，法律為老嚴夫婦設定了最後一道屏障。(第三集完）
《安家》劇照
（待續）
祝願大家都能夠買到自己心儀的房子，安居才能樂業嘛！
張旭鋒 律師
★中國廣州仲裁委員會仲裁員
☆華南師範大學法學院兼職校外導師
★廣東格林律師事務所高級合夥人律師
☆“房博士律師團”創始人兼首席律師
★廣東省律師協會房地產法律專業委員會委員
☆廣州市律師協會第七屆民事法律專業委員會委員
★廣州市“百名公益法律服務活動”房地產專家律師
☆廣州新的社會階層人士聯誼會理事會律師分會理事
從事法律工作近二十年，辦理了千餘件各類民商事案件，特別在房地產訴訟、仲裁方面辦理了大量具有示範意義的案件，曾獲央視、央廣、新華社、廣東電視臺等多家媒體報道。2005年創辦專業房地產法律服務團隊“房博士律師團”並領導團隊服務各界客戶至今。
法律研究領域及服務方向：民商事訴訟、仲裁；房地產開發專項法律顧問、常年法律顧問；企業風險管理。
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