2020年2月21日，东方卫视、北京卫视首播的电视剧《安家》引起了广大观众的热烈讨论，该剧讲述了房产中介房似锦（孙俪饰）从总公司空降到上海静宜门店，与原店长徐文昌（罗晋饰）形成双店长竞争的过程中，既帮助客户买房租房，也见证了客户生活中的喜怒哀乐。今日起，张律师与大家一起追剧，与大家分享剧中买卖房屋的热点问题，以及可能出现的法律风险。
安居才能乐业，却碰到“凶宅”
《安家》第1集，整部剧一开场，便是房似锦拖着行李到安家天下位于静安的门店上任。
安居才能乐业，经纪人也是如此。新来乍到的女主，或许是出于生活成本的考虑，她从自己即将管理的门店承租下了一套小单元的“凶宅”，作为自己的栖身之处。
“凶宅”在法律上是一个什么样的概念？房地产中介、业主（房东）出租/出售“凶宅”是否承担法律责任？承担何种法律责任？
《安家》剧照
“凶宅”不凶，凶的是人心
“凶宅”并非封建迷信
二手房交易以及房地产审判司法实践中，尽管“凶宅”并非一个法律概念，但是也绝非封建迷信的产物。它指的是，在房地产交易市场中，尤其是在二手房交易市场中，那些曾经出现过非正常死亡（例如自杀、遭受凶杀案件）的房屋。
在司法实践中，实际上对这样一个认识是给予充分的肯定的，全国主要城市判处这样的案件，在我们能够检索到的都有几百上千件，比较一致的认识是凶宅并非封建迷信，而是由于根据善良风俗的原则，结合中国人传统习俗中的普遍认知，由于这个房屋在被人占有、使用的过程中出现了和公序良俗相悖的非正常死亡案件，导致人们对这个房屋它的负面评价增加，致使很多了解内情的人不愿租住或者是不愿购买，从而使它的价格贬损了很多，甚至出现了价格与价值相背离这样的情况。当然，如果是在某套房产中里出现老人过世，甚至是患不治之症去世，不会被认为是“凶宅”。
“凶宅”也可以合法的的买卖
一个经纪人如果能够成功的把一套“凶宅”合法合规地出租或者出售，相信会有丰厚的提成回报。不过前提是应当如实告知客户，就像剧中王子健，在得知身份前后，都如实告知这套房子的前任租客自杀这一情况，房似锦还是决定租下来，并且大胆的入住。成功推销“凶宅”，对于经纪人来说，自然会有一笔更加丰厚的提成收益。
但是如果经纪人明知是“凶宅”，故意隐瞒真实情况，即便是成功出租或者出售，一旦客户得知这个情况是可以向中介公司主张权利的，结果必然是鸡飞蛋打，交易失败退还中介费，搞不好客户投诉到房屋交易监督管理中心、房地产中介协会，还要背一个处罚，实在是得不偿失。
至于在二手房交易过程中，“凶宅”的卖方或者出租方，如果刻意隐瞒，一旦败露，更是要承担撤销买卖合同，返还全部已收款项、承担相关税费，甚至赔偿损失等法律后果。
“垃圾，只是放错了地方的资源”
当然，“凶宅”也并非是垃圾房，套用所谓“垃圾，只是放错了地方的资源”这一观点，每套房子都有它命中注定的主人，房似锦不就大胆租下了这套“凶宅”，至于在以后居住过程中，会不会有更多的故事发生——从邻居不断窥视的情节来看，应该会有，我们拭目以待吧。（第一集完）
《安家》截图
“假离婚”的，都是真爱夫妻？
《安家》第2集，老油条对徐姑姑说：“现在敢活用政策的，那都是真爱夫妻。”很快，为了再争取一个购房名额，徐姑姑夫妇还真办了假离婚。
但是遗憾的是，他们的真爱并没有维持，二人的假离婚弄假成真，徐姑姑经济上还吃了大亏。那么，当初，徐姑姑该怎么做才算能未雨绸缪，避免这个不幸的遭遇呢？
“假离婚”，小心弄假成真
法律上有“假离婚”这一说吗？
要解决破限购假离婚的问题，先明确两个小问题：
第一，根据我们国家婚姻登记的相关法律规定，夫妻双方协议离婚，并办理离婚登记，在法律上婚姻关系就解除了，夫妻之间也就没有相互忠诚、相互抚养的义务，没有相互继承的权利。
第二，根据我们国家不动产登记制度的相关法律规定，通过析产将房地产转移给其中一方之后，尤其是此后协议离婚、进行财产分割时，将此房所有权分配归女方所有，那么这个房产的所有权，就归女方一人单独所有。
未雨绸缪，破限购，你可以这么做
我们当然不赞成在夫妻之间处处设防，但是遇到破限购、假离婚这种奇葩的事情，确实需要有一个自我保护的方案：那就是夫妻双方在析产的时候，至少是在协议离婚之前，一定要同时订立一份夫妻财产协议书（或者是夫妻财产分割的补充协议），协议要足以证明“真析产、假离婚，目的在于破限购获取购房资格”的相关事实。
一旦有了这个补充协议在手，婚姻多半就出不来幺蛾子，退一万步，一旦女方要弄假成真、侵吞房产，有这份协议在手，依据以下两个法律规定，足以自保。
首先，如果办理假离婚之后，一年之内就出现弄假成真的情形，男方可以直接依据“男女双方协议离婚后1年内就财产分割问题反悔而引发的纠纷，一方请求变更或者撤销财产分割协议的，人民法院应当受理”这条法律规定，直接起诉，凭借手里的协议，可以将协议离婚时的约定推翻，徐姑姑仍然有权分割原来这套房产。
其次，万一一年之后甚至更长时间以后弄假成真，也不要紧，凭借提前签订的那份离婚财产协议书，依据“当事人协议离婚时达成了财产分割协议，离婚后因履行上述财产分割协议而发生纠纷，由此提起诉讼的，人民法院应当受理“这一法律规定诉诸法律，同样有希望将你们协议离婚时的约定推翻，所以，徐姑姑仍然有权分割原来这套房产。
早知道......就不会弄假成真了
坦率来说，我们应该对于这种规避限购政策的做法进行批判，但是假如徐姑姑能够早点看到这篇文章，何至于此！ 所以从这个意义上说，如果现在有人一定要破限购、假离婚，听取上述建议，或许能够有利于夫妻和睦，有利于家庭团结，有利于社会稳定。这也正是作者写作此文的目的。
但愿，《安家》中徐姑姑夫妇假离婚却弄假成真的事情永远不要在我们生活中发生。（第二集完）
未过门的儿媳要加名，心机女？
《安家》第3集：老严夫妻全款买房，儿媳要求加名引热议，广大网友热议：好一个心机女。
宫蓓蓓夫妇和老严一家人在静安门店里签买卖房屋合同。房似锦把卖房合同递给老严，就在老严准备签字时，老严儿子军军突然提出想在合同上带上未婚妻倩倩的名字。老严夫妇愣住了，他们为难极了。可是当他们听闻未来的儿媳都怀了孙子后激动不已，他们立马决定添上倩倩的名字。
《安家》截图
看到这里，网友们纷纷问道：倩倩这样的要求地道吗？这样的做法会给老两口带来什么样的风险？
在我们看来，这里涉及两个法律问题：
1.老严家买了这套房产之后，尤其是这对小夫妻结婚之后，这个房屋产权在法律上是个什么样的状况？
2.万一将来儿媳不孝，甚至要将老严夫妇扫地出门，老人该如何维权？
儿媳加名，父母不用太着急
加了名，儿子儿媳不孝怎么办？
对于第1个问题，我们国家现行的婚姻法就规定的非常明确，夫妻在登记结婚之前所取得的财产属于各自的婚前财产，归各自所有。一般来说，老严夫妇将房产部分产权登记在倩倩名下，就视为对倩倩的赠与，而倩倩婚前通过赠与获得的财产是其婚前财产，不属于夫妻共同财产。如果按照这个说法：老严夫妇的儿子看似聪明，实际上是不折不扣的小聪明，往往造成的既坑爹妈，又祸害自己的做法。
还好，在现实生活的司法实践里，不少法院认为，婚前父母为了双方新人结婚出资购买房屋（例如老严夫妇买房），房屋虽然只是登记在出资人子女的配偶名下（例如倩倩），但应该视为是对双方新人共同的赠予，房屋应当被认定为夫妻共同财产。
但是，要知道，这毕竟只是部分法院的裁判，还有不少法院的认识不尽相同，所以老严儿子军军的做法无疑是给自己父母的晚年生活埋下了隐患。
对于第2个问题，万一遇到这样的情况，该怎么办呢？
一般情况下赠与财产只要权利转移就不可撤销，但也有几种例外情况。《中华人民共和国合同法》第192条规定了几种法定的可撤销的事由，万一出现这个遭遇，老严夫妇可以倩倩“对赠与人有扶养义务而不履行”为由要求撤销赠与。
《合同法》规定，当满足一定条件时赠与合同是可以撤销的。司法实践里，根据赠与人是否可自由行使撤销权，可以划分为任意撤销和法定撤销。赠与人法定撤销权是指在赠与合同生效后，赠与人即不得擅自将该赠与撤销，除非法定撤销事由出现。万一儿媳不孝，老严夫妇作为赠与人，就可以根据上面的理由行使法定撤销权。
法律的屏障
回到《安家》这部剧，有人吐槽儿媳的行为，也有人认为应该理解倩倩的这个要求。不仅仅是立场不同，毕竟在现今社会生活中，房本写谁名字的问题，确实过于现实，老严夫妇和倩倩面对的问题很普遍，但这没有绝对的正确和错误。
好在，在这个问题上，法律为老严夫妇设定了最后一道屏障。(第三集完）
《安家》剧照
（待续）
祝愿大家都能够买到自己心仪的房子，安居才能乐业嘛！
张旭锋 律师
★中国广州仲裁委员会仲裁员
☆华南师范大学法学院兼职校外导师
★广东格林律师事务所高级合伙人律师
☆“房博士律师团”创始人兼首席律师
★广东省律师协会房地产法律专业委员会委员
☆广州市律师协会第七届民事法律专业委员会委员
★广州市“百名公益法律服务活动”房地产专家律师
☆广州新的社会阶层人士联谊会理事会律师分会理事
从事法律工作近二十年，办理了千余件各类民商事案件，特别在房地产诉讼、仲裁方面办理了大量具有示范意义的案件，曾获央视、央广、新华社、广东电视台等多家媒体报道。2005年创办专业房地产法律服务团队“房博士律师团”并领导团队服务各界客户至今。
法律研究领域及服务方向：民商事诉讼、仲裁；房地产开发专项法律顾问、常年法律顾问；企业风险管理。
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